彭舒佳/《中國房地產報》/20080513
4月29日，南京市興都花園的業主小許再一次撥通了開發商的電話，詢問小區兩證的辦理情況。放下電話的小許很無奈地對記者說：“好不容易有了點盼頭，卻還是要再等。”
興都花園位于南京市棲霞區邁皋橋街道興衛村，這里的土地屬于農村集體用地。小許的房子是所謂的“小產權房”。
小許的“盼頭”源于今年2月江蘇省國土資源廳下發的《關于批準南京市2007年度第11批次村鎮建設用地的通知》（蘇國土資地函［2007］0846號），“將雨花臺區板橋街道永安村、新建村，鐵心橋街道馬家店村、定坊村，棲霞區邁皋橋街道興衛村，龍潭街道三官村、興隆村的5.2762公頃集體建設用地、1.9878公頃未利用地征為國有”。
文件下發后，興都花園的網上業主論壇熱鬧起來，業主們紛紛做出小區即將辦理土地證和產權證的猜想。“轉為國有建設用地，意味著可以辦理土地證和產權證，也就是說我們正在向‘大產權’邁進。”小許說得非常專業。然而，這一紙文件下發后，卻沒有了下文。
破題？
記者在江蘇省國土資源廳的網站上查找到了“第5批次”等另外幾份下發給南京市的村鎮建設用地轉為國有建設用地的文件，其中共有興都花園、銀貢山莊、七彩星城、長江花園一二期等10個小區在文件所指的“土地流轉”范圍內。
興都花園開發商——南京金橋城鎮綜合建設公司一位負責人告訴記者：“我們已經繳納了罰款，正在等待后續的程序。”另一小區七彩星城的開發商——江蘇安居高校投資置業有限公司銷售部一位工作人員告訴記者：“七彩星城在去年7月底便已經轉為國有建設用地，也補繳了征地補償款，各項程序都在跟著相關部門的安排進行。”
南京市國土資源局副局長丁和庚曾表示，小產權房歷史成因極為復雜，其中一些具備合理因素，因此對小產權房的處理必須謹慎。2006年，南京市專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產權房展開全面調研。
丁和庚表示，對于符合土地規劃的已建小產權房，按規定補辦手續，將集體土地轉換為國有土地，可補辦產權證和土地證；對于不符合土地規劃的小產權房，土地性質一律不予轉換。
據消息人士透露，南京市曾在2004年下發《關于下達集體土地房地產開發項目規劃審查意見的通知》，公布了34個通過規劃審查的項目。上述10個項目，是經過“南京市清理集體土地建房小組”原則同意，可將集體土地性質轉成國有土地性質，最終補辦土地轉用、征用手續。“但前提是，開發商對農民的補償安置要到位，土地出讓金和相關稅費要補繳完畢。”
這一切似乎預示著“小產權房轉正”將在南京市破題。然而，當記者聯系南京市國土資源局求證時，該局辦公室副主任楊宏煒堅決否認了南京市有部分農村集體用地轉為國有建設用地。
楊宏煒承認，南京市早在幾年前確實調研過集體土地流轉問題，但后來發現沒有法律依據，原建設部又再三強調小產權房是不合法的，所以“根本沒有集體土地房辦兩證的可能”。
緩行
“即使能夠有機會轉為國有建設用地，一部分人也并不會為此叫好。”南京市一位業內人士表示，“小產權房轉正”意味著需要補繳土地出讓金以及審批的各種費用，這都會加在房價上。“小產權房的賣點在于便宜，如果價格上升了還有什么市場？”
七彩星城的一位業主對記者表示，如果要補繳大量的費用，那么寧可不轉。“反正小產權房也是房子，能住就行。”
“集體用地轉為國有用地是一個極其復雜的過程，程序繁冗。”中國土地學會理事長鄒玉川對記者表示，轉換的前提是必須符合土地利用總體規劃，辦理征收手續的過程包括依法補償、妥善安置被征地農民，以及報上級部門審批等。
“正是因為程序復雜，南京市不得不叫停集體土地房的辦證。”楊宏煒說。
江蘇省一位不愿具名的政府官員表示，“小產權房”問題實際是城鄉之間的利益再分配問題，“過去征地之后對農民的補償并不高，農民沒有很好地享受到土地變更后的利益”。
在北京市盛廷律師事務所律師畢文強來看，這種利益的再分配正是矛盾的源頭，他手頭上大部分相關案件都涉及到補償的糾紛。他表示，“小產權房轉正”涉及到土地出讓金問題，由此產生的種種糾紛是政府不愿意去觸碰該問題的原因之一，“政府也沒有辦法對小產權房一刀切”。
小許則還在等待。他對記者表示，當初買房的房款便已經包含了辦證費用，開發商承諾三年內辦理，可眼看三年就過去了。“聽說如果辦證還要交錢”，他頓了頓說，“現在還不知道有沒有交錢的機會。我打算再等上一段時間，實在不行就把錢要回來。”
閱讀：
5365
次
2008/5/13 9:21:00