武漢：樓市開春遇冷

李國政/《市場報》/20080220

    據武漢市房產市場信息網顯示，今年春節商品房銷售“最冷”。除夕至正月初六，全市僅在2月11日成交一套商品房，其余6天為零。數據顯示，2007年春節，全市賣了356套；而在2006年，這個數字是1840套。更能體現樓市轉變之快的數據是，2007年武漢銷售了112794套商品房，許多人似乎看到了“拐點”的希望。

    今年春節樓市出現如此大的反差，也有觀點認為合理。

    首先，去年是武漢樓市躍進的一年，全市商品房銷售均價為4518元/平方米，同比增長24.7%。當然，這個價格涵蓋了郊區、遠郊，掩蓋了城區多數樓盤價格增長超過50%的事實。目前，武漢大部分中心城區價格都在6000元/平方米以上，售價萬元以上項目超過20個?？梢哉f，這個價格超出了大多數自住者的心理防線和家庭承受力，雖然不少郊區價格相對較低，但區域配套不足，居住不便，成本較高，吸引力有限，加上春節房價并未大幅降低，故自住者出手有限。

    其次，去年10月開始，包括第二套房首付和利率提高等多項調控政策的重壓之下，讓投資房產利潤大為縮水，極大抑制了武漢房產投資，除了個別潛力項目，市場整體降到低谷。

    據有關研究中心數據顯示，與成交量一路下滑相比，房價則呈現出先抑后揚的走勢。1月份前兩周的商品房成交均價略有下跌，但隨后兩周止跌回穩。2月份第一周，主城區商品房成交均價為5763.82元/平方米，較1月同期上漲了48.94元/平方米，漲幅0.86%。房產專家認為，今年武漢房價將趨于穩定，保持小幅波動，下跌的可能性不大。

    什么在左右樓市變局？

    去年，武漢城市居民人均可支配收入為14357.64元，比上年同期增加1997.66元，剔除物價指數仍增長11.6%。宏觀經濟層面的直接效應就是，個人與企業消費能力都在不斷走強。加上獲批試驗區，武漢的集聚效應有望得到增強。此外，近幾年，武漢在市政交通的投入逐年增加，2007年達到227億元，今年預計達到300億元，大部分地段價值明顯提升。

    但是，宏觀經濟面的利好，并不一定帶來樓市的必然上漲?！?007年武漢房地產市場運行情況通報》顯示，去年房屋新開工面積1174萬平方米，同比增加近一成。這些房子將在今年陸續上市。這意味著，按平均每套90平方米計算，今年市場供應比去年增加1萬多套。另外，2006年出臺的“70-90”政策漸見成效，目前武漢244個在建新住房項目，單套90平方米以下的達到578萬平方米，占新開工的七成多，同等面積下將有更多房子可供選擇。

    更重要的是，武漢去年有394.54萬平方米經濟房開工，今年這些經濟房將陸續上市，又可為市場提供5萬多套中低價房源。

    提到投資，過去幾年買房都賺錢，現今則不同?，F在購房憑房子升值回報，若5年內出售要繳5.8%的營業稅以及印花稅、個稅等費用，加上辦證費，相關稅費就接近14%，如果算上中介費、物業費、裝修折舊、貸款利息等支出，目前購房至少升值20%以上才勉強保本，這讓投資者望而生畏。

    目前樓市的“政策面”特征日益顯現，在美國次級債危機和國內通脹壓力的影響下，包括加息、貨幣從緊、物業稅等政策都有可能發生進一步變動，加大了未來市場的不確定性。

    不過，包括土地儲備監管、經濟房廉租房建設等調控政策，一旦地方政府不折不扣地執行，對武漢樓市而言，大幅上漲的可能性幾乎為零。