黃平 李鐵峰/《樓市》/20070828
7月21日，央行宣布一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.06%提高到3.33%，同時也將一年期貸款利率由現行的6.57%提高到6.84%。對此，不少買房人表示，今年內央行連續三次加息，無疑增加了普通置業者的購房成本，而且央行有可能在近期還會再次加息，因而導致眾多置業者選擇推遲購房計劃。
雖然，樓市上的觀望情緒高漲，但新盤供應數量卻明顯上升。據悉，健翔國際公寓、中廣·宜景灣、世華水岸、源中心等純新項目將出擊8月樓市，而以領秀新硅谷、金泰城·麗灣、順馳藍調國際為代表的知名項目，也會在8月推出后期產品。在新老樓盤爭先上市的形式下，京城樓市告別了傳統意義上的“銷售淡季”，共有40多個新盤亮相樓市。而公寓類產品一枝獨秀、別墅新盤上市數量上升、萬元以下新盤供應增多，成為8月新盤供應的主要特點。
萬元以上新盤占據半壁江山
別墅供應加速放量
“四環以內的新盤是越來越少了，即便有新盤上市，其銷售價格也都在15000元/平方米以上，對于我們這種普通購房人而言，實在難以負擔。”一位近日在北四環區域尋覓新盤的林志茹女士向記者表示道。正如林女士所言，隨著城區內土地的日益減少，京城的住宅供應呈現出沿五環向外擴展的趨勢。但在8月份四環以內的新盤供應數量卻明顯上升，占到總供應量的27%。其中，更不乏以源中心、錦上、西派國際公寓為代表的位于二環以內的純新盤項目，但由于土地的稀缺性，這些新盤的建筑體量都在15萬平方米以內，而銷售價格基本上都在16000元/平方米以上，因此只能滿足高端置業者在城市中心區域置業的需求。對于普通購房人而言，要想購買到8000元/平方米以內的新房，只能到五環以外的區域尋找。
從整體上看，8月新盤的分布區間較廣，無論是一直處于新盤供應旺地的海淀區、豐臺區，還是新盤供應一直稀缺的石景山區、東城區、西城區、崇文區，在8月都將有新盤相繼面市。而在世紀東方城、潤澤莊園、上東三角洲、媒體村公寓等8個新盤爭先面市的行情下，朝陽區成為8月新盤供應的集中營，占到新盤總供應量的20%。此外，通州區在8月也將有6個新盤上市，且平均售價在7000元/平方米以內，無疑能滿足普通購房人購買新盤的需求。
由于距離2008年北京奧運會僅有一年的時間，在奧運利好的刺激作用下，部分開發商選擇推遲新盤上市的時間，致使京城的房價節節攀升。據記者統計8月將有19個萬元以上的高檔樓盤沖擊市場，占到總供應量的46%，而8000元/平方米以上的新盤供應量更占到8月總供應量的70%。以朝陽區為例，除了上東三角洲和旭輝·奧都三期的售價在9000元/平方米以內外，其他在8月份上市的新盤均價都在10000元/平方米以上。
在8月新盤供應放量的同時，純新盤的供應數量也明顯增多。根據統計，8月份京城樓市將有龍湖·滟瀾山別墅、陽光波爾多、錦上、源中心、瑞士公寓等14個純新盤相繼面市，占到了7月新盤供應總量的34%。雖然，“70%·90m2”政策頒布已有一年的時間，但京城樓市上的純小戶型項目依然為數不多，以8月份上市的新盤為例，純小戶型樓盤僅有健翔國際公寓、旭輝·奧都三期、設計師廣場、源中心、地鐵古城家園、阿爾法社區等7個新盤，占總供應量的17%。
此外，8月新盤的供應類型與7月份基本相同，公寓和普通住宅的供應量繼續“平分秋色”，分別占新盤總供應量的44%和37%，別墅和花園洋房則占總供應量的15%和4%。相對于2007年上半年別墅市場的供應低迷狀態，8月別墅新盤的供應速度卻明顯放快。據記者統計，在8月將有潤澤莊園、龍湖·滟瀾山別墅、諸子階、丹青語堂、華亞·琉森湖岸等7個別墅項目上市。對此，亞北某別墅項目的負責人向記者表示，之所以選擇在此時上市，是考慮到目前處于盛夏，花草樹木都處于最佳的生長狀態，可以讓別墅置業者感受到最佳的園林景觀效果。對于別墅項目的升值潛力，該負責人表示，隨著“別墅限地”的政策實施，未來京城樓市上的別墅項目將越來越少，致使別墅的投資價值將被進一步提升。
絕佳地理位置催熱西二環板塊
根據中大恒基不動產營銷市場研究中心的數據顯示，截至目前，2007年北京三環內的住宅新增供應面積為72萬平方米，而二環內僅為18.5萬平方米，供應量呈逐年下降趨勢。雖然在二環周邊購買住宅的難度系數逐年遞增，但購房人的置業熱情絲毫沒有減少。一位近日欲在二環沿線置業的王睿先生向記者表示，“二環作為北京的城市核心區域，市政配套和交通網絡都較為完善，加上二環沿線分布了很多重點中學和小學，對于我們這些望子成龍的父母而言，在二環沿線置業已經成為了首選目標”。
