昆明：三季度房價每月上漲約300元/平米

《都市時報》/20071031

     昨日，昆明風之鈴市場咨詢機構和云南財經大學房地產與土地政策研究中心聯合發布2007年第三季度昆明房產價格指數報告。據這兩家機構的的跟蹤監測顯示，第三季度昆明房產價格各月均價呈現“數列式”增長，每月上漲約300元/平米左右。到9月份，一環內均價達到7683元/平米，一環到二環之間均價達到4712元/平米，二環到三環之間均價達到4280元/平米，三環外均價達到3800元/平米。

　　同時，在第二、三季度昆明市場別墅大批放量，使得別墅市場進入價格的“黃金時代”，突破7000元/平米大關，9月均價達到7809元/平米。

    昆明樓市綜合價格指數同比持續增長

　　由于第一季度別墅供應少，綜合價格指數不能明顯區別于普通住宅價格指數，故沒有單獨做出說明。在二、三季度，別墅等高檔住宅的供應量猛增，因此通過比較三季度環比以及與上年同比變動情況，來反應昆明樓市的整體價格走勢情況。從上面圖表中可以看出三季度各月均價呈現“數列式”增長，每月上漲約300元/平米左右。7月份均價環比有略微下降，約2.47個百分點；8月份均價有所回升，到報告期止，綜合均價已突破5000元/平米的門檻，達到5207元/平米的峰值。

　　從價格指數上看，各月的指數增幅明顯，較2006年1月份基期的價格水平（約3306元/平米）而言，三季度每月價格水平均有大幅增長。主要是因為綜合價格指數反映的是昆明樓市在售的普通住宅、別墅等高檔住宅的綜合價格水平，而在2007年二、三季度分別召開的昆明房交會上，均體現出別墅等高檔住宅大批放量的特點，高檔住宅供應的增加，自然提高了整體的價格水平。故綜合價格指數水平在反映昆明樓市整體價格走勢的同時，在一定程度上也反映了昆明市整體居住品質的提高。

　　普通住宅商品房均價及指數

　　三季度各月的均價及指數分析

　　從上面住宅商品房月度均價及指數的走勢圖上看，自2006年1月基期時起，昆明的住宅商品房市場的指數及均價持續走高。從上面圖示上看，2006年到12月份達到年度高峰期，均價為3388元/平方米，2007年一季度價格比較平穩，而在二季度后均價及指數一路攀升，7、8月份均價環比漲幅較小，但價格穩中有升，到9月份，其均價狂飆至4500元/平方米，漲幅較大，環比增長率達到9.36%。主要原因是9月份房交會上有眾多新盤亮相，且昆明市區新增樓盤主要分布在二環附近，均價在5000元/平米以上，此外一環內的小高層、高層項目均價也在萬元左右，4500元/平米的均價足以體現昆明樓市“黃金九月”的特色，同時也使昆明樓市告別了均價在4000元/平米以下的時代。

　　季度均價及指數分析

　　從圖中看，自2006年一季度起，各季度均價一直處于上漲趨勢，2006年的前三個季度指數增長較為平緩，自06年第四季度起，此后的各個季度房價指數的環比增長均在10個百分點左右，2007年的7個季度的指數穩中有升，到報告期為止，指數和均價達到最大值，突破4000元/平米的門檻。

　　三季度各環普通住宅商品房價格分析

　　從上圖看出，2006年整體的價格走勢比較平緩，到2007年價格開始持續走高，最為明顯的是一環內的住宅商品房均價，9月份達到均價約7683元/平米，指數增幅也是最大，主要原因是一環內小高層、高層等普通住宅均價已經向萬元靠攏，從圖中可以發現，房價與離市中心的距離成正比關系。三季度各個環路的均價都有上升趨勢，而且都是在9月份達到各自的峰值。

　　一環內住宅商品房持續大幅上漲

　　從圖上看，一環內商品房在07年后出現猛漲態勢，二三季度均價穩重有升，到報告期達到峰值，約7683元/平方米。7月份環比上漲幅度較小，約每平方米增長了80元，8月份繼續上升，環比增加幅度仍不大，到9月份環比上漲229元/平方米，可以看出二三季度均價總體增勢較為平穩，但同06年1月份（3651元/平方米）基期相比，均價已翻倍，從指數值上也可以看出，月度指數增長約100點左右。一環內商品房季度均價達到7482元/平方米，與上年同期均價（約3919元/平方米）相比上漲90%。

　　從趨勢上看，三季度在二季度的水平上又有小幅上漲，一環內作為昆明的核心區，具有無可比擬的區位優勢，相比而言房價上漲的速度最快，幅度也最大。

　　按市場整體價格走勢看，一環內的房價仍有上漲空間，但幅度不會很大.

