屠強/《新地產》/20080108
從政策看地產
面對國家相繼出臺的房地產新政，宏觀調控進一步趨緊。特別是從2007年尤其是最近出臺的一系列政策措施看，監管部門對房地產業的宏觀調控思路正從以往的單純抑制需求轉向綜合治理。
在抑制需求的同時增加有效供給，并為建立和諧社會，強調加強政策性保障住房的建設，即經濟適用房和廉租房的建設，著重解決中低收入階層的住房問題。
盡管從2003年起，各相關部委不斷出臺措施對持續高燒的“房市”予以調控，但似乎并沒收到多大的成效。不斷上漲的房價使得開發商們“忽視”或“不理會”監管部門的調控措施。但今年的國慶節，房地產開發商的心情卻不再輕松：在征稅、加息等一系列宏調政策后，9月27日，央行、銀監會又聯合出臺了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，全面提高第二套房貸首付比例。這被業界認為是近年來監管層針對房地產市場最為嚴厲的一次宏調政策。
國土資源部在10月8日，內部通過《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》(簡稱《通知》)，10月9日正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設腹地使用權規定》(簡稱《規定》) 明確規定工業用地必須通過招拍掛公開方式出讓，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是說，開發商將不能進行土地“分期付款”。對于市場來說，動輒成交總價數十億的地王或許將因此大大減少，同時，中小房地產商資金及發展的壓力將增大。
從金融看地產
根據云南省統計局及人民銀行昆明中心支行貨幣信貸處的相關數據顯示：首先，從云南房地產市場運行的情況看，2007年1-9月云南全省完成房地產開發投資253.15億元，同比增長20.8%，增速較2006年同期下降10.8個百分點。從全國看，云南房地產投資增速均低于全國水平，形勢不容樂觀；1-9月全省商品房銷售均價為每平方米2450.76元，同比增長4.95%，住宅銷售平均價為每平方米2272.21元，同比增長5.82%；至9月末，全省商品房空置面積122.68萬平方米，同比下降10.7%，全省商品住宅空置面積55.6萬平方米，同比下降19.2%。
總之，2007年1-3季度，云南省房地產開發投資穩步增長，商品房市場供給基本平衡，空置面積持續下降。
其次，從云南房地產金融運行的情況看，至2007年9月末，個人住房貸款余額為474.17億元，較年初增加87.49億元，同比提高3.36個百分點，新增貸款占全部新增房地產貸款的56.14%，同比多增14.44億元，同比增長6.94％。新增房地產貸款有50%以上是個人住房貸款?？梢?，個人住房貸款成為云南房地產貸款增長的重要力量，同時也反映出云南住房需求仍然較旺盛，因此，住房價格將持續穩步上漲。
總之，2007年1-3季度，云南房地產金融總體運行平穩，金融對房地產業發展的支持繼續加大，房地產貸款增加較多，住房開發貸款同比增多，個人住房貸款持續快速增長。
從信貸看地產
近期，國家相關部門為治理通貨膨脹出臺了加息政策及收縮銀行信貸的調控政策。其實，任何政策的出臺，都有時滯性，即從出臺到實施要經歷一定的時間，而我們云南又比沿海地區慢半拍。因此，從現在到明年一季度云南房地產市場的運行會有以下特點：
一、房地產投資增速將維持在20%左右
隨著國家和地方政府各項調控措施的不斷落實，預計2007年房地產投資增速將與三季度末持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房投資規模有望擴大。
從短期看，房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增速難有大的提高。由于當前云南房地產投資增長已進入相對正常的增長空間，如果今后沒有力度更大的調控措施出臺，估計2007年底房地產投資不會出現大幅度的降低或上升，增速將維持在20%左右。
