蘇華俊 羅莎琳 李東元/《信息時報》/20070824
日前，廣東省統計局公布了今年上半年廣東房地產業分析報告。數據顯示，上半年全省商品房(包括住宅、寫字樓、商鋪等)銷售均價為5887元/平方米，同比增長18.1%，其中廣州市均價為7743元/平方米，增長25.8%。如此高的增幅，大大影響了消費者購買能力。“下半年，廣州樓價還會漲嗎？”成為買家最關心的問題。于是，時報記者分頭采訪有關地產專家，傾聽他們的專業意見，以便為有打算買房的消費者提供一些指導。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平：樓價上漲是多層面問題
上半年廣州樓價出現高漲，我認為是由多方面造成的，并不是政府一下子可以解決的。首先樓價上漲是全球資源性普漲的結果，而且隨著人口不斷膨脹，消耗的資源越來越多，而人均擁有的資源必然越來越少；其次，中國經濟不斷發展，老百姓收入越來越多，購買力自然也越來越大，樓價自然也有了較高的支撐；再者，近幾年，廣州的城市環境越來越好，許多消費者也越來越愿意留在城市生活，農村人口向城市轉移的速度在不斷加大；最后，市民的消費觀念隨著改革開放也越來越與國際接軌，超前消費、購買年輕化成為了主流。
滿堂紅研究部總監龍斌：廣州樓價2010年才到頭
判斷樓價是否到頂，首要的一個標準是看市場供應量。目前廣州一手樓供應遠遠不能滿足市場的需求，尤其是中心六區的新盤很少，而真正能被買家接受的二手房源也并不多，一、二手供應量都非常有限。
“8·31”土地大限及近兩年出臺的宏調政策，使土地市場規范了許多，這也在一定程度上制約了新盤上市及二手盤源的流通。但隨著政府土地政策的出臺，大批閑置土地被收回，不少爛尾項目也被盤活。市場供應將在后兩年明顯增多，所以預計要到2010年，廣州樓價才到頂，現在的廣州樓價還要漲。
此外，從價格對比來說，相對深圳、南京等地，廣州樓價還屬于“洼地”，與北京、上海更是不能相提并論，因此，廣州樓價還有上漲空間。即便到2010年，廣州的樓價出現了頂點，市中心的樓價仍然不會降，因為市中心的土地仍然緊缺，政府推出的新地塊多在花都、南沙等郊區，市區的供應少在未來仍是不可改變的事實。
合富輝煌房地產市場研究部首席分析師黎文江：下半年房價將繼續上漲
上半年廣州乃至全國各大城市房價漲幅不斷加大，是因為市場供應結構導致的。目前廣州市場的供應依然是以高檔次、高價格、大戶型產品為主，因此在成交價格上自然會比較高，也影響了整個廣州市場的平均價格。另外，部分銷售良好的項目不斷提價、消費者急于入市購房等因素也在一定程度上促使了上半年廣州房價的飆升。
預計下半年廣州房價依然會繼續保持上漲的勢頭，但漲幅會相應回落。目前，廣州政府在樓市調控方面已出臺多項政策，在土地供應量方面也已有所加大，未來在有更多的土地供應情況下，開發商不會為每一塊推出的土地而瘋搶。同時，土地供應量加大，市場的產品供應量也會逐漸加大，在一定程度上可緩解目前供應緊張的局面。市場供應足了，價格的上漲自然沒有這么快。而且部分雙限房、經濟適用房的推出，也會影響市場供應結構，從而影響整個廣州的成交均價。
中原地產項目總經理黃韜：廣州樓價基本已漲到頂
我認為目前廣州的樓價已基本漲到頂了。因為從正常情況來看，價格的走勢應該是波浪式前進的，有上就有下。但廣州樓價從2004年開始至今，一直處于上漲階段，而且幅度比較大。從這點看，不符合市場經濟規律。在目前的市場中，只有中、高端產品的供應，很難找到適合普通市民的中低價格樓盤了，正常的市場狀態應該是中、低、高端產品都能在市場中找得到。
另外，政府對于不斷上漲的樓價不可能采取漠視的態度，系列宏觀調控政策會在下半年或明后兩年出臺，價格也會隨之而回落。但價格回落并不意味著廣州每個區域、每個樓盤的價格都會下跌。政府推出的“雙限”項目供應量會增加，從而會將廣州整體樓價水平拉低。
華南理工大學建設經濟管理與房地產研究所所長王幼松博士：短期樓價難見下降跡象
上半年，廣州樓價出現了高漲，下半年肯定會繼續上漲，短期看不到樓價下降跡象。除了需求方面的原因外，目前推動樓價上升的力量還來自于以下幾方面：第一，房地產與一般商品不同，屬于耐久性商品。在許多情況下，人們往往出于擔心未來樓價繼續上漲而提前購買住宅。
第二，住房是一般人的核心資產，在固定資產中占有相當大的比重。當樓價上漲時，人們會感到他們的資產總值在增加。即便絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在樓價上升過程中，他們也會享受到財富增值的愉快。
第三，樓價上升給發展商帶來了額外的利潤，毫無疑問，他們是推動樓價上升的主要動力。由于目前中國的發展商資產負債率大約為75%，也就是說，只有1/4的資金是發展商自己的，其余都是從銀行借來的或是商品房的預售款。只要樓價上升1個百分點，發展商的資本回報率就上升3個百分點。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同：土地供應少令房價猛漲
過去幾年房價的快速上漲，并非客觀的真實需求所支撐，很大程度上與土地供應的變化有很大的關系。我們深入分析就可以知道，在過去幾年樓市很多東西都沒有變，改變最大的是土地管理制度。政府對土地市場的收緊管理，讓土地供應量在過去幾年大幅減少，從而影響樓市產品的供應，導致了房價的快速上漲。
目前廣州的房價已與絕大多數消費者的購買能力完全背離，真實而有效的需求非常薄弱。特別是經過上半年的瘋狂上漲，其下跌的危險系數已更大。甚至可以說，目前廣州房價，距離下降的拐點已不遠了?，F在的問題是如何讓房價能夠軟著陸，而不是是否需要著陸。
下半年廣州的房價走勢如何？這個很難確定。因為，影響樓市的因素有很多，包括各種成本、稅收、金融政策及土地政策等等。當然，如果“穗七條”能夠落實到位，廣州的房價將會有所回落。
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2007/8/24 14:03:00