上海：住宅供應困局

王偉民/《中國房地產報》/20071127 

上海中星營銷機構執行總經理劉承健最近有點忙，作為上海本地知名的一手房銷售代理，劉整天忙著尋找明年可賣的樓盤。

在2007年過去的幾個月里，劉所代理的中星集團旗下的幾個項目不是賣完了就是只剩下一些尾盤在售，中星集團營銷機構正面臨無房可售的境地。同樣的問題也正在困擾著上?；膷u房產工作室的市場總監馮偉，他也在為找項目著急。

2007年下半年以來，上海一手住宅供應量一直低量徘徊，讓很多代理一手住宅銷售的公司頭痛不已。

上海市房地局“網上房地產”數據顯示，截至11月22日，上海全市一手住宅存量僅余528.41萬平方米，為42,297套，而這其中還包括216.29萬平方米配套和動遷房源。而上海市中心區的住宅供應甚至已到了屈指可數的地步。同樣截至11月22日，“網上房地產”數據顯示，上海市內環以內的可售住宅總量只有63.04萬平方米。

這個數據也令研究上海房地產市場多年的上海社科院房地產業研究中心的陳則明博士不敢相信：“這個數據確實有點偏小，比往常減少了四成多，落差是大了點。”

住房供應問題牽動了很多人的神經，甚至在當地成為一個敏感話題，它不僅直接影響著上海下一步的房價走勢及宏觀調控的落實，而且它還是重要的民生問題。

房子在哪里

“可能在5個月以后，上海外環以內的市區幾乎無住宅房源可售。”上海佑威房地產研究中心主任薛建雄說，但也許不是危言聳聽。

薛建雄表示，從2007年4月開始，上海一手住宅供應量一直在走低，從2007年年初的一手住房供應存量的最高值1700多萬平方米到目前的520多萬平方米，僅僅用了半年時間，這是上海一手住房市場從未出現過的情況。

上海市統計局11月初發布的數據也顯示，今年前10個月，上海完成房地產開發投資1084.27億元，比去年同期下降3.3%，延續了今年7月以來的下降趨勢。

與此同時，房地產投資占固定資產投資的比重也連續3個月同比下降，前10個月，占全社會固定資產投資的比重從去年的34.3％降至30.6%。

中國國際金融有限公司的報告顯示，2007年前三季度，上海市商品房銷售面積為2700萬平方米，增長33.1%，持續保持較高增幅。而商品房竣工面積1700萬平方米，同比增長14.4%，供小于求較為明顯。前三季度上海市房地產投資同比下降3.6%，處于相對較低的水平。新開工面積同比下降9.1%，持續負增長；在建面積增幅僅為1.4%。

一直令業內人士有所擔憂的是，上海2007年的土地供應中住宅用地偏緊，如果持續下去，即使開發商加快住宅項目的推出，整個房地產市場同樣也面臨著后續不足的問題。

誰吃了房源

市場上的有效供應量為何如此之少？

記者就此問題聯系了上海市房屋國土資源管理局和上海市房產交易中心有關人士，但未得到回應。

來自上海市統計局的數據表明，2005~2006年兩年間，上海市房地產開發土地購置面積為1278.88萬平方米，這2年的供應量基本持平于2004年的1038.76萬平方米，低于2003年的1469.10萬平方米。以上海市外環以內2.5的容積率估算，2年土地供應形成的有效住宅供應不過3197.2萬平方米。

按照房地產開發周期，2005～2006年2年的土地供應，將成為2007～2008年市場供應的主力。“這基本說明了目前上海一手住房供應量低迷的原因”，陳則明表示，“那就是前兩年的土地供應低迷如今發揮了作用。”

上海資深地產人士顧海波認為，城市拆遷速度也會對一手房的供應產生一定的影響。2005～2006年，上海市的重點拆遷項目有世博會和軌道交通等重點工程，其中世博會拆遷1.8萬戶，軌道交通1.3萬戶。

陳則明表示，目前上海市拆遷工作已經放緩了許多，城市面臨著快速發展與拆遷難的兩難境地。隨著拆遷成本的日益高昂，在拆遷土地上如果只批住宅項目，那么就可能造成開發企業因無利可圖而流標。所以，在這種情況下，政府方面被迫采取了捆綁式的、甚至以商業項目為主的規劃與批地措施。

這也是主城區一手住宅供應量少的原因之一。另一方面，薛建雄認為，上海拆遷速度在減緩，相應就帶來了土地上市放緩，這同樣影響著一手住房的供應量。

“目前上海新盤供應量下降態勢的原因，有一部分是由于5月以來上海樓市升溫引發的開發商捂盤惜售。”中國指數研究院華東分院副院長陳晟認為，如果這部分住房全部上市，或將有效改善目前供應量“嚴重不足”的局面，從而恢復上海房地產市場相對合理的供求關系，并使目前的價格上漲態勢得到緩解。

