《第一財經日報》/20080107
一邊是買房人陷入深度觀望，另一邊是一大批新房源集中上市交易，宏觀調控的效應正日益凸顯房屋預售款比重的下降，以及銀行按揭貸款增長的下降，均表明隨著一系列調控新政的出臺，買房人的持幣觀望導致了房地產銷售收入的銳減，開發商資金鏈開始抽緊，變得"囊中羞澀"
2007年的最后一天，是杭州入冬以來氣溫最低的一天。在這樣的嚴冬，2008浙江省不動產交易博覽會如期召開。沒有洶涌的買房人潮，也沒有過多的廣告宣傳，有的只是開發商與購房者少有的"冷靜觀摩"。
"這個冬天比較冷。"綠城中國控股有限公司（3900.HK，下稱"綠城"）一位營銷系統的內部人士表示，一邊是買房人陷入深度觀望，另一邊是一大批新房源集中上市交易，宏觀調控的效應正日益凸顯。
銷售趨緩，資金鏈趨緊
對于房地產業，新一輪的宏觀調控雙管齊下--對個人住房信貸和企業開發貸款進行"雙調控"。對此，浙江綠城西子房地產集團有限公司一位高管私下表示，各商業銀行普遍已經收緊了對開發商的貸款，加強了房地產貸款風險管理，調控之后，開發商的資金鏈已呈現趨緊的態勢。
這位人士認為，房屋預售款比重的下降，以及銀行按揭貸款增長的下降，均表明隨著一系列調控新政的出臺，買房人的持幣觀望導致了房地產銷售收入的銳減，開發商資金鏈開始抽緊，變得"囊中羞澀"。
銀行惜貸，開發商年關難過。按照房地產企業的資金來源分析，除了單純的開發貸款，更主要的資金來源是以個人按揭為代表的銷售貸款?？刂苽€人信貸會影響到企業的銷售回款，對資金鏈穩定性的擔憂會讓開發商更加緊張。
作為*ST廣廈(600052.SH)旗下浙江天都實業有限公司副總經理，王旭飛認為眼下開發商最缺的就是錢。他指出，央行發布二套房新政策之后，杭州樓市迅速陷入困局，部分知名大樓盤面市甚至出現顆粒無收。
杭州當地的老牌地產商坤和建設集團股份有限公司（下稱"坤和"）一位內部管理層人士也承認，在政策氛圍趨緊的環境下，樓市呈現冷靜勢頭。在新的年度，公司在現金流量和人力資源配置上面臨不小的挑戰。坤和董事長李寶庫更是公開表示，要力爭上市以拓寬融資渠道，為公司獲得更有力的資金支持。
信貸流向何處？
一位業內人士戲言：年底還有未結付的工程款項、原有的銀行貸款到期、未到期的貸款利息也該付了……每到年底，都是開發商上演資金"大挪移"的年關。在剛剛過去的2007年，伴隨著銀行收緊貸款、樓盤銷售滯銷、地價飛漲以及后市日益不明朗等因素，開發商2008年的日子將越來越難過。
"政策頻出，許多開發商都是'靠天吃飯'，恐怕就沒那么樂觀了。對于資金緊張的開發商而言，存在釜底抽薪之痛。作為房地產最核心的環節，對信貸的控制有可能會形成一個惡性循環。"浙江建工房地產開發集團有限公司企劃部副經理周瑜個人認為，現在絕大部分開發商資金鏈繃得很緊，融資買地、其生存發展主要靠銀行信貸，一旦銀行的開發性貸款和個人買房信貸雙雙受限形成合力，這種壓力必然傳導給房價，房價很可能會出現拐點，而下行的房價將加重房地產市場的觀望情緒，如此，房子更加不好賣，繼而影響銷售回款，地產商的資金鏈條將更趨緊張。另外，眾多開發商可售房源量很大，之前卻在捂盤，現在形勢不妙，集體推出上市。
據公開數據，2008年杭州住宅市場或許有約300萬的新盤供應量。按照杭州易居臣信房地產經紀有限公司總經理周強龍的說法："在今年上半年，杭州樓市會集中放出供應量，市場可售房源會急劇增多，樓盤之間加劇競爭，或出現漲跌互現格局。"
面對紛繁復雜的局面，廣宇集團股份有限公司（002133.SZ，下稱"廣宇集團"）營銷總監章佳毅個人表示，杭州樓市開始出現供應高峰，然而部分樓盤已經出現滯銷。雖然新開樓盤的數量有所放量，但銷售情況并不樂觀，瘋狂搶購現象難現。2007年房價的上漲幅度太大，普通購房者的購買力已經到達一個臨界點。如果要再讓消費者下決心埋單，得有非常的銷售策略，或是高性價比的房源。
對此，上述坤和人士指出："強者恒強，但對于中小型地產公司來說，要么合縱連橫、走聯合開發道路，要么轉戰三、四線城市，做梯度轉移；要么干脆退出江湖，逍遙人生。"
壯大于杭州的上海三盛宏業投資（集團）有限責任公司（下稱"三盛宏業"）久未在上海斬獲新土地。一段時間以來，這家老牌企業的戰略重心悄然調整，開始在大本營舟山重新發力，并逐漸向商業地產和寫字樓領域開拓，以鎖定住宅開發市場的諸多風險。受此影響，2007年該公司預計實現銷售30億元人民幣。據悉，該公司目前在江蘇宿遷獲得了一個商業類地產項目，相比杭州等二線城市，這樣的小城市孕育著更多的樓價升值空間。
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2008/1/7 17:02:00