駱樂/《第一財經日報》/20080201
鄒建民認識的一位投資者，向銀行借了200萬元買房，而房子現在只值150萬元，“已經是負資產了。”
跟眼下的天氣一樣，陰冷是原本溫暖甚至火熱的深圳樓市目前的主題。
深圳本土最大的中介世華地產市場研究中心最新發布的一份分析報告指出，2007年12月，深圳二手住宅市場依舊低迷，成交量、成交均價繼續下滑，迎來了下半年的最低點。根據該市國土部門的統計，去年12月全市共成交二手住宅3966套，環比下降12.1%，成交面積36.59萬平方米，環比下降10.3%。
此情此景，令有“深圳民間投資炒樓鼻祖”之稱的鄒建民亦感擔憂。“大家還在為‘拐點’爭論，現在應該討論大概會跌多少，跌到什么時候才能止住。”近日接受《第一財經日報》采訪時，鄒建民說。
“這個市場太危險”
“上帝叫你死亡，必先讓你瘋狂。”即使在鄒建民看來，2007年上半年的深圳樓市也已經是“瘋掉了”。
講起那個時候的樓市，鄒建民“心有余悸”，“市場上到處都是揮著鈔票要買樓的人，買者當中十有八九是投資客，而投資客的下家也主要是投資客。”
用鄒建民的話來說，當時自住型的客戶是“恐慌性”買入，投資型的客戶是“瘋狂性”買入，整個市場已經“失去理性”了。
世華地產的交易統計數據顯示，上半年深圳房地產市場火爆的時候，投資性購房比例約占總成交量的八成。一手住宅的數據同樣顯示，買家多數是投資客。保守估計，上半年一手住宅市場整體投資比例超過50%，部分樓盤投資比例甚至可達到80%以上。
“這種行情之下，肯定很危險。我告訴自己只賣出，不買進，堅決不買入。”鄒建民異常堅定當時自己的判斷，他說按照市場的購買力估計，在他投資最為集中、也是當時投資氣氛最為濃厚的南山片區，“每一套房子的價格都有虛高(成分)。”
他列舉了南山區的“濱海之窗”和“南山玫瑰園”為例。前者在2004年的時候，5000元/平方米往外賣，一套只賺個2萬～3萬元，“都賣不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2萬～2.3萬/平方米，好多人都還不愿意賣。”后者更加離譜，最先6000元/平方米的樓盤，最后竟然炒到3萬元/平方米。
“這個市場太危險。”鄒建民一言以蔽之。
而下半年熱潮退去之后，真實的市場顯現出來了。在上述兩項統計當中，投資性購買一下子下降到了只占成交比例的10%左右。
“炒房炒成房東”
2007年下半年，形勢果然驗證了鄒建民的判斷，樓市急轉直下。整個“十一”黃金周七天之內，曾經威力無窮的深圳房地產市場竟然只有82套的成交量。
深圳中原地產的月度交易數據顯示，去年6月開始，各月新房成交量就逐月下降。住房銷售面積也是逐月下降，從6月份的56萬平方米，下降到了12月份的17萬平方米。
二手房成交量的下滑更是厲害。世華地產在2007年8～10月間的二手住宅成交量大幅下挫，環比降幅分別為26.3%、43%和36.8%；成交套數的環比降幅分別為24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。
“大部分人被套得很慘。”鄒建民介紹，成交量的下滑，使得許多資金不很雄厚的短線投資客一下子被套住，無法脫身。這真應驗了那句玩笑話，“炒房炒成了房東”。而此前頻頻出臺的樓市調控政策，也已開始彰顯威力。
回頭來看，在剛剛過去的2007年，央行六次加息，5年以上貸款利率上升到了7.83%，并且有繼續加息的壓力。這直接導致已貸款投資者們的還款壓力越來越大，資金鏈日益繃緊，產生了提前還貸和斷供的現象。
鄒建民告訴記者，現實可能比數字上體現的還要嚴重。“限貸惜貸的氣氛之下，由于銀行評估系統價格普遍低于實際成交價格，實際上，很多投資氣氛高的樓盤，首付款已經要達到五成左右了。”這無疑讓投資客手中的物業變得極難出售，投資的成本已經大大提高了。
“我們來看投資、收益比，深圳的許多樓盤已經明顯超出了可投資范圍，已經沒有投資價值了。”鄒建民舉例說，在深圳，一套價值100萬元的房子，租金大概是2000多元/月，如果買的話，就要給銀行6000多元/月。
“現在深圳的樓價，已經明顯超出了大家的收入水平。”在鄒建民看來，“深圳房價只有下降50%，大家才有可能買得起房子——那才是合理的投資價位。”
“拐點”到來？
鄒建民認識的一位投資者，向銀行借了200萬元買房，而房子現在只值150萬元，“已經是負資產了。”據他介紹，有一些投資客專門從其他地方趕來深圳，“買了兩套豪宅，按照現在的市價，基本上首期款是虧完了。”
“特別是6、7月份，最瘋狂的時候，很多中介業務員忍不住，自己也進去了。”據鄒建民稱，他接觸的很多業務員最后都參與“炒樓”，接著就有很多人被套。
樓市急轉很快帶來更多的問題，比如中介公司關門事件。去年10月底，投資客秋先生和三個朋友湊齊227萬元作為首付款，買下了位于深圳八卦嶺的整整一層單身公寓，面積825平方米。交錢近一個月后，他們發現資金竟然還沒有到達賣家手中。其中的110萬元劃到了中介長河地產的公司賬戶上，另外106萬元劃到了長河地產總經理皮錦洲的個人賬戶上。隨后他們找到長河地產公司，后者承認了這一事實，并且承諾在11月30日之前退還購房款。但到了12月初，長河地產陷入“倒閉風波”，那227萬元購房款的問題，“到現在還沒有解決。”
除此之外，更廣為人知的便是中天置業一夜倒閉、總裁蔣飛涉嫌卷款數千萬元潛逃事件。隨后，創輝租售在上海的多家門店也關門大吉，房產中介業似乎“哀鴻遍野”，王石等業界巨頭紛紛加入了所謂“拐點”論爭。
“拐點”是否已經到來，短期內還是個見仁見智的問題。近日世華地產發布的《2008年1月買賣雙方心態分析》指出，部分短期小型投資客經受了數月的房價下跌后，目前出手意愿非常強烈。分析稱，一方面是租金回報率低、不能抵供，另一方面是目前租賃市場涌現大量盤源，連穩定的租賃都無法保障，這刺激了投資客盡快脫手的意愿。
不管如何，深圳樓市不再像以前那樣飛速上漲已是不爭的事實，而這也堪稱一個合理的改變。畢竟，一個理性、健康的市場，無論對投資者還是整個經濟運行，都是十分重要的。
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2008/2/1 14:51:00