郝倩/《第一財經日報》 /20080328
機構預測南京豪宅將遇消化瓶頸
在南京，豪宅通過精裝修以及“大宅”理念所產生的高單價，一時間讓開發商對之趨之若鶩。由于南京城對周邊購房者輻射有限，原本的稀缺產品一度過剩。
根據南京網尚房地產研究機構統計，今年內，南京大概有52萬平方米總價超過300萬元的豪宅上市銷售。而依照這個城市往年對于豪宅的消化能力，保守估計，今年1年的上市量需要5年時間才可能銷售完結。
豪宅今年集中上市
“從未來的市場形勢來看，一定是‘大宅’成為市場稀缺產品。所以我們在大體量推出普通住宅的同時，將一些最好位置、戶型以及景觀的大單元物業做成精裝修產品。這些產品的定價必然將脫離周邊均價的約束。”一位南京開發商對本報記者坦言。
南京網尚房地產研究機構則認為，“大宅”、“豪宅”的上市與主城區房價快速上漲密切相關。因為市區傳統意義上的普通住宅，在總價上已突破中產階層購買力極限。而類似90平方米到130平方米的住宅又無法滿足資金實力雄厚的高端客群的需求。所以，在南京主城的住宅消費客群結構發生變化的市場情況下，很多開發企業都把目光盯上了高端客群，以期以此為其項目的突破口。
但是，當諸多開發商都有同樣想法的時候，原本的“稀缺”產品開始同期放量。
網尚房地產研究機構對新近即將上市的豪宅所做的統計結果令人頗為驚訝。其中，“萬科金域緹香”建筑面積達195平方米的高端物業近期上市，單套總價在300萬左右。同期上市的雅居樂花園單套180~270平方米大面積高端物業，有近10萬平方米近期上市，單套總價區間在250萬到350萬元之間。
這些都位列新增大面積高端物業名單中的項目，單套總價在300萬元左右或以上，今年預計上市約22萬平方米。
同時，網尚房地產研究機構還對在售高端項目例如長江路九號二期、金鼎灣國際二期、木馬公寓多層、鋒尚國際公寓（南區剩余房源，北區規劃未確定）等項目作出統計，其中單套總價在300萬元左右的新增房源預計上市約20萬平方米。
另外，南京單價較高的城中、城東及河西三個區域單套總價在300萬左右的躍層戶型預計上市約10萬平方米，這一體量在今年三個區域住宅上市總量中占到5%。
如果將三項相加，即可判定，南京今年新增“豪宅”的面積將達到52萬平方米左右。
同時還有一項不能忽視的數據，就是南京主城中還有一些未上市土地可能會做此類產品，以及主城未來新增項目上市的躍層房源等，預計在未來2-3年內可能上市的總量將超過100萬平方米。
“2007年下半年多宗土地拍賣呈現‘面粉賣過面包的價’的現象，受制于地價因素，這類開發企業的產品定位必須堅持走大面積高端物業路線。”網尚房地產研究機構稱。
1年上市量需要5年去消化
“如此龐大的體量，若消費層面的接盤能力不發生巨大增長的話，未來幾年主城大面積高端物業市場將面臨很大銷售壓力。即便此類物業在2008年的去化量超常規增長，能達到20萬平方米，市場消化這些房源也預計需要5年左右（尚未包括未來5年中可能的上市量）。”網尚房地產研究機構分析。
根據該機構提供的歷史數據：2006年單套總價200萬元左右主城大面積高端物業的一年銷售3.5萬平方米左右，2007年單套總價300萬元左右主城大面積高端物業一年銷售4萬平方米左右。
通過前兩年銷售數據來看，目前主城大面積高端物業市場容量相對有限，而2008年南京單套總價300萬元左右的主城大面積高端物業預計可能上市量將達到52萬平方米。這一體量遠遠超過近兩年的年均銷售量。
根據年均銷售量的增長幅度15%計算，南京主城大面積高端物業購買客群消化5萬平方米左右，預計2008年大面積高端物業供銷比可能在6.1左右。
樂觀估計，如果2008年銷售量可以達到正常增長，此類物業的銷售量將在10萬平方米左右。
但是，雖然目前南京的市場行情已顯現出回暖的跡象，卻并沒有達到令人滿意的效果。被稱為“金三”的3月份前半個月成交量為1519套。記者通過南京房地產開發建設促進會的資料了解到，2007年3月1日至15日，南京商品房成交3513套。這個數字比今年整整多了近2000套。
在目前的市場行情之下，2008年江北樓盤為了緩解銷售壓力，已經有4家樓盤推出“一口價”的特價房，此外，還有新的項目在醞釀優惠措施來拉動銷售。
相比而言，即將上市的類似主城區“豪宅”并沒有調整價格的動向，這些“大宅”的上市甚至成為南京居民關注的焦點，甚至網上還有人展開了對某些項目開盤價格的競猜。市場形勢已經演變得極為微妙。業內專家預測稱：購房者對這些總價高于300萬元“豪宅”的接受度，從4月份即將面世的幾個樓盤的去化速度就可以判斷出。
一些項目可能遭遇的風險已經可以預知。網尚房地產研究機構的測算結果顯示：三叉河地塊（樓面地價4375.06元/平方米，不包含拆遷成本）位置相對偏僻，但是拿地成本較高。類似的項目，如果未來操作大面積高端物業，將會面臨一定的銷售風險。
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2008/3/31 11:27:00