深圳：08樓價不會大漲大跌 自住需求支撐深圳房價

陳勁/《中國證券報》/20080130

    來自深圳市國土部門的公示資料顯示，截至目前，深圳新房日均銷售在87套左右，銷售均價在15000元左右。這一數據與去年四季度相比出入不大，顯示出深圳樓市的觀望氣氛仍舊濃重。而此間業內專家認為，從各方面的情況來看，08年深圳樓價并不會出現大漲大跌的情況。

    政策措施遏制房價快漲

    深圳市房地產研究中心王鋒認為，預計2008年深圳房價將繼續處于調整期。他說，從國家大的政策背景來看，國家明確今后實施從緊的貨幣政策，住房供應結構調整政策和住房保障工作也將進一步推進。因此，隨著金融、稅收政策的繼續貫徹落實，住房投資、投機需求將受到進一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置，房價不會出現近兩年大幅上漲的現象。

    同時，當前可售住房供應相對較為充足，今后保障性住房和限價房也將逐步入市，并分流部分住房需求，在較為緩和的供求關系之下，房價大幅上漲明顯缺乏動力，因此房價在今后一段時間內將繼續調整，并逐漸向理性回歸。

    深圳中原深港研究中心負責人也認為，對于首次置業者而言，如果符合政府公布的限價房的準入條件，都不會購買商品房，會耐心等待限價房的分配機制出臺，因為購買限價房的首要條件就是“必須是實際無任何房產和住房建設用地”的居民。

    該負責人指出，限價房是通過擠壓開發商的利潤空間以及以政府損失土地出讓收益為前提來實現約定售價，從已經公布的兩宗用地的最高限價看，限價房與所在區域的市場售價相比要低20%左右。如果2008年政府大量推出限價房用地，將有效鎖定一大批有能力購買普通商品房的置業者，從而分流普通商品房的購買人群。

    自住需求支撐深圳房價

    業內專家還認為，深圳房價不會大漲，但并不一定就意味著深圳房價會出現大跌。王鋒認為，當前國內資金流動性過剩、經濟快速增長、居民收入持續增加，長期來看，房地產市場仍有持續增長的宏觀環境；同時，宏觀調控政策在抑制投資投機性需求的同時，鼓勵合理的住房消費，加上深圳市人口的快速增長，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，這都是今后房地產市場發展較為有力的支撐，因此房價今后也不會出現大幅下跌或者是崩盤的現象。

    國信證券房地產行業首席分析師方焱亦認為，深圳連續發生土地流拍事件，將導致未來商品住宅供應偏緊，也將影響到政府的財政收入增長；“三限”用地項目的較高樓盤定價，表明商品房價下跌空間有限。

    方焱指出，去年底由于年末銀根收緊，多項調控政策的實施細則不明朗，再加上政府土地定價并未隨調控而向下調整，導致12月27日出現深圳土地史上首次三宗地同時流拍。2008年1月4日推出的兩幅“三限”（限價、限套型、限開發時間）用地，亦流拍一幅?？梢灶A計，多宗商品房用地流拍將影響到未來商品房的供應。而成交的一幅“三限”地，位于特區外，項目限價9840元/平方米，表明即使是位于特區外、有限產權、購買門檻相當高的限價房，價格亦不便宜。所以，未來深圳商品房價下跌空間有限，未來仍面臨較大的上漲壓力。