余美英 陸純/《北京青年報》/20080310
西四環一樓盤昨天驚爆精裝修最低單價1.12萬元開盤———
“西四環鄭常莊某中心周六開盤，精裝修最低單價剛過萬，您說值不值得買？”昨天，包括萬科、銀泰等房地產公司的業內人士都不約而同地接到了類似的咨詢電話。開發商們驚訝地發現，北京房價“拐與不拐”尚在爭論，一批新開樓盤定價思路已經有所調整，不再一味高開。“西四環外精裝修最低單價1.12萬元開盤”取代了“萬科北京項目促銷降價”，成了北京地產界昨天最熱話題。有的開發商因為所接到的咨詢電話來自“同學的同學”或者是“親戚的朋友”，不太相信購房人說的這個價格，迅速派人到該樓盤銷售現場看個究竟；有的正要推出新盤的開發商，如石景山某計劃五六月份開盤的開發商負責人顯然受到了“驚嚇”，竟親自率人趕到售樓處探營。“雖然不在同一個地域，他們的定價策略直接影響到我們的定價??！”他說。昨天下午3點，記者聞訊趕到位于西四環鄭常莊出口加油站正西側的該樓盤售樓處。售樓處顯然剛落成，裝修工人還在忙著收尾。一位銷售人員告訴記者，從昨天起，就已經有很多人來打聽了。幾個銷售人員在不停地向來訪者解釋：“單價1.12萬元的房子，只是樓層比較低的六七套房子，都在6到8層，而且是一次性付款的價格！正常的開盤均價定在13800元/平方米左右。”但這個解釋顯然還是讓到場的購房人面露喜色。購房人郭先生直截了當地告訴記者：“這個精裝修價格還可以啊，這周邊的樓盤哪個樓盤單價低于1.6萬元了？東五環的毛坯房都超過這個價了！”
記者提出質疑：低價開盤的背后是否意味著精裝修等品質也會有所“打折”？對此，銷售人員解釋說，該項目要到后年才交房，“在目前的市場環境下，我們如果不把期房期間的升值空間讓給買房人，很難達到好的銷售效果。”而對記者質疑的品質是否會“偷工減料”，他僅回答：“3月底，我們的樣板間會出來，到時候眼見為實吧。”
據了解，該樓盤規劃建筑50多萬平方米，此次開盤的綜合樓為一期，建筑面積約16萬平方米，80%以上為70到85平方米的戶型。由于近日聞訊前來的購房人太多，銷售現場已采取了登記拿號的措施，到昨天下午4點，已有743人領取了房號，周六將采取現場搖號的方式開盤?，F場
北京新盤理性定價已成定局
“事實上，這個樓盤并不是第一個理性定價開盤的樓盤，也不會是最后一個，從目前看，新樓盤理性定價、房價開始回歸價值已成北京新盤入市趨勢。”昨天，中原地產華北區總經理李文杰等業內人士如是說。據了解，從1月開始至今，雖然北京新盤數量并不多，但新盤開盤價與此前業內傳聞的定價多則相差5000元/平方米，少則差2000元/平方米，新盤定價逐漸回落。
“從大的地產公司看，招商地產應該是北京第一個理性定價的開發商。”昨天，一個不愿意透露姓名的知名開發商說。據他介紹，招商地產位于紅領巾橋東側的精裝修項目公園1872之前預期開盤價為單價2.2萬元，而實際在1月底真正開盤時，開盤均價則為單價1.8萬元，比之前預期價格低了4000元/平方米，而其周邊的樓盤都賣到了均價2.3萬元/平方米。另一個業內人士透露，北大首鋼醫院附近計劃在3月9日開盤的精裝修項目鼎城，目前已經知道的開盤價為單價1.5萬元，與開發商之前的預期價格每平方米也落了兩三千元。
不僅如此，老樓盤的后期在價格策略上也采取了“緩漲”策略，有的老樓盤推出后期樓盤，雖然明面上看價格略漲，但實際上，扣除了各種優惠和促銷后，后期新盤的價格維持了穩定，如近期推出后期新盤的美利山定價13800元/平方米起，與春節前單價1.3萬多元的開盤價相比僅僅是略有提升。
據了解，這些定價相對理性的樓盤推出后，都得到了購房人的認可。到目前為止，在觀望氣氛比較嚴重的這一個多月里，招商地產公園1872項目完成了260套的認購，目前正在進行網上簽約手續。
這些樓盤的開盤策略以及購房人的反應無疑對北京的開發商有所震動。中原地產李文杰認為：“很多能扛的開發商也許會拖長銷售證辦理的時間，盡量拖到4月再開盤；而面臨資金壓力、需要在3月開盤的新樓盤或者老盤后期無疑都會采取理性定價策略。”
“實際上，這樣才是市場的正常狀態，只是因為去年樓市價格一路猛漲導致人們對價格的心理預期高了，這才會有近期樓盤定價‘理性’的印象。在我看來，這些理性定價的樓盤，按照價格不能背離價值的原理來看，其實本來就只值這個價格，甚至目前的這個價格還是遠遠高出價值的?，F在開發商這樣做，和萬科一樣是順勢而為。”昨天，也有一部分業內人士如是說。
現在的房買不買
新盤已經出現理性定價，萬科這樣的老項目也已經開始各種各樣的促銷，那么，北京的樓市拐點是不是已經出現？現在買房是不是合適？昨天采訪中記者也了解到，和很多開發商在密切關注著價格動向一樣，很多購房人也掙扎在買與不買之間。
對購房人而言，最大的一個問題是，北京樓市的房價拐點是否已經出現？對此，昨天記者采訪了包括專家、學者、開發商、研究機構人員在內的諸多業內人士。普遍的觀點都認為“下此結論還為時尚早”，因為“目前看，北京的住宅銷售量相對春節前都在回升，一些去年已經開盤的開發商還在堅持”。也有一種觀點認為“3月底4月初或許會初見分曉”。因為施工開工等原因，3月份開始，開發商將進入最需要用錢的時間段，如果銷售回款還是不能達到他們對資金量的需求，或許會有越來越多的開發商采取越來越有利于購房人的促銷手段。
購房人的另一個難題是：現在由于市場處于觀望，開發商相對“弱勢”，這個時候是不是反而是買房的合適時機？對此，中原地產的李文杰認為是的。他認為，買房也要和買股票一樣，要“追跌不追漲”。
目前在重慶操盤、此前曾任北京金地總經理的陳長春曾經說過一句話：“從北京樓市的長期發展看，不動產肯定是升值的。在不降低自己生活品質的前提下，有需要就出手！”
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2008/3/10 10:53:00