正如王先生所言，隨著住宅項目的基本開發完畢，二環沿線區域內的環境與城市設施也在進一步趨于完善。2008年奧運會前金融街區域內各項建設將開發完畢，其中包括中心區和北區約140萬平方米的建設和路網、綠地、市政設施等配套項目建設，區域內骨干路網、地下交通工程及13條市政道路實現全面貫通。
據記者實地走訪發現，相對于東二環沿線新盤動輒20000元/平方米的銷售價格，西二環沿線新盤16000元/平方米的銷售均價，吸引了不少置業者的目光，也成為購房人置業二環的首選之地。
目前，西二環周邊的水網、電網、熱網、路網正在向南城擴展，菜市口大街、豐北路、麗澤路、廣安大街、南中軸路紛紛得到改造，地鐵五號線正在啟動。廣安大街的地下市政設施投資額約30億元，沿線城市基礎設施薄弱的狀況得到根本性改變，沿線的房地產項目將再次從中受益。
在市政改造的利好作用下，8月份西二環沿線將有源中心、錦上和西派國際公寓三個新盤入市，雖然這三個項目暫時尚未公布具體銷售價格，但據業內人士分析，憑借處于城市核心區的地理優勢，保守估計售價都將在15000元/平方米以上。此外，為了給高端置業者提供便利的入住條件，西派國際公寓和錦上都采用了精裝修交房標準，以滿足都市白領人群無暇裝修的問題。
低價新盤出擊通州樓市
“雖然我和我先生的月收入加起來在12000元以上，但是和目前京城樓市上動輒10000元/平方米的銷售價格相比，我們要不吃不喝5年，才能買到一個面積在70平方米的房子。所以我們決定在離城市核心地帶距離較近，且交通情況較好的近郊區域，購置一個新房。根據多方考慮最終決定在通州置業，選擇這里就是覺得房價和交通情況都令我們比較滿意。”近期準備在通州買房的林慧女士向記者表示道。
據業內人士分析，通州是距離CBD最近的城區，隨著地鐵八通線、京通線的開通，不僅拉近了通州與城區在時間上的距離，為在此居住的人們帶來了出行上的方便，也同時為通州的房地產市場發展帶來了新機遇。目前，在通州買房的人群主要來源于北京東部商務區尤其是在CBD、國貿上班的年輕人群。不少購房人表示，通州地區相對低廉的新房價格，對于他們有著無比的誘惑力。
雖然，通州區域的房價相對便宜，但根據有關部門統計得出，2007年上半年的通州房產價格上升幅度據京城首位。目前，通州新商品房價格上漲了15%左右，多數現房均價已達到了5300～6000元/平米。而二手房的價格也一路飆升，上升幅度甚至超過了新房，達到了16.3%。
8月份，通州區域新盤迎來了供應小高峰，將有阿爾法社區、天晟嘉園、DBC加州小鎮等6個項目上市。在區域新盤售價整體拉高的趨勢下，8月份通州區新上市的世紀星城和京貿中心的售價都在7000元/平方米左右，成為了通州區域領漲的樓盤。
值得購房人注意的是，通州區8月份上市的京貿中心屬于小產權項目。根據我國現行房地產法律，鄉村土地屬于集體土地。在國家對集體土地進行征收前，集體土地是不能在市場上自由流通的。所以小產權房是不能買賣的，特別是遇到糾紛時，是不受法律保護的。
新盤入市 緩解石景山區域供應之渴
自首鋼搬遷計劃確定之后，業內外人士和廣大購房人對首鋼舊址的新功能定位就充滿了關注和期待。據記者了解，從首鋼搬遷的消息發布至今，石景山區域商品房房價上漲了1000多元/平方米。
除了首鋼搬遷的利好消息之外，北京市規劃委員會也表示，連接西四環、西五環的阜石路即將開建快速通道，該道路建成之后，將與蓮花池東路及長安街西延線共同構成北京西部地區與市區聯系的三條交通走廊。對此，業內專家紛紛表示，阜石路的建設和改造，對于西部地區特別是石景山地區的發展，意義尤為重大。
2006年底，石景山區區長周茂非表示，石景山區將嚴格限制普通商品房開發，主要開發面向中高端人群的商業地產，以吸引更多的企業到石景山投資。此外的開發重點，是用于拆遷安置的經濟適用房、定向安置的限價商品房。因此，2007年石景山區雖有13萬平方米的經濟適用房項目，以及正在規劃建設的80多萬平方米的定向安置限價商品房，但基本不屬商品房體系。而商品房供應的稀缺，致使該區域內房價增幅迅速。
目前，該區域由遠洋地產開發的遠洋山水均價已達到9800元/平方米，5月開盤的萬科·中糧假日風景均價也以達到9500元/平方米。在此背景下，8月份石景山區域即將上市的玉泉新城和地鐵古城家園，預計售價都將在8000元/平方米以上。對此，業內人士表示，8月份石景山區域的新盤入市，將在一定程度上緩解普通購房人的置業需求。
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2007/8/28 14:42:00