賈廣葆/中國房地產信息網/20080103
回顧2007年的中國樓市，伴隨著調控的聲音，房價仍舊一路飚升。而隨著央行年前關于第二套房貸更嚴厲的細化政策出臺以及年內的六次加息、金融政策進一步從緊、保障性住房形成供應、物業稅勢在必行……筆者對2008年大連樓市走向作一大略分析：
一、我市經濟繼續保持高增長的發展格局，將對房地產業發展產生重大影響和持續壓力
改革開放29年來，我國經濟社會發生了歷史性巨變。我國成為了世紀之交的全球經濟增長主力和源頭。未來幾年仍將保持近10%的增長速度。大連經濟也不例外，預計2007年全年地區生產總值實現3000億元，增長17%以上，增幅創近10年來最好水平；完成地方財政一般預算收入266.7億元，增長36%左右，增幅創22年來最高；完成全社會固定資產投資1900億元，增長30%以上；實際使用外資直接投資30億美元，增長34.5%；全市規模以上工業實現增加值1100億元，增長27%；完成高技術產業產值2370億元，增長37%。如果說我市的經濟發展是一個不可阻擋的態勢的話，而隨著產業結構、人口結構和經濟發展的調整，對土地的強烈需求是巨大的，也是不可阻擋的。這就預示著我國糧食安全保護耕地與經濟結構調整、房地產業的發展、城市化建設對土地需求的瓶頸矛盾、房地產業發展與環境資源約束的矛盾將日趨突出。無疑，將對我國房地產業的發展、特別是對我市商品房開發建設將帶來持續不斷的影響和壓力。
二、消費的增長和消費水平的提高，將促使人們對購房和改善居住條件的潛在需求日趨增加
據國家統計局統計，我國今年前三季度社會消費品零售總額同比增長15.9%，比上年同期加快2.4個百分點；2007年前10個月我國累計實現社會消費品零售總額72090億元，同比增長16.1%，比上年同期提高2.5個百分點，增幅創1997年以來的新高。而且消費增速連續上升：一季度同比增長14.9%、二季度15.8%、三季度16.8%，10月份同比增速更是高達18.19%，比上年同期加快了3.8個百分點。同時，消費水平也隨著收入的不斷增加而不斷提高。以大連為例，2006年，大連城市居民人均可支配收入13350元，比2002年的8199.54元增加5150余元；2007年，大連城市居民人均可支配收入突破15000元，同比增長13%以上，農村居民人均純收入超過8300元，增長19%以上。毫無疑問，消費品零售總額的增長和消費水平的提高，不僅成為新一輪推動經濟平穩快速發展的重要因素，而且將進一步促使城鎮居民對購房和改善居住條件、居住環境的強烈潛在需求增加；同時，社保體系、住房公積金制度的日益完善、工資形成機制改革后勁，使人們對未來消費和購房的風險預期降低，對收入增加和平衡風險的預期提高，銀行儲蓄資金和股市獲利資金也會逐漸開始向消費、特別是向購房消費、投資轉移，這就表明，人們對購房居住的剛性需求是巨大的、持續的。
三、商品房價格依舊呈現上揚態勢，未來走勢將受制于宏觀調控政策
近年來，政府出臺的一系列針對房地產市場的宏觀調控“組合拳”可謂嚴厲，然而，全國房地產投資依然高居不下，商品房價格依舊漲勢強勁。據國家統計局統計：2007年第三季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%，新建商品住宅價格上漲9%，達到了近年來的最高點。而2007年10月商品房價格漲勢更是驚人。10月全國70個大中城市商品住房銷售價格同比上漲10.6%，二手住房銷售價格同比上漲8.7%；其中，大連市房屋銷售價格同比上漲7.2%，其中新建商品房銷售價格同比上漲7.7%，二手住房銷售價格同比上漲8.3%；市內四區最近一個月商品房成交均價高達6973元/平方米，其中中山區8107元/平方米、西崗區6830元/平方米、沙河口區8023元/平方米、甘井子區4932元/平方米。由此表明了政府2008年的調控任務仍然艱巨。
一直以來，房地產都是“政策市”，從2007年初的“土地增值稅”，到9月份的“加強商業性房地產信貸管理的通知”；從央行“第二套住房房貸”政策，到今年“第六次加息”等。無疑，延續2007年調控政策的發展趨勢，2008年的房地產調控政策只會更加嚴厲、實用。盡管我國的房地產市場還有很大的發展空間和價格上升空間，但是這個過程在經歷了多輪瘋漲、飚升之后，受宏觀政策的影響將在日后較長一段時間內變得平緩上升、小幅上升或遲疑、小幅下滑，但房價大漲或大跌似乎是不大可能的。而房地產市場的現狀、當前樓市居高不下的房價、未來房地產的走勢、房價上漲的幅度，最重要的受制因素就在于宏觀調控政策的“重拳”接連不斷和真正落到實處。倘若一系列的宏觀調控政策還不能抑制房價過快上漲，那么，金融工具中的物業稅、租賃稅、遺產稅、交易稅、所得稅等都或將陸續出臺或將大幅提高，將迫使房地產市場走向健康、規范，房價逐步回歸理性。
四、調控目標更重民生，“住有所居”中低收入階層未來目標
近一段時間以來，政府出臺了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理辦法、后是經濟適用住房管理辦法出臺。大連市人民政府2007年12月頒布《大連市城市低收入家庭住房保障規劃》（市內四區），2007-2010年解決城市低收入家庭困難住房用地178公頃，其中經濟適用住房用地176公頃，廉租住房2公頃；其中2008年經濟適用住房、廉租住房用地分別為68公頃、0.4公頃；2007-2010年計劃建設經濟適用住房、廉租住房255.4萬平方米，其中經濟適用住房252萬平方米、廉租住房3.4萬平方米；其中2008年，經濟適用住房、廉租住房分別為80萬平方米、0.5萬平方米，共計1.2萬套。
