靳冬/《第一財經日報》/20080201
如果要在全國的城市中選擇一個用于養老居住，東莞可能是很多人永遠都不會考慮到的名詞。因為這個以制造業聞名的城市，跟它的鄰居們比較起來，缺少了太多的優勢。比珠海，它沒有優雅和寧靜；比佛山，它沒有深厚的文化；比中山，它甚至沒有偉人的光環。
然而，東莞卻有著數量遠遠多余其他城市的超豪華五星級酒店。甚至在東莞一個普通的鎮上，其五星級酒店的數量一度超過廣州市區。五星級酒店的存在，正是東莞富人數量和消費水平的佐證。也正是因為此，東莞的豪宅市場才有了比普通二線城市更多的機會，同時也有了比其他城市更多的投機與風險。
蓬勃興起的四大豪宅區域
2001年以來，東莞市政府斥資500億元提前兩年著手打造東莞未來的新城市中心區，2001年9月貫穿東莞東部的城市大道，更標志著一場浩大的新造城運動拉開帷幕。而城市的升級直接為豪宅投資奠定基礎。多年來，東莞的豪宅因其區位資源特點形成了以黃旗山為首、松山湖為后起之秀、水濂湖與環崗湖為輔的四大片區。
黃旗山片區因其處于城市中心東城區，發展最為成熟。黃旗山脈代表著東莞人的精神圖騰，御景灣酒店與峰景高爾夫的建立匯聚了大量高端人群，片區房地產經歷數年的開發，已擁有星河傳說、 新世界 (行情 股吧)花園、峰景高爾夫別墅、東莞山莊、愉景花園等傳統豪宅。
松山湖片區因其比肩世界的高新產業園區規劃，加上松山湖72平方公里的純凈大環境、絕對稀缺的資源與陽光產業拉動，成為南中國高新技術研發及創造核心。隨著華為等國際化大企業的進駐，其競爭優勢日益明顯，2006年由萬科開發的松山湖1號火爆上市，其目標客戶不僅限于東莞，更拉動了深圳及珠三角的投資市場。
水濂湖片區位于東莞市一級水資源保護區——200萬平方米的水濂湖湖畔。水濂湖片區在南城CBD與CLD的規劃背景下，以水濂湖水庫為價值點形成了多個大型的高起點與高規劃的項目，對東莞有極大的影響力。代表樓盤以御花苑和中信森林湖，吸引了大量的高端人群購買。
環崗湖片區位于厚街鎮政府水資源保護區——橫崗湖湖畔。橫崗湖是東莞第一大水庫，面積10000畝，湖面寬廣，水質清澈，資源優勢非常突出。加州陽光、豐泰觀山花園、湖景1號莊園都吸引了東莞西岸地區的高端人群。
合富輝煌有關人士介紹，這幾大區域都有其稀缺性而各具特色。而且，自從國家叫停別墅開發之后，東莞的別墅更是稀缺。由于一手供應量的緊張，導致二手別墅市場格外火熱，臺灣、香港、深圳、廣州等地的高端商務客都是別墅的主要買家。
警惕別墅空置現象
近兩年，隨著萬科、金地等一線開發商的進入，東莞豪宅市場掀起一場較大規模的行業內的競爭。一邊是本土開發商的升級換代，另一邊則是大企業的品牌效應。而競爭的直接后果便是產品的檔次直線提升。例如水岸山城和星河傳說兩個項目，已經爭取了很多外地客源，特別是深圳、廣州的投資者。百思勤地產曾經有統計顯示，在境外購房者比例最高的星河傳說，其比例已經高達26％。
外地投資者比例較高，導致東莞的豪宅市場呈現特有的“有人買無人住的”空置現象。此前有本地媒體報道，在東莞一些知名的別墅項目，每當夜幕降臨，數百套別墅都是一片黑暗，鮮有燈火閃爍其中，甚至多數別墅連裝修的跡象都沒有。然而這些別墅并非剛剛建好未售，相反，開發商表示早就已經賣出去的。
由于東莞經濟的快速發展，許多投資者都非?？春梅康禺a市場的未來發展前景，特別是高端物業。因此，在剛剛過去的一輪房地產投資熱潮中，東莞成為深圳人“攻陷”的首個陣地。有統計顯示，個別東莞樓盤中的深圳人置業比例高達50％。深圳人買東莞房，自住的比例不高，多數都打算用于長線或短線投資。因此，東莞豪宅中出現“無人居住”現象并不足為奇。有數據顯示，僅僅去年上半年，東莞別墅空置面積就達10萬平方米。
對此，中原地產最新的研究報告還特別提醒，2007年東莞房地產市場整體上偏離合理投資區間，由于房價漲幅過快，房價上漲率與GDP增長率之比、房價收入比、租售比等指標已經進入預警泡沫區間。
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2008/2/1 15:08:00