上海：修改住宅用地競價規則

劉笑一/《中國房地產報》/20071029

    今后，在上海購買住宅用地，開發商們要適應新的“游戲規則”了。

　　10月22日,記者在上海市房屋土地資源管理局發出的一份名為《關于調整住宅類用地掛牌現場競價規則的通知》(滬房地資[2007]633號，以下簡稱《通知》)中看到，純住宅用地以及住宅用地面積占總用地面積50%以上的綜合地塊，將從現場舉牌競拍改為一次性書面報價。

　　與以往通常采用的公開舉牌叫價的方式不同，調整之后的規則主要將著眼于現場“競價”環節。

　　根據《通知》，新的土地出讓規則具體措施為，“現場競價采取競買人書面報價的方式進行。由競買人當場書面填寫現場報價單，密封后交現場公證人員。”

　　之后掛牌主持人將在現場公證人員公證下，當場拆封報價，宣布最高報價者為競得人。最高報價低于底價的，掛牌主持人宣布現場競價終止。出現同一最高報價的，由報價相同的競買人再次書面報價。

　　據知情人士透露，于規則開始施行的首日，即10月22日正式開始掛牌的上海6幅純住宅用地，就將全部采用新方式進行，其中包括了關注度頗高的新江灣城D3地塊。這一占地面積5.4208公頃，容積率為1.2的地塊，掛牌起始價達到5.51億元，折合樓面地價約8470元/平方米。

　　而引發諸多房地產大鱷關注的D3地塊，被業內猜測為如果按照原有規則出讓，價格甚至可能超過綠城中國在今年6月份以12.6億元中標的新江灣城D1地塊，該地塊樓面地價高達1.25萬元/平方米，超出底價一倍有余。

　　“此次規則的調整，目的是為了改變一些開發商拿地的樂觀預期。”上海北孚地產研究所副所長吳偉良分析，由于今年上海出讓的住宅用地到目前仍然偏緊，而激烈的競爭使得“地王”頻現，地價推高存在盲目性令人擔憂。

　　在他看來，如果現場激烈競爭較前有所緩解，開發商比較容易根據自己的成本核算出較為合理的地價，從而減少地塊出現驚人高價的可能性。

　　但同時一些知名開發商對記者表示，在宅地供應依然偏緊、需求仍然較大之際，上述競地方式不排除在拿地時開發商仍存“賭博”心態，對于土地價格的合理性控制是否有效，還有待觀察。