浙江在線/20080620
近日，杭州一個樓盤傳出開盤延期的消息。由于央行一再提高存貸款準備金率，開發商的資金日顯緊張，大多數樓盤都選擇盡早開盤，為什么該樓盤要延期呢？據記者了解，該樓盤首期推的公寓多為140平方米以上的大戶型，開盤延期和客戶積累不夠不無關系。
剛剛過去的5月，杭州樓市沒有出現大家期待之中的紅五月行情，大多數新開樓盤業績慘淡，但淡市中的一撥中小戶型需求熱卻不容忽視。幾個主打90平方米以下首次置業人群需求的樓盤如天陽·上河、華鴻·匯盛德堡銷勢喜人，而一些主打大戶型定位的樓盤賣得好的也往往是中小戶型。
在購房者紛紛選擇持幣觀望的當下樓市，改善性需求為何淡出樓市？記者圍繞著一部分新開樓盤作了調查。
3居室以上戶型有點賣不動
記者將5月份新開樓盤的銷售情況作了梳理，發現因為戶型大小而導致的總價高低已成為眼下考量銷售業績的最有效籌碼。在杭州透明售房網上，用鼠標打開每個樓盤的銷售信息，便會發現，90平方米以下的戶型大多顯示為已售，而130平方米以上的3居室以上戶型銷勢不樂觀。
天陽·上河，4月25日推出340套住宅，大多數是75平方米的二房和89平方米的三房。目前，銷售率已達到70%以上。這樣的銷售成績在5月份以來屬于相當不錯了。據天陽房產營銷總監石炎說，按照13600元/平方米的開盤均價，上河的89平方米戶型單套總價也不會超出130萬元，這非常契合首次置業者的購房需求。而首次置業者也是上河的絕對主力購房客群。
眼下的樓市，似乎有這種現象：90平方米以下戶型銷得最好，130平方米左右戶型居其次，130平方米以上戶型就明顯賣不動。城西一近期開盤的樓盤因為大戶型唱主角，銷售形勢就不容樂觀。該樓盤均價在16000~18000元/平方米左右，主力戶型為150平方米以上的4居室，單套房源的總價就在250萬元以上，主打有一定實力的改善階層。如今，該樓盤90平方米以下戶型銷售率已逾八九成，而150平方米以上的大戶型銷售較差，特別是200平方米以上的戶型基本賣不動。
改善性購房者更容易觀望
“相比于首次置業者，改善性需求的購房者一般已有一套住房，購房心態不是很迫切，更容易觀望。”某新開樓盤的營銷負責人這樣告訴記者。
陳佳前兩天出手了一套國信嘉園的二手房，再加上手頭存款，已預備了200萬元的現金。陳佳一直住在城西一套90平方米的舊房子里，早就想換套150平方米的新房改善一下居住條件。但眼下經濟形勢不佳，樓市前景也不明朗，陳佳打算再等等，觀望幾個月再說。
據業內人士介紹，改善性需求的購房者有幾個明顯的特征：一是看重資產的保值性。不少改善性需求的購房人認為，再過兩三個月，開發商有可能會降價賣房。二是對房源的樓層戶型特別挑剔。比如，某樓盤同樣是150平方米的戶型，位置較好、風景較佳的那幢樓銷售率過了50%，而另外一幢位置不佳的樓卻基本沒動。
改善性購房者淡出樓市的另一個原因是銀行貸款政策收緊。某近期開盤的主打改善性購房招牌的樓盤傳遞出這樣一個信息，上門客戶基本上為第二套住房貸款，少數則是第三套甚至第四套。第二套房貸款利率相比第一套房要提高25%以上。而第三四套房，按照杭州大多數銀行的做法，利率更是要逐套增加2%。以深圳發展銀行杭州分行的氣球貸為例，100萬元的貸款10年期，假設3年后提前還貸，總利息第二套比第一套高出近6萬元。這樣的貸款壓力可想而知。
大戶型樓盤會降價銷售嗎
在市場形勢不那么明朗的今年，高端住宅的銷售面臨著較大困境。
城西某高端樓盤，今年初精裝修開盤價為2.2萬元/平方米左右，相比周邊樓盤要高出每平方米幾千元，再加上140平方米以上的大戶型定位，面積偏大，高高在上的總價嚇退了許多意向購房者。近期，該樓盤二期開盤，利用精裝修改毛坯的契機，“自降身價”，將價格下調到1.6萬~1.8萬元/平方米，銷售劣勢稍有緩解。
也許，在今年90/70樓盤大量面市時，大戶型住宅才感覺到前所未有的寒意。
大戶型房源會降價拋售嗎？記者詢問幾個樓盤后發現，現在這種可能性似乎不大。由于從今年開始，很多樓盤實行90/70政策，因此大戶型房源不多，基本是尾盤，開發商并不急著回收資金。
易道機構總經理戴法官認為，在市場形勢不明朗的時侯，豪宅和大戶型的購房者往往是最容易離開的群體，因為他們的負債率較高，資金對政策波動也較為敏感。而等市場形勢明朗后，有特色、稀缺性的大戶型如一線湖景房、江景房也往往是回暖最快的房源，因為它們的購買資金進入最快。
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2008/6/20 9:07:00