敖虹/21世紀經濟報道/20080104
2007年12月的北京樓市，交投持續慘淡。
記者根據北京市房地產交易管理網的數據統計發現，截止到12月31日，北京住宅期房銷售總量7861套,日均交易量為254套，比11月日均交易量365套減少了111套,下降超過三成，降幅達到了30.4％，該數字比2006年同期460套則減少了206套。
12月是2007年北京樓市成交量環比和同比降幅最大的一月。
成交慘淡 打折頻現
進入12月以來，北京市房地產市場期房、現房交易量就延續了11月持續走低的整體趨勢，各統計數據全面下滑，而其中住宅交易簽約量也處于跌勢之中，期房住宅交易量還曾大幅下探,現房住宅交易量也繼續走低。
近日，北京東四環的沿海賽洛城7期美利山以低于周邊項目3000元的價格推出，均價13000元到14000元，而此前,賽洛城6期售價已接近17000元。位于宣武陶然亭附近的高檔住宅項目風圖騰二期“一瓶”11月的報價還是27000元,12月初卻下調到了25000元。12月8日開盤的三期8號樓均價則到了23500元，一次性付款還能享受9.5折優惠。
雖然美利山和風圖騰一瓶尚屬降價個例，北京也還沒有出現房價明顯的下跌，但一向挺著脖子的開發商開始頻繁以打折促銷等方式變相降價,且折扣范圍和幅度明顯擴大。記者調查發現，北京各個區域都有一些項目出現9.5折左右的較低折扣，產品類型包括了公寓和住宅，最低折扣達到了9折。中低價位項目也加入了大幅打折行列，位于回龍觀的東亞上北中心全款折扣就達到了9.4折。
“開發商變相降價一方面說明北京樓市高漲的房價已經遠遠超出了消費者的承受能力，產品銷售緩慢，回款情況未達到開發商預期。另一方面,即使開發商長期看漲北京樓市，但面對嚴峻的市場環境和嚴厲的宏觀調控也不得不妥協。”中大恒基不動產營銷公司總經理趙晨明告訴記者。
12月后，北京樓市已經出現冷熱不均的現象。一些核心區域的項目和性價格比比較高的項目持續熱銷，位于長安街與西三環交匯點的國海廣場于12月22日完成主體結構封頂，該項目12月初正式開盤后的兩天就熱銷112套。位于南三環玉泉營環島的星河城五期璽萌公館日前開盤均價已經達到18000元／平米，但推出3、5、6號樓約120余套也遭到買房人搶購。但2萬元以上滯銷的項目已經越來越多，有的項目12月份一套都沒有銷售出去。記者在北京市房地產交易管理網上隨機查詢了一些價格超過2萬元的高端項目,銷售業績普遍不佳。
網上數據顯示，泛海國際居住區目前正在預售的7－1＃和7－2＃住宅樓都還有大量住宅沒有簽約,7－2＃的銷售率不足25％。泛海一內部人士也向記者坦言，近一個月泛海的銷售速度的確放緩不少，但泛海方面目前并沒有要調價的想法。
位于崇文門的國瑞城均價29000元，但其正在預售的3＃公寓共114套住宅中，僅有一套被預訂。
一位不愿意具名的開發商坦承，市場不景氣，觀望氣氛濃厚，有價無市已經很明顯。除了大多數上市公司有年報的業績壓力需要盡快銷售外，其他公司到了年底也普遍缺錢,給施工單位結賬，交付工程款等原因也迫使其打折來降價銷售，以便年前盡快回籠資金。
二手房方面,記者從21世紀不動產、中大恒基等多家經紀公司獲知，12月份二手房市場受觀望氣氛影響也很大,成交量相比11月呈繼續下降的態勢。
預期不再樂觀
至少2007年冬天,開發商已經不再像過去那樣底氣十足，憋著勁漲價。
中原地產華北地區副總經理殷則環認為，由于之前漲價幅度比較大,高檔項目現在的銷售壓力超過其他項目,有可能最先面臨調整。
“一些高端項目可能會像美利山那樣低價開盤，但是不排除低開高走的可能。而且高端項目普遍定價很高,即使現在降價30％，利潤依然可觀。”房地產行業資深經理人季滿如說。
雖然記者采訪的開發商和業內人士都表示，北京市場跟深圳不同，北京的開發商基本沒有出現極度恐慌的心態，但是他們都表達了對2008年北京樓市的擔憂。而2008年樓市增幅放緩則已成為共識。
“北京房價已經漲到一個高位，現在新開工項目定價明顯低了，在售項目很多也變相降價，市場觀望氛圍漸濃，這必然影響到開發商的銷售行為和預期。”國美第一城總經理陳云峰說。
正在運作東四環附近一住宅項目的開發商，也對未來房價走勢預期持悲觀態度。該項目原準備在12月開盤，但開發商擔心其制定的20000元的售價不能被市場接受，目前已將開盤時間推遲。
此前，王石表態稱雖不能一概而論，但他承認深圳、廣州房地產市場出現拐點。隨后任志強也博客中連續發表文章稱,2008年北京平均房價將下降。馮侖則說未來三到五年只有3000到5000家房地產企業能存活。
“南北兩地產大佬陸續發表悲觀言論，一定會影響一部分開發商的判斷。但樓市也是病來如山倒，病去如抽絲，不會在某一天突然崩潰,肯定有個過程。”季滿如說。
樂成國際副總經理張榕也坦言，對現金流要求比較高的開發商現在已不敢定價太高了，而改為采取更靈活的定價策略以應對目前疲軟的市場。
即將推出位于豐臺區南部一住宅項目后期的開發商也告訴記者，公司對2008年市場的預期并不樂觀，只想趕緊把余下的住宅都推出來，以盡快回籠資金。
雖然有共同的擔心，但是看好北京市場的開發商也大量存在。金地北京相關負責人就表示，金地名京項目會在下月按時推出，金地不會因為對市場的擔心而影響其推盤的節奏和項目定價，屆時平層價格將在18000元以上，LOFT價格在22000元。
陳云峰亦認為，北京總的趨勢還是供不應求,2007年的供地量只有很少的幾塊地給了商品房,所以2008年北京房價仍會有小幅增長,15000到20000元的項目還有價格上升空間。
“北京經歷過好幾次觀望，但每次觀望過后都是更嚴重的反彈，房價漲得更厲害?，F存的開發商大多數資金實力比較強,他們不會主動去降價，但北京的各種住房需求依然存在，要警惕2008年觀望之后的反彈。”殷則環說。
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2008/1/4 14:22:00