深圳：二手房走勢分化

徐廣蓉/21世紀經濟報道/20080317

    “受廉租房、雙限房等政策性小戶型住宅租售供應加大的市場預期影響，自2007年10月房價見頂以來，深圳二手房存量住宅90平方米以下小戶型價格回落幅度加大。”世聯地產華房數據研究結果顯示。

    根據深圳超過95%以上的銀行機構所使用的EVS自動估價系統，華房數據研究院將全市存量住宅市場區分為90平方米以下小戶型、90～144平方米普通住宅和144平方米以上非普通住宅三類不同住宅類型，三類住宅價格走勢出現分化。

    以2007年1月二手住宅價格作為基準，分別考察2007年10月、12月以及2008年2月二手住宅價格變化，總體上，2008年2月的價格仍然高于2007年1月的價格。144平方米以上的增長幅度為32.8%，明顯高于144平方米以下的為19%左右。

    雖然與2007年10月最高點相比，各類型存量住宅價格都出現回落，但截至2008年2月份，90平方米以下小戶型的價格回落幅度最大、趨勢最明顯。

    “144平方米住宅領漲也領跌，”華房數據研究員陳靜分析，144平方米以上非普通存量住宅受早前政策緊縮影響，開發力度明顯減少，2007年物業增值速度很快，2007年10月價格比1月上漲了34%，在三種類型住宅中處于領漲地位；之后受銀根緊縮影響，2007年12月價格與10月最高點相比，較2007年1月基準價格的漲幅損失了7個百分點，是當月三種類型住宅價格回落之最；但到2008年2月，在其他類型存量住宅均未出現價格回升跡象的環境下，非普通存量住宅價格迅速回升，再次保持比2007年1月基準價格30%以上的漲幅。由此可見，144平方米以上非普通住宅物業在市場中雖常常扮演領漲和領跌的角色，但總體來說，保值能力較強。

    “相反，2007年10月到2008年2月來看，90平方米以下的小戶型價格下降最多。”小戶型2008年2月價格與2007年10月最高點相比，較2007年1月基準價格的漲幅損失了8.4%，為三種類型住宅目前價格回落幅度最大者。陳靜認為，一方面此類型物業投資比例較高，市場風險能力弱，另一方面，也是受到了廉租房、雙限房等政策性小戶型住宅租售供應加大的市場預期的影響。

    與之相比，90～144平方米普通存量住宅的價格雖然仍一直處于回落狀態，但回落的態勢已逐漸趨緩。2008年2月價格與10月最高點相比，漲幅較2007年10月價格的漲幅損失為7.3%，相對平穩。