北京：二手房市場降溫

《中國房地產報》/20080111

2007年前11個月，在央行眾多調控政策下，北京市二手房市場在總體上呈現出成交量、成交價格雙漲的局面。但是到了2007年11月，二手房市場延續了上月走低的態勢，市場成交量繼續小幅下滑。

總量看好

據鏈家地產統計數字顯示，2007年北京市二手房均價為8926元/平方米，相比上年的7251元/平方米上漲了23.1%，特別是一些熱點區域，由于受到地鐵線開通、奧運會臨近等利好因素的影響，二手房交易價格漲勢明顯。

以宋家莊區域為例，2007年該區域二手房的均價為10289元/平方米，同比漲幅達到56.4%，成為年度房價漲幅中最大的一匹“黑馬”。

根據該市場研發中心分析，地鐵5號線的開通以及地鐵票價的下調盤活了宋家莊區域的房產，而同地段房產的上漲也一定程度上拉升了該區域的低位房價。

在交易量方面，雖然2007年國家的宏觀調控政策在進一步趨緊，但是，從北京二手房市場前11月的交易情況來看，依然表現出了比較強勁的增長趨勢，二手房交易活躍。據統計，2007年1~11月，北京二手房的交易量為8.12萬套，相比2006年同期增長19.4%。

鏈家地產市場研發中心認為，北京市二手房交易活躍的原因主要有以下幾個方面：

第一，北京城市化進程的繼續快速推進，消費者的住房需求依然相當旺盛。

第二，面對國家宏觀調控的進一步深入和趨緊，部分已經獲利頗豐的投資者開始釋放手中房產，從而增加了二手房市場的供應量，帶動了整體交易量的上升。

第三，2007年北京商品房供應的大幅縮水，分流出了部分商品房需求，這又增加了二手房的需求量。

第四，二手房的性價比相對較高，替代了當前部分新房“高價位、遠距離、時間長”的房產需求。

根據北京市統計局的公布數據顯示，今年前三季度北京五環內的期房住宅均價為13754元/平方米，四環內的期房住宅均價更是達到了14744元/平方米，這就更加凸顯了二手房的價格優勢和現房優勢，帶動了交易量上升。

第五，2008年北京奧運會的臨近以及相關配套設施的進一步完善，在很大程度上也加快了部分自住購房者置業的步伐，從而使得2007年二手房的交易量上漲明顯。

由此可見，2007年北京二手房市場的活躍，最根本原因在于消費者的居住需求旺盛，特別是自住剛性需求占據主流。

年末降溫

但是，有關數據顯示，2007年11月，北京市二手房綜合指數環比下降1.18個百分點。

從交易均價方面來看，11月二手房整體交易均價為7991元／平方米，較之于上月下調了1.17%。其中，二手已購公房的交易均價為9635元／平方米，環比提高了2.64個百分點；而二手商品房的交易均價則為7001元／平方米，環比上月仍呈小幅下降態勢，回探幅度為2.30%。高總價房源的成交狀況持續走低，尤其是90萬元以上區間環比下降了1.45%；除此之外，30萬~50萬元和50萬~70萬元區間交易比重表現也與上月保持一致，分別下降了1.25%和0.14%。

有關專家分析，買賣雙方對價格的預期差異過大成為延緩成交的首要因素。此外，由于2007年下半年以來的“高燒”局面使二手房成交量已到達一個峰值，11月未出現重大利好的情況下，二手房交易趨緩也在情理之中。