北京：二環內住宅新盤供應探底

陳雪根/《中華工商時報》/20080611　

    房價被三環反超潛力待市場轉機

    數據顯示，2007年北京二環內住宅新盤不足10個，目前二環內住宅新盤的供應已達歷史低點。緊鄰CBD商圈的東二環，富力城、合生國際花園等樓盤已經接近售罄，而后續供應嚴重不足，該區域住宅供應量已經極度稀缺。近期，位于東二環核心區域的冠城·名敦道即將推出108套花園公寓，東二環將迎來最后的大宅放量。

    “國企巨頭”帶熱東二環

    2007年底，隨著國內三大石油巨頭及北京移動、北京電信等進駐，東二環目前已經聚集了主要包括石化、能源、旅游、電信、保險、貿易、物流、文化八大行業的眾多企業巨頭。中石油、中石化、中海油、中鐵物流、中青旅、北京移動、北京電信、北京人保等紛紛選址東二環商圈，作為企業的總部辦公地。

    與此同時，一批新建寫字樓紛紛入市。今年，冠城名敦道準備推出近5萬平方米的寫字樓，東城區朝內298大廈、國華投資大廈等甲級寫字樓也放量入市。到2007年底，東二環總部大廈集群已基本完成建設，形成了一定規模；2008年，東二環區域還有新保利大廈、凱恒中心等多個優質項目入世。

    金地產機構總經理周金旺表示，與東三環寫字樓和企業數量眾多但是層次不一的現狀相比，東二環成為了大企業總部聚集地。目前，東二環打的就是“巨頭經濟”牌。一些國際巨頭也開始向東二環商務帶聚集，如英國《金融時報》就把總部設在南新倉國際大廈。

    隨著東二環商務帶的“巨頭效應”凸顯，區域內的商圈也不斷完善。除了東直門、朝陽門、建國門等傳統商圈，廣渠門商圈等新興商圈也在不斷完善，區域內的商業配套不斷完善。

    樓市價值不及東三四環

    東二環區域東鄰CBD、西接王府井、北達東直門、南抵龍潭湖，地段位置優勢明顯。從周邊配套上看，東二環區域根植皇城，毗鄰國子監、雍和宮、三里屯，具有傳統文化與現代文化交相融合的人文優勢。同時地處第二使館區，緊鄰第一、第三使館區，還具備與國際接軌的涉外優勢。但是，目前東二環住宅樓盤的售價并不高，冠城·名敦道即將推出大戶型公寓均價在22000元／平方米左右。

    周金旺分析，東三環沿線的昆侖公寓售價突破了60000元／平方米，銀泰中心售價高達53000元／平方米，遠洋公館均價為32000元／平方米。同時，東四環沿線的山水文園均價已超過30000元／平方米，星河灣均價已經突破36000元／平方米，泛海國際均價達到了28500元／平方米。因此，東二環樓市目前的價值被嚴重低估。但這些備受市場青睞的項目，占有北京最優勢的土地資源，寸土寸金，并且擁有獨一無二的環境配套，這使得今后將不斷增值。所以盡管市場處于調整階段，這些高端住宅依然大有市場。

    最后放量幾成珍藏絕版

    目前，東二環在售的許多樓盤銷售已經接近尾聲。位于崇文門東大街的國瑞城，去年底開盤，目前3號公寓已經銷售過半；2007年8月開盤的富力城四期公寓、花園洋房已經全部售罄；合生國際花園目前也已處于尾房銷售中。

    在住宅總量日漸減少的情況下，該區域樓市已呈供不應求局面。位于東城區的東外公館推出59套公寓，據房地產交易管理網統計顯示，目前已經預訂和銷售的高達80％；今年即將推出的位于東二環核心區的冠城·名敦道大戶型產品供應量也不會很多，作為區域內最后的“晚餐”，還未正式亮相，就已經受到購房者的強烈關注。

    據悉，名敦花園公寓由B2樓、B3樓、B5樓三棟陽光薄板組成，主力戶型為170－220平方米三居、四居。這種大戶型產品已經極其稀缺并將持續縮減，未來幾年，或許將從市場上消失，這就意味著目前在售的大戶型產品已經成為“珍藏版”。同時，隨著大戶型存量的不斷消耗，市場上眾多消費者住房升級的剛性需求亟待滿足，必將導致大戶型成為熱門，其升值空間不可限量。此次冠城·名敦道推出的數量不多的大戶型產品無疑將成為市場香餑餑。

    據了解，冠城·名敦道是集商業、寫字樓、商住公寓、酒店式服務公寓、花園公寓于一體的綜合項目，項目遵循Mid town整體設計理念，實現了從“功能分區”向“功能復合”的規劃轉變，實現一個社區內完整的辦公、購物、娛樂，居住等現代社會便利而高品位生活的支持。據悉，冠城·名敦道此次推出的是B3號樓，B2、B5樓已于2007年9月開盤，目前據房地產交易管理網上統計結果顯示，B2號樓整體出售率高達90％，B5號樓即將售罄。