    一二環間住宅商品房漲勢明顯

　　一二環間住宅商品房總體趨勢上也是持續上漲，在9月份達到最高值，約4712元/平方米。9月份昆明秋季房交會上二環路板塊的樓盤異軍突起，供應量增加，尤其是一二環間的參展樓盤，因為屬于市中心板塊，均價都在5000元/平方米左右。

　　三季度各月的價格指數增幅也較大，7月份價格指數為157.71點，說明7月份均價比基期（2876元/平方米）上漲了57.71%,與上年同比上升了51.2%；8月份環比增幅較小，同比上漲也在50%左右；到9月份報告期止，環比上漲了3.2個百分點，從指數值上看，比基期上升了63各點。季度均價為4603元/平方米，同比上升了59%，指數也上漲約60點，指數的增幅代表一二環間樓盤的開盤價格相對于基期的增長情況，其上升的幅度僅次于一環內的樓盤均價。

　　注該指數的計算是以昆明市各區每月在售的樓盤為樣本，以各個樓盤的開盤報價為基準（區別于市統計局公布的樓盤交易價），再以2006年1月份的樓市均價（仍是樓盤報價）為基期，計算出三季度各月以及季度指數值，指數的變動僅反映昆明市區范圍內各月在售樓盤開盤報價的變動趨勢，以此大致反映昆明樓市的市場動態。

　　本版數據由昆明風之鈴市場咨詢機構、云南財經大學房地產與土地政策研究中心提供，數據信息或所表達意見不構成投資、最終操作建議，僅供讀者參考。

　　二三環間住宅商品房先穩后增

　　從走勢圖上看，二三環間住宅商品房價格較為平緩，07年三季度7、8月份的均價在一、二季度基礎上持續穩定，9月份出現大幅上揚。7、8月份均價相當，在3600元/平米左右，其價格指數相對于06年1月份基期（約2674元/平米)相比指數分別增長了33、37個點，同比增長約23.5%、27.5%，到報告期為止，9月份價格指數增長近60個點，達到4380元/平方米，比06年同期增長48.31%。

　　三環外住宅商品房持續走高

　　從均價走勢圖中可以看出，相對于其他環路，三環外各月價格指數整體增幅最小，同比上漲幅度也最小。三季度3各月上漲幅度較為明顯，7月份的均價同比增長18％，指數相對于06年1月份基期（100點）上升了23.17點；8、9月份同比增長較7月份更快，分別增長23.84%和35.36%，到報告期為止，9月份均價達到3800元，價格上漲327元/平方米，指數上升了約44.5點。

　　三季度別墅項目均價環比、同比分析

　　三季度的別墅市場較為活躍，均價在二季度基礎上呈現出戲劇性上漲態勢。各月均價跳上一個新臺階，突破7000元/平方米大關。環比上看，7月均價環比有小幅上漲，約8.62個百分點，此后的8、9兩月均價環比上升分別為4.75和2.68個百分點。同比上看，3個月同比上漲幅度均在18%左右。相對于06年1季度基期6152元/平方米的價格水平，3季度平均值達到7284元/平方米，價格指數上升了18.71點，而二季度指數僅上升4.63點，價格同比上升了18.4%，環比較2季度均價上漲了13.16%，約每平方米847元。

　　本季度的別墅價格指數增幅較大，究其原因是三季度昆明別墅市場大批放量，消費者對別墅這一稀缺品的需求熱度不減，致使各項目間出現價格"攀比"情況，9月份部分別墅項目將均價紛紛提至萬元以上，最高有推出單價2萬元的高價別墅，使昆明別墅市場進入價格的“黃金時代”。