武漢：開發商為何不言“折”？

中國新聞網/20080317

    3月12日，武漢城市土地公開拍賣會上推出九宗地塊，其中有4塊地通過競價成交，另有4塊地直接以起拍價成交，還有一塊地流拍。

    與去年火爆的土地市場相比，今年以來的首場土地拍賣多少有些“遇冷”：不僅沒有一家“大牌”的地產企業參與拍賣，且拍賣價格也大幅下跌：與去年的一宗“創紀錄”地塊相比，當日同等地段的004號地塊，最后成交的樓面價比去年低出12%。

    回想到去年，不少開發商曾指出房價的瘋漲，關鍵在于土地成本的上漲。而此番土地市場的價格走低，也不禁讓人思忖，是否房價也會因此下降？

    為此，記者近日分別采訪了部分開發企業。

    “跳水”無異于自抽臺階

    “如果沒有資金回款壓力，開發商不會輕易打折，這是賣者的一種心態”。近日不愿透露姓名的高端樓盤開發商說。去年，武漢樓市經歷了一番連開發商都意想不到的狂漲，許多樓盤在一年之內的漲幅達到20%以上，部分樓盤的漲幅比例甚至更高。

    這樣的背景下，即使處在“膠著”期，也沒有開發商愿意打折。道理很簡單：如果用打折的方式去推動銷售的進程，無異于“自抽臺階”，頓挫是接二連三的：第一，買房者也如同股民，有追漲殺跌的心態，看到你的打了折，會感覺還未打到位，等著你再割第二刀第三刀……第二，前面用一期價格買下房子的業主，會對開發商的打折行為推及到對樓盤品質信任感，最后可能用大幅低于當前市場的單價先甩出去。對于整個樓盤和開發商，這種連鎖反應是他無法控制的。

    因此，少有開發商主動跳水。

    業內透露，已經有開發商轉讓股權和土地，缺乏實力的公司以這些“地下行為”實現了退出，避免了走公開“降價”跌出的途徑。

    “膠著”持續下去會怎樣？

    數據顯示，2月份，我市商品房成交量跌至谷地。

    武漢樓市這種“膠著”狀態持續下去，結果會怎樣？

    近日，記者采訪了一位本地的開發商，他的回答是：開發商會出現兩極分化：其一，有實力者、中心城區品質優秀的稀缺物產一定會轉暖，只是漲幅會放慢。其二，品質不高、沒有品牌、資金壓力大的公司，會選擇退出。

    “但是，經歷了去年房地產價格的‘高速增長’，很多小型公司撈回來了，告別了生死線掙扎。如今有了些底氣，‘冰點’并不會危及到他們的生死，第二種情況只會是個案和局部調整。”

    武漢房市上漲態勢不會變

    看好武漢地產市場，一個不爭的原因是武漢房價相對低，升值潛力大。“武漢的經濟發展速度、城市規模、人口、城市功能，與沿海中心城市十分接近，居住的硬件和生態環境好。”一位外地來漢開發企業的策劃部經理還關注到，武漢高校的人才過去飛出去，現在留下來的變多了。目前武漢房地產高端消費的能力占比小，但城市吸納人群素質的提升，會修正房地產購買結構的比例。

    “北京建環線和軌道的昨天，就是武漢的今天。”城市功能的提升，耗用了武漢大量的土地收益，但城市的向心力和未來的前景正日益顯現。

    “8+1”城市圈的建設，會轉移武漢的傳統產業，增加會展、商貿功能、更多的經商者和相鄰城市退休官員會把家安到武漢。“武漢房地產的大勢改不了，還將持續二十年。”代表了相當一部分開發公司的預期。

    壓力轉嫁給了政府

    據悉，武漢市民買房有向性價比好的城郊結合部轉移的趨勢。從另一個角度看，它是本地普通工薪層購買住房能力下降的表現。原來30萬元可以在城市中心區挑一個不錯的居室，如今七八十萬鎖定城郊，才有可能買到稱心一點的房屋。

    “住房價格的上漲，從新房購買群中擠出了一部分工薪層中的低收入群。”但是，武漢市周邊的購買力正在填補這種擠出的空缺。資訊表明：2005年，外來人口在武漢購房的比例僅10%，到2007年，外來人群在漢購房的比例上升到40%。

    低收入者最后的出路，只能轉向二手房、小戶型、經濟適用房和廉租房。無疑，政府的擔子更重了。