深圳：樓市處于關鍵期 成交量跌入“冰谷”

《第一財經日報》/20071012

    今年國慶期間，深圳樓市徹底陷入冰河谷底。場反應的低迷，讓之前賣房者“一口價”的交易方式感到底氣不足。

    今年國慶期間，深圳樓市徹底陷入冰河谷底。“十一”黃金周之前，9月28日、29日和30日3天，深圳市的新房量分別為121套、144套和73套，成交均價在每平方米1.8萬元~1.9萬元之間。有人士指出，對于深圳市的房地產市場來說，這一局面已經是“非常清淡”。

    然而，進入“十一”黃金周之后，樓市不僅未能如往年一般走高，反而幾乎跌入“冰谷”。盡管開發商已經殫精竭慮，窮極心思地進行系列促銷，但新房成交仍然無法遏制般地急劇下降。7天內新房成交總量僅為82套，平均每天不到12套。

    交易慘淡，成交量跌入“冰谷”

    根據深圳市國土部門公布的數字，10月1日至7日，深圳市新房成交量分別為16套、11套、6套、5套、10套、19套、15套。其中10月3日全市一手房成交僅6套，成交面積只有區區298平方米，每套平均面積不到50平方米。

    研究人士指出，按深圳正常的市場消化量，每年約消化1000萬平方米新建商品住宅，按每100平方米一套計算，即每年正常情況下應有10萬套新房的成交量。平均到每天，則應成交近300套才屬正常，目前的銷售情況表明——樓市成交量已經跌落到了谷底。

    與成交慘淡相一致的，是黃金周期間新房的成交價也有所下降，均低于節前的價格。10月6日最低為每平方米12630元，10月3日成交價最高，為每平方米17268元。

    受此前樓市火熱的前景預期影響，大量新建起來的樓盤在黃金周放盤，導致新房房源供應充足。10月8日的可售套數達到3.4萬套。深圳市國土局網站顯示，9月20~26日，深圳龍崗、羅湖等區均有多個項目入市，前后推盤超過2500套，新盤出現放量高峰。

    黃金周期間，深圳又有5個樓盤開盤，推出了2600多套商品住宅，這些樓盤主要分布在特區外，每平方米8000元到19000元不等。不過，和年初深圳一有新樓開盤即有消費者排隊搶購且一搶而空的情形形成強烈對比的是，購房者的觀望情緒明顯增強。

    “不敢買。”看看五顏六色的樓盤廣告，市民劉先生還是有些猶豫。他告訴記者，自己已經結婚，想在特區關內買一套房子，給一家三口居住。“但是關內的價格這么高，而且聽說還在降，買了不劃算怎么辦？”他接著又說，“關外價格低，風險??；但是又太遠，住著實在不方便。”

    據《深圳商報》報道，5個樓盤中簽署了認購協議(是否已付定金情況不詳)的樓盤不到總銷售量的四成。深圳市國土資源和房產管理局統計數據也顯示，實際成交量只有82套。二手房銷售方面，也仍舊保持著8月份以來的成交量持續低迷。

    賣方“服軟”，松口價格

    市場反應的低迷，讓之前賣房者“一口價”的交易方式感到底氣不足。記者在深圳市區中心處的多家地產中介公司走訪了解，一些樓盤的成交價格普遍要比掛牌的報價低了不少，從幾萬到幾十萬不等。

    一家地產中介的銷售人員告訴記者，自己經手的一單房子，賣家先開始給他們報價200多萬，并且表示不會低于此價格成交。但到最后，實際成交的價格要比報價低出了20多萬。“市場不好，他們也有顧慮，價格開始軟下來，也能接受買家的討價還價。”她說，以前的賣家都是牛氣沖天，甚至是已經講好了，還有不惜代價突然撤約毀約的。

    記者隨后以賣房者身份試著到中介去掛盤，表示要將南山區中心地段的一套商住樓出售，記者試圖以每平方米1.7萬元的價格出售，工作人員嘆氣道“這都是七八月份的價格了，現在肯定賣不了這個價格”，他提醒記者，同樣的樓盤，有掛盤1.5萬元的，但是“要知道現在都還沒有賣出去呢”。以80平方米的面積計算，價格已經縮水了十六七萬。

    而且今年下半年以來，深圳市的各家房地產企業也加大了營銷力度。開發商們一改“捂著賣房”的態度，此前幾乎絕跡的地產廣告又開始大量見諸報端。記者在一家樓盤前甚至看到，一家樓盤的銷售人員在烈日之下，只身站在滾滾車流之中，高舉著“現樓即售”的廣告牌，一臉疲態。

    與此同時，開發商們也推出系列優惠措施，吸引購房者。很久沒有在深圳出現的打折和變相降價等行為，又回到了房地產市場。不少樓盤打出了“送全屋裝修”、“送全屋家具家電”、“買房大抽獎”等旗幟，一個樓盤甚至開出了“八五折”的優惠，這些都已經是購房者們許多年前的“幸福記憶”了。

    這種情形，在今年的房地產秋交會上也可見一斑。“十一”期間，深圳本地的樓盤主動來參展秋交會的樓盤共有百余個，與珠三角其他城市樓盤各占一半。而在今年“五一”期間的房地產春交會上，由于購房者們的瘋狂搶房，展會上深圳本地樓盤幾乎絕跡，特區內的參展樓盤僅有一兩個，整個展會幾乎全部是其他城市的樓盤。