黨鵬/《中國經營報》/20071112
與成都、重慶、武漢、杭州等二線城市相比，呼和浩特、烏魯木齊、貴陽和長沙雖同屬省會級城市，但就經濟實力、區位優勢乃至對外來投資者吸引力而言，無疑相對略為遜色，我們姑且定義為“二線半城市”。過去一段時間的全國房地產熱潮中，正是它們扮演著黑馬角色，屢屢制造轟動性的熱點新聞。如果說樓市的火爆是由大城市向中型城市蔓延的，那樓市的降溫則很可能從中小城市開始。如今，國內樓市投資“拐點”是否已現的議論四起，它們會不會又是率先“露出馬腳”的那一群呢？
初冬時分的暖暖陽光，無法驅散呼和浩特眾多房地產開發商心中正濃的寒意。
“我們現在能做的就是等顧客上門。”在這座“塞外青城”最繁華的主干道中山路上，一位正在為推銷樓盤絞盡腦汁的銷售代表有些無奈地說。這個由外地開發商投資的樓盤，開售半年多來，仍有三分之一沒賣出去，近5000平方米的商鋪更是至今無人問津。
城區人口剛剛超過150萬的呼和浩特，正在經歷著過去兩年來樓市投資大熱、房價持續高漲之后意想不到的煎熬：今年頭三季度商品住宅施工面積多達826萬平方米，而同期銷售面積僅為48.45萬平方米，不到前者的6％。
或許，這個一度吸引了全國開發商和投資者目光的地方，樓市更寒冷的日子還在后頭。
人為的泡沫
2004年底，呼市商品住宅均價每平方米不過1600元。隨后，政府主動“進場”，樓市開始了一輪騷動。
2005年初，剛從呼市國土局分離出來的土地收儲中心與一家來自北京的土地運營顧問公司聯合包裝推銷開發用地，成功把每畝出讓地價從2004年底的約30萬元一舉提升到50萬元以上，最高達到每畝300萬元。此舉立竿見影，當年年底，呼市商品房均價全年漲幅高達16.2%，躍居全國大中城市首位。外界輿論評價說，這是“地方政府與企業聯手推高房價”的典型。
從去年到現在，當地樓價繼續高速上漲。今年9月底呼市房管局公布統計數據稱，全市商品房平均售價每平方米3796元，其中商品住宅平均售價每平方米2827元，兩項同比增長均為4％左右，當地業界普遍認為這一數字“過于保守”。有市場統計顯示，該市今年亮相的商品住宅樓盤均價每平方米都超過了3000元，有的已達5000元～6000元。
地價樓價高企，樓市“看上去很美”，但今年前三季度商品房銷售面積63萬平方米，其中商品住宅48.45萬平方米這樣的“業績”，卻讓人不敢樂觀。
“你想一想，總人口258萬，城區人口150萬的城市，有能力消費多少住宅？更何況房價一漲再漲！”內蒙古社會科學院區域經濟研究所所長姜月忠反問道。
即使如此，開發商還是鉚足了勁兒修建房子。呼市房管局開發處近期發布的市場運行報告顯示，今年前三季度，呼市房屋施工總面積為1112萬平方米，同比增長超過93%，其中商品住宅826萬平方米，占總量約四分之三，同比增長接近120%。而同期全市商品房竣工面積比銷售面積多出近100萬平方米，商品住宅竣工面積比銷售面積多近60萬平方米。
大規模的商品住宅樓盤投資開發，源自過去兩年多來的土地放量供應。據記者粗略統計，自2005年至今，呼市公開出讓此類用地共約1.4萬畝，今明兩年形成樓盤上市高峰。同時，呼市房管局數據表明，今年前三季度全市新增供應的單套90平方米以下住宅不超過總量的25%，大面積住宅單位為主的供應結構，顯然也為沉重的銷售壓力火上澆油。
盡管呼市房管局開發處的冀處長強調，上千萬平方米的在建房屋并不是一年就能完工的，“總體上說市場還不存在泡沫”，但在上述市場運行報告中，還是提出了要“適當控制開發規模，采取措施控制空置面積的增長。”
