敖虹/《21世紀經濟報道》/20080304
投資客逃頂
氣候已逐步轉暖，但北京公寓類豪宅的寒冬還在持續。
本報記者調查發現，進入2月份以來，北京超過2.5萬元的高檔公寓類豪宅成交低迷程度遠高于其他類型的商品住宅，大量項目每月僅有個位數的成交量。
中大恒基不動產營銷市場研究中心的監測數據則顯示，目前京城在售均價2.5萬元／平米以上的高檔公寓項目有36個，由于降價促銷售等原因，2月份均價33531元／平米，環比1月份銷售均價微降了2.9％。
但開發商依舊看好高端市場的后市表現，并紛紛表示即使銷售持續遇冷也不會考慮降價銷售，反將陸續穩步提價。
成交低迷 售價微降
房價飛漲，將北京豪宅的價格標準也提升了一大截。一年前，業內認同北京公寓類豪宅的標準還只是每平方米1.5萬元。拜去年房價飛漲之賜，很多普通商品住宅價格都已超過2萬元，目前，多位業內人士認為2.5萬元是區分公寓類豪宅的合理界限。
根據公開資料，去年1月，北京市達到均價2.5萬元／平米以上的高檔公寓項目僅有8個，但是今年1月就有35個高檔公寓項目，均價達到34523元／平米。2月份則達到36個，均價為33531元／平米，環比1月份銷售均價微降了2.9％。
中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，今年高檔公寓均價的下降，正是樓市整體處于銷售冰凍期的反映。歲末年初，一部分項目對銷售價格作出調整，紛紛以降價促銷的方式來吸引客戶，如置地公館、北京銀泰中心、裘馬都等許多項目價格都有不小幅度的下調。
與售價微降同時發生的，是高檔公寓從去年第四季度開始的持續成交低迷。
根據北京市房地產交易管理網上公布的2007年第四季度商品住宅成交均價排名數據表，均價排名前30位的項目中，有8個項目整個四季度的成交量為個位數，銷售率最高的也不超過30％，而不少項目的銷售率還不到1％。
進入2008年，成交低迷的狀況并沒有好轉，2.5萬元以上滯銷的項目已經越來越多。記者在北京市房地產交易管理網上查詢了10個價格超過2.5萬元的高端項目，銷售業績普遍不佳。
北京雙建房地產開發公司銷售部經理李良告訴記者，除極少數樓盤外大部分高檔公寓銷售情況都不是很好，輿論壓力也讓市場變得更加低迷。
交易網上的數據顯示，泛海國際居住區目前正在預售的四棟住宅樓都還有大量住宅沒有簽約，從去年10月19日至今，銷售率僅有30％，成交均價為28495元。一向火爆的星河灣成交均價達到30059元，但是預售的N2、N3樓依舊有大量住宅沒有銷售出去。山水文園4期1號住宅樓銷售量也很低。
“由于宏觀調控的累積效應，從去年下半年開始整個市場銷售都呈現下落趨勢，高檔公寓自然也受市場大勢的影響，成交持續低迷。”中原地產華北區副總經理殷則環說。
不過，還是有一些高檔公寓項目由于地理位置優越，性價比較高，銷售情況還算理想，如亞奧板塊和燕莎板塊等。
地產商依舊看漲
接受記者采訪的多個開發商均承認目前銷售不旺，但成交低迷并沒有阻礙他們持續漲價的想法。
“我們是高端項目，不會用降價來促進銷售，買家看中我們的就是品質和地段。圣世一品將在3月份再推出100套房子，肯定不會降價，還會穩步提升價格。”李良說。
亞奧區域一高檔公寓項目負責人也告訴記者，雖然項目剩余的房源不多，但都是景觀比較好的戶型，公司不僅沒有考慮降價反而要陸續提價。泛海內部人士也向記者坦言泛海方面目前并沒有要降價的想法。
已經具備銷售條件的盤古大觀國際公寓相關負責人也告訴記者，目前項目處于客戶內部認購階段，均價5.5萬元／平方米。到五六月份盤古大觀全球公開發售時，價格也會相應提升。
成交持續低迷開發商依舊準備漲價，緣于他們對公寓豪宅后市的看好。
“經過一段時間的觀望，高檔公寓的后市是可以預期的，因為土地供應太少，地段不可復制?，F在的開發商很多沒有太大資金壓力，也不太在乎銷售周期延長。”殷則環說。
21世紀不動產高級分析師孟奇也告訴記者，雖然由于自身周期長的特點導致成交不活躍，但長期看來高檔公寓的供應量是一直下降的，但現在高檔公寓的租金上漲幅度卻很快，其買家一般有極強的經濟實力，全款購房的客戶很多，所以高檔公寓的市場中長期是看好的，價格也會維持上升的態勢。
DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務董事岳鋒鋼也認同高檔公寓的價格呈現穩中有升的局面。“不少超過2.5萬元的高檔公寓品質和管理比較到位，這就具備了一定的抗風險能力，加上開發商不著急賣，隨著經濟的增長，它只會吸引更多有實力的買家。”岳鋒鋼說。
投資客的舉動也驗證了業內人士的觀點。
雖然此前有媒體稱北京出現了溫州和山西投資客集中拋售商品房的消息，但是據記者從21世紀不動產等中介機構了解的信息看，北京尚未出現集中拋房的現象，只是從去年10月二次房貸政策出臺后，一些投資客就開始陸續在中介掛牌出售手中的房子。
“樓市整體的掛牌量的確有所增加，但是目前這部分投資客心態還比較平穩，他們對手里的房產要價都非常高，并沒有降價的意圖，他們都認為奧運會之前會有一輪漲價。還有一部分投資客則選擇先把房屋租賃出去靜觀市場變化再擇機出手。”孟奇說。
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2008/3/4 15:14:00