沈陽：房價“溫和上漲”

武丹/沈陽網/20080403　

    沈陽房產市場是全國最好的房地產市場之一 　

    近年，沈陽商品房和商品住宅的平均價格處于“溫和上漲”狀態。沈陽市房地產業進入新一輪增長周期，并已經成為經濟發展的支柱產業。

    沈陽市商品房銷售量

    “十·五”期間，沈陽市商品房銷售面積為2011.69萬平方米，其中住宅銷售面積為1849.42萬平方米，分別比“九·五”期間增長207.1%、239.9%。商品房銷售金額592.07億元，其中住宅銷售金額524.68億元，分別比“九·五”期間增長265.9%、320.7%。

    2006年，全市商品房銷預售面積為1107.1萬平方米，合同金額378.7億元；其中商品住宅銷預售面積為983.7萬平方米，合同金額316.9億元。2006年商品房交易面積比2000年增長了4.3倍，商品房交易金額增長了5.7倍。

    2007年沈陽市銷預售商品房1303.24萬平方米，銷預售金額464.62億元，同比分別增長17.71%和22.7%；其中住宅銷預售面積1152.82萬平方米，銷預售金額389.88億元，同比分別增長17.2%和23%。

    商品房交易價格分析

    近年，沈陽商品房和商品住宅的平均價格處于“溫和上漲”狀態。2000年，沈陽市商品房和商品住宅的均價分別為2686.3元/平方米和2545.4元/平方米； 2005年，沈陽市商品房及商品住房的平均價格分別為3083.8元/平方米、2975.2元/平方米。

    “十·五”期間，沈陽市商品房及商品住房均價的年均漲幅分別為2.96%和3.38%。在宏觀調控以后，仍然保持著良好的勢頭。例如，2006年，沈陽市商品房的銷預售價格為3420元/平方米，比去年同期增長2.61%；商品住宅的銷預售價格為3222元/平方米，同比增長3.60%。

    新建商品房價格

    按房產局合同備案數據，2007年全市商品房銷售均價3565元/平方米，同比增長4.24%；其中，商品住宅銷售均價3382元/平方米，同比增長4.97%。就價格分布而言，銷售價格在3000～4000元/平方米間的商品住宅，成為沈陽商品住宅銷售的主體。其銷售面積占銷售總量的35.8%，銷售金額占總量的34.9%，基本與上年持平。

    具體地說，2000～3000元/平方米和4000～5000元/平方米銷售面積分別占23.7%和23.1%，銷售金額分別占16.6%和28.4%；2000～3000元/平方米的銷售面積和銷售金額同比均下降11%左右，而4000～5000元/平方米這一價格區段均同比均上升約10%。

    存量房價格

    2007年，存量房均價2452元/平方米，同比增長11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增長11.14%。

    房地產銷售價格指數

    據統計局數據，2007年，沈陽市房屋銷售價格指數為106.1，即比上年增長6.1%；其中，新建商品住宅銷售價格指數為106.1，存量住宅銷售價格指數為106.2。

    綜上，2007年全市商品房和商品住宅銷售均價分別同比增長4.24%和4.97%；存量房和存量住宅均價分別同比增長11.96%和11.14%；房屋銷售價格指數為106.1，即比上年增長6.1%。

    盡管沈陽市房價漲幅壓力較大，但仍比全國70個大中城市房屋銷售價格指數低1.5個百分點。商品房和存量房銷售價格基本上處于平穩運行的良好態勢。

    房價收入比有所下降

    2007年房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房60平方米的房價收入比為4.88，比上年下降0.65；每戶購房70平方米的房價收入比為5.70，比上年下降0.75；每戶購房80平方米的房價收入比為6.51，比上年下降0.86。從中可以看出，沈陽房價收入比基本符合國際3～6的標準。

    房價與GDP、人均可支配性收入增長比率合理

    房價與GDP、人均可支配性收入增幅的比例關系，是衡量房地產市場的重要指標之一；一般地說，這個比率＜1為好，若比率＞1為不好。

    2007年，沈陽市地區生產總值比上年增長17.7%；人均可支配性收入比上年增長25.3%；沈陽市商品住宅全年價格指數比上年增長6.1%。房價與GDP增長比率為0.34，房價與人均可支配性收入增長比率為0.24，兩者均遠低于1。而且，這種比例關系，是一種非常理想的狀態，說明沈陽房地產市場運行狀況良好。

    與全國副省級城市的對比分析

    在全國副省級城市中，沈陽的地位也發生了顯著的變化。2000年沈陽房地產開發投資在15個副省級城市中排列第10位，商品房銷售面積排列第12位?，F在，沈陽已經由15個副省級城市中的后進集團進入到第一集團，而且名列前茅。

    截至2007年11月數據，與全國副省級城市比較，沈陽市房地產開發投資和商品房銷售面積均已超過廣州市和深圳市，排在第二位，列在成都之后；商品房均價排在倒數第四位，僅高于哈爾濱、長春、西安。因此，按2007年的綜合指數評價，沈陽與成都市并列第一，是當之無愧的全國最好的房地產市場之一。

    目前沈陽的房價構成比較合理，基本上屬于以成本和需求為導向的架構，價格比較穩定。但是2008年房價上漲的壓力比較大。 　

    地產開發成本不斷提高

    《物權法》實施后導致拆遷成本加大，土地漲價、銀行加息造成開發融資成本加大，環境質量投入不斷增加，受國際原油價格上漲因素影響，建材成本不斷加大，人工費用成本也在逐步上升。

    外地人購房比重較大

    按本市和外地居民進行分類，分析購買住房群體構成情況，外地人購房占30.33%，同比增加1.13個百分點。而且，出境外人員在沈陽購房。其中，省內外地人購房占全市購房總量的17.35%，套均建筑面積83.74平方米，比本市居民購房套均建筑面積的91.15平方米少7.41平方米；外省市人占購房全市總量的12.98%，套均建筑面積90.82平方米，比本市居民購房套均建筑面積少0.33平方米；境外人購房面積占全市總面積的0.21%，套均建筑面積143.69平方米，比本市居民購房套均建筑面積多52.55平方米。

    綜合考慮，預計2008年沈陽市房價既不會大漲也不會大跌，更不會出現"拐點"。只是漲幅下降，仍會平穩運行，保持穩中略升的態勢。