壞天氣剛剛開始？
對市場變化敏感的外來房企，已經嗅到了危險的氣息。一家去年急急殺入呼市的深圳開發商，在一口氣完成三個項目后，近日悄悄決定撤兵。“呼市的房地產不好做，也不好說了。”該公司人士不愿多談，只給記者留下這樣的“臨別贈言”。
更多投資高潮時涌入的各路房企，相繼被“逐出戰場”。今年9月中旬，內蒙古建設廳發布通告，注銷52家房企的開發資格，呼市一地就占了23家，其中一家注冊資本達5000萬元，屬于當地大型開發商。
“本地住宅市場供大于求狀況持續下去，勢必會導致一些開發商被淘汰，”內蒙古社科院的姜月忠表示，“居民總體住房消費力有限，只會讓競爭更加激烈。”
但也有笑對“泡沫論”的外來房企，比如三年多前就搶先登陸呼市的劉永好的四川新希望房產。“我們的目標客戶是占本地人口20%左右的高收入人群，因此競爭對手很少。”該公司營銷主管季敏聲稱。他們開發的樓盤新希望家園，從2005年7月開盤時的每平方米2000多元，到最近三期的電梯公寓，已漲到每平方米4500元以上。
同時他承認，呼市的外來投資購房者人數不多，不會超過全部客戶的兩成，而他們中鄂爾多斯市、包頭市及周邊旗縣的人士多一些，加上少數來自北京的投資者。“不像成都，超過五成以上的房子是外地人買走，樓市持續發展的基礎比較厚實。”她說。呼市房管局有關購房客戶構成的統計數據，證實了這一判斷。
政府出手打氣
記者在采訪中發現，呼和浩特市各主要商業銀行的二手房貸款幾乎已全面停辦。中國銀行呼市鼓樓片區營業部人員告訴記者，他們和建行早在今年8月份同時停辦此項業務，因為“貸款額度提前用完了”。農業銀行內蒙古分行房貸處負責人則表示，他們“雖然原則上沒有停辦，但貸款門檻提高了，主要就是為了防范風險。”
來自呼市房管局的數據表明，今年前三季度，該市二手住房成交2853套，面積約25萬平方米，涉及金額4.36億元，同比下降均在七成左右。
前述農行房貸處負責人認為，停辦二手房貸看來并沒有明顯拉動新房的貸款增長，主要還是房價過高，開盤動輒每平方米三四千元，一般市民都不容易承受得起。此外，近期房貸新政實施后，當地包括農行在內的部分銀行不管客戶是購買第一套還是第二套房，首付都至少要求3～4成，商鋪則是5成以上。
他分析說，樓盤一段時間內賣不動，并不是所有開發商都會擔心，主要是利潤太高了，很容易收回成本。“我們提高首付，則是因為不想成為房東。”他不無調侃地說。
無論如何，政府繼續為樓市打氣的努力顯而易見。呼和浩特市“十一五”規劃中明確提出：到2010年，城市建設用地由目前的137平方公里達到160平方公里以上，全市總人口由目前的258萬人增加到280萬人，市區常住人口由目前的154萬人增加到190萬人。而到2020年，城市化率達到80%以上，城市建設用地規模達到280平方公里以上，全市總人口達到320萬人，其中市區常住人口達到256萬～260萬人。
“有人就有消費力，就能夠拉動內需，吸引開發商不辭辛苦地從全國各地遠赴塞外‘掘金’。”姜月忠說，“即使是現在，呼市房價仍與周邊大城市有明顯落差，這讓開發商和購房投資者看到了機會和潛力。”
“但這畢竟只是一種預期，并非可以無條件實現的。”他補充道。
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2007/11/12 16:08:00