究其原因，一方面，國家堅決控制固定資產投資過快增長，繼續收緊土地、信貸閘門的宏觀經濟環境，將抑制房地產投資過快增長。但是在我國金融整體面臨流動性過剩壓力的情況下，房地產信貸的減少未必能有效控制投資的增長，流動的資金可以通過房地產信托等金融創新形式進入投資領域。另一方面，為實現更加持久和高效的經濟增長，國家將會繼續實行擴大需求的消費政策，同時為滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家還將繼續加強對普通住房和經濟適用房的投資建設。
二、非理性需求繼續減少，
自住性需求不斷增加
一方面，投機性和投資性需求將下降。受稅收政策限制、利率調整和外資準入門檻提高的影響，并隨著調控政策的不斷完善和落實，調控政策效力還會繼續顯現，投機性和投資性需求將繼續減少。隨著2007年11月股市的振蕩下調以及理財渠道的多樣化，加之房地產價格漲幅減緩，也會轉移大量的投資資金或進入房地產或進入其他投資領域。
另一方面，自住性需求將逐漸回升。首先，隨著我國經濟的連續快速增長，人民群眾收入水平已經有了提高，居民消費結構的升級轉型，將較大幅度提高居民住房消費支出；其次，我國城鎮化率每年大約1個百分點的提高速度，大量農村人口流向城市，經濟發達的大中城市還吸引各類人才聚集，都將形成巨大的住房消費需求。還有，隨著宏觀形勢發展，具有真實需求的消費者心理預期開始恢復正常，觀望態度會緩慢釋放，延緩的住房需求將顯現。
三、房地產價格漲幅趨緩
近期國家有關領導指出，今年及今后一段時間，將繼續貫徹宏觀調控政策，抑制投資需求，合理控制拆遷規模，減少被動性住房需求。同時，健全廉租住房制度，規范經濟適用房的建設、銷售和流通。加快戶型結構調整進度，增加普通商品住房供應，進一步發展住房二級市場和租賃市場。
住房建設和消費模式的完善，宏觀調控與市場機制相結合的住房調節體系，將會起到平抑商品房價格漲幅的作用。
當然，房地產價格變化有較大的不確定性，不能一概而論，需要具體情況具體分析。關于2007年房價的變化趨勢，市場有看漲、看跌兩種觀點，并且都有各自的理由和數據支撐。前者以土地資源稀缺、需求剛性為支撐；后者根據房價收入比、房租房價比等指標，認為現有房價的泡沫在政策的作用下將趨于破裂。
從個人看地產
從我個人的觀點，由于我國統計指標以及房地產信息披露制度尚不健全，一些分析指標尚不能簡單地比照國外。
在量化手段不能充分提供支撐的情形下，對于房價的變化，應重點把握以下兩個基本關鍵點：
一是準確理解“房價變化”的四層涵義。第一層次指包含各類物業的平均房價；第二層次指同類物業的平均價格；第三層次指不同地段相近檔次的同類物業的平均房價；第四層次指相似地段內相近檔次同類物業的平均價格。當前，一些文章及指數報告所采用的房價漲跌或指數的升降主要是指第一、第二層次的平均房價，平均價格及其變化在一定程度上能體現價格的變化趨勢，但并不能準確反映市場價格的真正變化。這是在一定程度上可以解釋統計口徑上北京房價只上漲9個百分點，但實際有的項目房價已經翻倍。因此若要對房價做較深入的分析判斷，應側重第三、第四層次房價的分析，特別要針對具體地段具體物業做區別分析。
二是房價作為房地產這一商品的價格反映，和其他商品一樣，最根本的是受市場供求關系作用，其他因素通過直接或間接作用于供需而影響房價。因此，從房地產價格指數口徑來看，云南房價總體快速上漲的可能性不大，但也不會大幅度下跌，而是漲幅趨于平穩。由于不同地區不同物業的市場情況有較大的差異性，局部地區部分項目房價上漲較快或出現下跌的風險仍將存在，但出現系統性風險的可能性較小。
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2008/1/8 9:45:00