賈海峰/《21世紀經濟報道》/20080611
節約集約利用土地政策陸續“落地”。
日前，北京市規劃委、國土資源局等部門聯合發出《北京市城市建設節約用地標準》(以下簡稱“標準”)，其中對北京市居住、工業用地規劃標準做出了詳細規定。北京市規劃委副總規劃師溫宗勇在該文件發布會上表示，新的“標準”將使北京每年節地10%-20%。
中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，節約集約利用土地工作已被列入國務院今年工作要點，各地也將以各種形式，加強節約集約利用土地工作。但是，落實此項政策還需要多部門協調工作，重點加強土地批后監管。
新政“落地”
今年1月7日，國務院下發《關于促進節約集約用地的通知》(以下簡稱“通知”)，其中要求各地要加快節約集約利用土地標準的研究制定工作，各地規劃部門要在城市建設規劃上體現節約集約利用土地精神。
北京的“標準”則是全國第一個地方配套性文件，鄒曉云預計，在北京之后，各地也會陸續出臺類似的文件。
根據北京“標準”文件，北京市將按中心城、中心城外和軌道交通站點周邊等不同區域及居住工作、公共服務設施、市政交通等不同類型，對包括居住、工業、行政辦公、基礎教育、醫療衛生等在內的50多類用地的標準進行了細分。
對住宅用地，“標準”除重申“繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應”外，還從人均用地面積、套型標準、套密度、容積率、居住人口毛密度等方面作了詳細規定。
考慮到宜居的要求，“標準”同時規定，住宅項目的容積率不得超過2.8。對工業用地，“標準”要求工業開發區在總體綠地率不低于30%的前提下，工業用地的綠地率一般不高于15%，容積率不低于0.8。
“標準”將北京一般商品房居住用地容積率限定在1.6-2.8范圍之內。據記者調查，北京市在建多數普通商品房項目容積率都在2.6-3.4之間，約40%的在建住宅項目容積率在3以上。
根據“標準”，考慮到降低套型標準后住宅用地人口凈密度增長幅度較大，若同時采用提高容積率和降低套型標準的節地措施，應注意保持適宜的居住人口密度。
溫宗勇表示，“標準”的執行采取新老劃斷的方式，新項目采取新辦法，老項目仍延續以前的政策。
除了北京市，各地規劃部門和土地部門紛紛開始落實“通知”。鄒曉云表示，不同地方采取了不同的形式來貫徹落實“通知”有關內容。
廣東東莞市副市長冷曉明在日前的東莞市松山湖科技園區地塊推介會上表示，東莞市為落實節約集約用地精神，對開發區內的產業結構進行了調整，準備將松山湖園區建設成創意產業、生物工程等節約集約用地的工業園區。
另外，山東、浙江等地也進行了本地區節約集約利用土地的試驗，部分地區將試點總結的經驗上報給了國土資源部。
國土資源部土地整理中心副主任鄖文聚介紹，國土資源部將根據各地成功經驗，在落實差別土地管理政策時，將節約集約利用土地的工作考慮在內，作為考核地方土地利用計劃執行情況的依據之一。
一位開發商代表在新浪房產主辦的“2008中國房地產上市公司測評報告”論壇上告訴本報記者，一些開發商會在項目批復后，“跑關系，改規劃”，以增加層高或項目容積率來獲得高利潤。
鄒曉云表示，“標準”將2.8界定為北京普通住宅容積率的上限，理論上可以杜絕開發商“改規劃”。
多頭監管難題
對于各地紛紛出臺落實“通知”的地方性配套政策的舉動，鄒曉云在表示肯定的同時，也向記者指出：節約集約利用土地政策落實需要加強地方部門協調，加強土地批后監管，并不是一兩個文件能解決的問題。
國土資源部雖然在積極制定鼓勵節約集約利用土地的政策，但是真正落實節約集約利用土地政策的是地方政府部門。
目前，地方政府部門在土地管理上仍舊存在多頭管理，溝通不暢等問題。
在今年的全國“兩會”上，農工黨中央向全國政協提交的一份提案中指出：某省土地審批權在國土部門手中、項目規劃被規劃部門控制，房子建設在建委手里，而項目投資則需要省發改委審批。盡管該省較早建立了指標前置、補充合同、考核評價等相對完善的建設用地供應監督管理機制，但由于國土資源、發展改革、建設規劃等職能部門協同不夠，造成這些政策措施具體的實施效果并不理想。
鄒曉云指出，很多地方存在項目審批前各個部門插手，項目審批后無人監管的狀況，歸根到底，是沒建立一套全程跟蹤的監管體制。
鄒曉云建議，將節約集約利用土地工作變成“一條龍”式管理，提高城市規劃部門地位，由目前的單純的審批監管部門，改為對城市規劃進行全程管理的部門。
例如，目前城市規劃委只負責項目和區域的整體規劃，而不負責項目或小區內的具體規劃，而將這部分規劃交給開發商來做。一方面開發商并非業主，規劃費是業主承擔，應該由城市規劃委來直接進行或委托規劃公司來做，避免規劃中法律主體不清的問題；另一方面，開發商利用對項目或小區的規劃權，在項目審批后去“公關”規劃部門，擅自改變項目規劃，來獲得暴利。
鄒曉云指出，如果不改變現行的多頭監管機制，就無法徹底杜絕開發商等開發主體去“改規劃”，“走后門”。即使是“標準”中嚴格限制的工業用地中配建商品房的現象，也會難以徹底根除?！ ?/span>
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2008/6/12 9:24:00