北京：年終老盤后期集中放量

陳雪根/《中華工商時報》/20080103

    北京樓市在2007年12月出現短暫放量，共有45個新項目入市，其中老盤后期項目占絕對主力，相比全新項目，老盤后期因為其成熟品質，部分項目表現出較強勁的銷售態勢，與北京整體低迷形成鮮明對比。

    對于老盤后期的集中放量，專業人士分析認為："去年國家緊縮貨幣政策使得開發成本上升，并通過提高第二套房首付、提高利息等政策遏制投機炒房等等，這些都對地產新項目上市及市場實際交易產生不少影響。今年國家還會出臺緊縮貨幣的相關政策，其對房地產業的影響還將持續。"

    從去年12月老盤后期的規模而言，不乏北京奧林匹克花園、山水文園、華僑城、星河灣、國瑞城、美景東方、遠洋公館、橡樹灣等大體量項目。就社區特點而言，相較于部分純新盤，這些后期項目要么位置優越，要么品質很高，要么主打低密度，但是無一例外，這些項目品質高端，社區配套完善。

    主打大戶型是老盤項目的又一特點。國瑞城、美景東方、遠洋公館、橡樹灣、中海城等項目不約而同地將大戶型作為主推對象。中海城四期戶型以100平方米兩居和130平方米三居為主；國瑞城A區3號樓最大戶型面積為240平方米的三居；遠洋公館二期最大戶型面積則達到390平方米。北京奧林匹克花園再推四期，主力戶型為140-180平方米，主要針對追求高品質住宅的客群量身定制。

    "大盤后期放量，這些社區已經進入成熟期，因此各類配套趨于完善；尤其是這些地產企業經過幾年的經驗積累，新推出的產品往往聚合了過去的所有經驗，產品越來越成熟，品質、配套等方面都有大幅度提高。對于購房者而言，是購買自住型高品質住宅的機遇。"業內人士認為。

    如北京奧林匹克花園，整體綠化率高達40%以上，是東部發展成熟較有影響力的體育品牌地產。2007年，在參考了美國里斯頓的一個先進社區模式之后，該項目又提出了"一生之城"的居住理念。"這一理念覆蓋面涉及建筑低密度、高綠化，健康、環保，以及健康的社區文化屬性，最終將為家庭提供多階段、多元化需求。"北京奧林匹克置業投資有限公司副總經理史明說。去年推出的四期產品也被看作開發商這一理念的最新詮釋。

    同樣是主推四期產品的山水文園，則是以世界上最宜居的城市溫哥華為藍本的社區，該項目在150萬平方米市政綠化帶的工程腹地，拓三湖，筑兩山，修一河，規劃出萬米清溪的園林景觀。據了解，山水文園的綠色生態社區建設實踐得到過包括聯合國等國際組織在內的多方肯定。近日推出的四期，定位于英倫觀景板式高層，在園林、裝修、建筑、科技等四個方面比前期產品全面升級。據開發商介紹，經過采取多項措施，該社區的負氧離子含量約20%，濕度均衡大致保持在55%左右，最符合人體需要。

    盡管2007年第四季度北京商品住宅成交量有所萎縮，但北京指數研究院研究員認為，北京后市供應不足是成交量萎縮的主要因素。而隨著配套成熟、適宜居住的老盤后期項目大批放量，市場潛在的剛性需求還會隨之釋放，從目前北京奧林匹克花園、北京星河灣、華瀚國際、山水文園等項目的熱銷態勢中可見一斑。

    北京市房地產交易管理網交易信息顯示，這些高端大戶型項目的銷售情況還是不錯，如北京奧林匹克花園四期首批推出的3個樓座，目前已有一多半完成簽約。即使每平方米高達3.2萬元以上的北京星河灣，其在兩年時間也已完成一期和二期銷售，市場反應良好。