在2008年底前，市內四區人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決；2010年前，大連市人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決；市內四區人均住房12平方米以下的3.6萬戶低收入家庭住房困難基本解決。
充分表明調控目標更重民生，并力爭做到：一是住房問題將是當前國內民眾最大的民生，而不是排除在外‘可有可無的問題；二是未來的住房生產將要公平地讓廣大民眾所持有，而不是被一些少數有錢人所持有；三是未來中國的房地產市場應該是一個平民化的市場，而不是一些豪宅高檔的市場；四是未來的樓市價格應該保證讓大多數民眾都有支付能力或租賃能力，而不是職工工作一輩子都買不起的樓市；五是未來的房地產投機炒房，將要嚴格制止、限制，而不是任其泛濫發展。
而要實現“住有所居”目標，尚需進一步完善三大體系：首先，需要落實經濟適用住房和廉租住房構成的多層次、多形式的住房 體系，從民生角度理解，具有購房能力的居民可以根據需求買得起房，無購房能力的居民可以通過保障體系租得上房、住得上房，當務之急是使低收入人群得到應保盡保，避免把他們推向商品住房市場；其次，持續增加限價商品住房和中價位普通商品住房供給，緩解供給矛盾，拓展限價商品住房功能，加大限價商品住房和中價位普通住房的供應力度和調整供應對象范圍。保證既不在保障體系，享受不到經濟使用住房和廉租住房，又難以購買商品住房的“夾心層”人群也能“住有所居”；第三，盤活二手房市場，緩解一手房市場壓力，降低、簡化二手房交易環節經費，對出售第一套舊房，換購新房的自住型購房者，應由現行的非普通住房4%契稅、普通住房1.5%契稅，分別下調至2%-2.2%、0.8%-1%，以解決中等收入家庭盡快通過舊房換新房、小房換大房來實現住有所居，改善居住條件的目的。
五、“穩健”變“從緊”，將從“供給”與“需求”另方面對樓市形成合力
2007年12月5日中央經濟工作會議上將已實施10年之久的“穩健的貨幣政策”調整為“從緊的貨幣政策”。從而預示：一是央行還將繼續加息，但空間的力度將有所減少，不會像2007年一樣上調13.5個基點，加息次數也不會像2007年一樣6次之多，一般將加息3-4次；二是存款準備金已達到14.5%的歷史高位，雖可以再加以上調，但起上調空間有限，2008年上調基數不會超過2007年14.5%，一般可能在10%左右；三是在未來可能的貨幣政策工具組合選擇上，公開市場、法定存款準備金率、定向票據等數量型工具以及商業銀行每季度的信貸額度、行政控制等行政型工具，將形成2008年貨幣政策的主旋律。顯然，這種“從緊”的貨幣政策對房地產業影響是巨大的。第一，將在供給和需求兩方面對房地產形成合力，一方面，從緊的貨幣政策導致銀行對房地產開發貸款的收緊；另一方面，嚴格個人信貸按揭也會抑制房地產市場的需求。第二，房地產開發信貸和個人信貸受限所形成的合力導致的壓力 給商品房價格，房價將會受到一定影響，一方面樓市觀望情緒加重蔓延；另一方面，開發企業的資金鏈更趨緊張。第三，對開發企業而言，一方面宏觀調控政策對開發企業信貸收縮、結構調整等絡繹不絕，將不可避免造成行業洗牌，許多中小開發企業因資金斷裂而走向破產、轉行、合并、聯合的道路；而另一方面，一些抗風險能力強的大中型開發企業卻在嚴峻的環境下越做越大、越做越強。第四，隨著從緊的貨幣政策出臺、實施，將會極大的加強樓市對宏觀調控從嚴、從緊的心里預期，將有效地調節2008年銀行信貸的速度，也使人們對樓市平穩發展、房價平穩過渡甚至平穩下行預期看好。
六、房地產增長將進入調整期，責任與發展并存
據專家研究發現，我國房地產業正在經歷一個即將結束的10年周期，以1997-2007年10年周期來看，房價在1997年達到一個高峰值后，后來一直處于低谷，從2004年才開始再次攀升，到2007年再次漲到一個高峰值。而從中國宏觀經濟發展的期來看，2008年將是房地產業的調整中期，而在這個時期中，責任與發展相互并存對房地產業來講相當重要。其一，政府的責任。為所有公民提供住有所居，保證居民適當的居住權是政府的責任與義務。一方面通過政府調控與市場機制兩個手段，保證房地產業持續健康發展，滿足社會各階層人士多樣性的住房需求；另一方面，建立住房保障制度，解決低收入家庭住房問題。其二，開發商的責任。包括市場的責任和社會的責任，既要享有賺錢的權利，又要履行社會的責任；既要源源不斷地供應適銷對路的商品住宅，又要發展面向廣大群眾的普通商品住房，積極參與政府住房保障體系建設，樹立起信譽誠信良好的行業品牌。其三，消費者的變化。在消費領域，正確倡導理性消費觀念，“不跟風”“不追漲”，量力而行，或租獲買，建立合理消費方式與科學消費模式，逐步建立租售適度、循序漸進、健康文明和節約資源的住房消費模式。其四，金融業的責任。一方面金融機構資金流動性過剩，存在信貸擴張沖動；另一方面，房地產市場需求保持旺盛態勢，需要金融業強有力的支持。而金融業在服務房地產業的同時，必須加強責任，注重防范，化解金融風險，這既是金融業的自身發展的要求，也是房地產業持續健康發展的保證。其五，媒體與經濟學家的責任也不可缺少。
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2008/1/3 9:59:00