上海：樓市進入新一輪調整期

《勞動報》/20071026

    上海樓市的成交量持續三個月下滑，"金九"樓市已經風光不再，預計今年秋冬季，樓市將進入新一輪調整期。明年的春節前后蓄勢待發，屆時，將成為購房好時機。

    上海樓市的成交量自6月達到最高點以來，已經持續了三個月的下滑，"金九"樓市風光不再，十一黃金周后也表現比較冷清。這主要是受到提高首付和加息預期等不利因素的影響，加上上半年已經透支的購買力。有關人士預計，今年"金九銀十"和整個冬季的樓市都將進入新一輪的平穩調整期，待明年春節前后蓄勢待發，這時，是購房的好時機。

    成交量下跌均價高漲

    佑威&天天房展網研究中心的數據顯示，今年10月以來的前11個交易日的商品住宅成交量僅65.13萬平方米，連成交量較高的雙休日10月13、14日兩天僅成交1033套商品住宅，約比9月低10%以上。據統計，上海樓市的成交量從前三個月的緩慢 下滑，轉變為加速下滑之勢。

    與此同時，新盤的平均成交價格卻一再創新高，本月前11天商品房的平均成交價格高達12007元/平方米，遠高于9月的10507元/平方米。雖然主要是受君御豪庭、王子晶品等幾個市區高檔樓盤上市熱銷的帶動，但是這些樓盤的天價入市，也表明了房價高漲的事實。其中王子晶品第一批房源9月初的上市均價是4.5萬元/平方米，而9月26日的新一批房源則高達5.5萬元/平方米。

    貸款新政發出調整信號

    分析今年以來購房者的心態變化和政策影響，佑威房地產研究中心主任薛建雄認為：今年上半年主要是在之前一年的購買能力積累下，開發商看到房源供應下降的利好，特別是市區新房供應的稀缺，借機炒作。隨后，股市賺錢后轉入樓市購買力的再支撐，使得房價就一路"瘋狂"。到了6月，上海樓市的總成交量達到350.7萬平方米，296億元的規模，是2月份的兩倍多。

    早在6月份的時候，深圳等一些在過去一年多里上漲過快的城市，房價出現了高位調整，于是銀行適時提高對變現能力相對較差的高房齡的首付比例，隨后北京、重慶一些房價漲幅同樣過快的城市也出現了房價調整。接著，各地銀行都出現了控制風險的需求，央行也適時規范貸款市場，提高首付比例。全國市場一片嘩然，因為這一政策意味著樓市即將進入一個新的調整期，而提高第二套房的政策雖然實際實施還存在很多不確定性，但也表明了國家壓制投機，調控樓市的意愿。

    最佳購房時機將在春節

    薛建雄分析，貸款政策的出臺，事實上證明了樓市進入調整期的信號，一些還停留在房價高漲熱潮中的房東和開發商，不再有過高的期望，開始降低房價預期。

    隨著房價的進一步理性和市場上房源的增多，中低檔的購房者開始會有更多的選擇空間。預計90%以上的樓盤價格是平穩的，但其中三成以上的樓盤可能還會漲價，一成因前期漲幅過大，可能會降低預期。此時大概是農歷春節前后。

    佑威房地產研究中心的數據模型顯示，在未來購房能量沒有出現新的增長點，或是受股市拖累購買能力大幅下降的話，房價就有可能出現下滑。但是，在上海經濟每年以兩位數增長的情況下，購買力下降的情況很難出現，而且購房能力的漲幅會快于居民收入水平，因為外來購買力也在增加。那么，房價就會保持比供應量下降幅度還要快的上漲趨勢。但是具體到各個板塊就會有更大的波動，比如市區新房的開工量下降幅度大，房價也會有很大的漲幅。因此，10月及之后的幾個月里，上海樓市基本上為調整觀望期的行情，最佳的購房時機應該出現在春節期間。