“捂盤現象是政府主管部門重點打擊的對象，但很難有直接證據和統計數據。”上海市一家市場咨詢公司的負責人表示。

馮偉指出，開發商之所以捂盤，本質上也是土地供應緊張尤其是住宅用地緊張帶來的漲價預期造成的。由于企業無地開發，而地價房價一直保持上漲態勢，企業獲利的途徑只有捂盤。

馮偉還認為，目前上海一手住宅供應量緊張還應該與上半年住宅成交放量有關。

《中國房地產報》掌握的資料顯示，2007年前三個季度，上海一手住宅供求比例一直供小于求。在一手住宅成交量方面，從2007年3月開始，成交量逐月上升，已經遠遠高于每月成交量在100萬平方米左右的平均值，最高成交數量出現在2007年6月份，平均比5月高出一成多，已經突破了月成交量210萬平方米。馮偉認為，這些成交量已經提前消化了目前的供應量，是導致目前一手住宅存量微縮的原因之一。

劉承健認為，目前的一手住房供應量低迷主要還是區域結構上的有效供應不足。“大家都希望買到上海中環附近的房子，比如軌道交通附近，有2000人排隊買200套房子的現象；在外環遠郊的寶山、康橋、周浦等地，并沒有出現這些情形，但恰恰是這些區域供應量比較大。”

地在哪里

2007年11月22日。上海市烏魯木齊北路嚴家宅三期工地門口。一位補衣服的大嫂把她的縫紉機搬到了工地門口，她背后的小黑板上，清晰地寫著項目開工日期為2007年9月。

這里是上海市中心最繁華的靜安寺，其周邊是上海市最老的商業中心區，聚集了諸如中華企業大廈、環貿世界大廈等寫字樓，由百樂門酒店和娛樂場、希爾頓酒店等高檔項目與消閑設施，構成了一個高檔商務居住環境。

記者看到，該地塊已經平整完畢，但仍沒有開工的跡象。該拆遷項目屬于附近一個港資項目的后續項目，已經拆遷了整整三年多。知情人士保守估計，這些地塊未來可建面積在40萬平方米左右。

類似嚴家宅拆遷項目，在靜安寺周邊方圓200米的范圍內還有兩個：一個是南京西路1788號，目前有保安把守大門，門上的字跡依稀可見，寫的是“停車場停用”；另一個是南京西路2068號，據說這個項目已經停滯了15年。

9月26日，上海市人民政府新聞發言人曾表示，上海將進一步加大房地產市場調控力度，加強供需雙向調節，尤其是加大樓市“引逼”上市力度，“預計年內可上市預售新建商品住房面積約450萬平方米”。

“逼出存量房”是多位市場人士和專家共同的聲音，這在記者的采訪中最為明顯?，F在的問題是，這些措施如何做到及時有效？時過兩月，“引逼”并未見供應放量的跡象。

馮偉對此表示樂觀。他認為，在接下來的時間里，政府主管部門會有一些措施，改變市場的現狀，“如果沒有其他政策出臺，目前上海一手住房供應量低迷狀態至少會持續到2008年3月份，之后在明年的“五一”黃金假期來臨時一定會有回升。”

而劉承健的看法相對而言就比較悲觀。他認為這種狀態至少要持續一年以上，其主要原因是目前土地出讓的大幅縮量。

“這就是說，在住宅用地供應緊張的局面下，未來一到兩年一手住宅供應緊張的局面不可避免，這又或許推動房價繼續上漲。”他說。

薛建雄也認為，這種狀況會持續很長時間。他還特意指出，未來一手住宅供應量大的分布區域應該在上海周邊的七個新城。

記者逐筆統計了上海2006年的土地供應，其中住宅用地633.89萬平方米，逐筆統計規劃建筑面積總和為1072.19萬平方米。

記者又逐筆統計了2007年上海已公告出讓土地，其中工業用地685.37萬平方米，商業用地61.42萬平方米，綜合用地157.31萬平方米，住宅用地僅157.45萬平方米。

以上海外環以內最高容積率2.5計算，可建住宅總面積僅397.27萬平方米，假設所有綜合用地建設住宅且容積率高于住宅，2007年11個月土地供應的住宅建設面積仍然不足800萬平方米。

2007年上海土地供應中工業用地占大部分，并且市中心地塊相對缺乏。住宅類用地僅占總供應量的17.3％。工業用地對住宅用地的擠壓效應不可忽視。

按照房地產開發周期，2006～2007年住宅用地縮量又將影響未來兩年的住宅供應。