上海：“金九銀十”房源壓力大 樓市成交淡季來臨

《勞動報》/20070817

    年初上海豪宅的熱銷，引發了之后長達一個季度的房價高漲。經過這一輪的量價齊高后，市場上的優質房源已銷售殆盡。到了樓市淡季的8月，一些原先積壓的次優樓盤開始熱賣，豪宅也幾近爭購。一年一度的“金九銀十”新一輪旺季即將來臨，房價是否有再度拉高的可能？

    樓市成交淡季來臨

    根據網上房地產的統計數據，本周一新開2個樓盤，一個位于郊環外，一個在內中環間。共推出房源54套，面積2171.02平方米，共預售各類商品房958套，面積10.26萬平方米，供需狀況尚未得到良好的改善。

    新房供應嚴重不足的上海樓市，成交量在8月第一周就重現下滑趨勢。佑威&天天房展網研究中心的數據顯示，8月2日至8月8日一周，全市共成交住宅41.74萬平方米，比前周下滑13.87%。

    與今年商品房周平均成交量52.98萬平方米和商品住宅43.05萬平方米的水平相比，上周樓市成交量已下滑到年均水平以下，顯示樓市淡季已經來臨。與此同時，住宅的平均成交價格也再度下滑。除去受陸家嘴均價高達4.5萬元/平方米寫字樓集中成交的影響，上周商品房的成交價格呈下滑之勢。

    新房供應持續低迷

    伴隨著成交量持續下滑的是新房供應量的持續低迷。佑威&天天房展網研究中心的數據顯示，上周全市商品房投放量僅為6.99萬平方米，其中住宅更是只有4個項目推出3.72萬平方米房源。兩者較7月26日至8月1日一周，分別減少10.85萬平方米和7.67萬平方米。其中，上周住宅的供應量還不足成交量的十分之一，可見供應矛盾之嚴重。

    佑威&天天房展網研究中心主任薛建雄認為，是新房供應的持續低迷，把上海樓市從5、6月的量價齊高，拖入7月后的低迷行情。新房供應不足的上海樓市，中環附近類似鉑金華府、金橋瑞仕花園、金沙雅苑等高品高價樓盤，一改之前因房價相對偏高而滯銷的景象，在逐步的提價過程中被購房者爭購一空。到了7月份，外環周邊的周康、顓橋、九亭、江橋、顧村等積壓著較多高性價比房源的板塊，也逐漸受到購房者的青睞。數據顯示，外環外住宅成交面積占全市的比重，由四周前的59.01%上升到三周的61.28%后，前周上升至63.67%。

    從個案成交情況看也是如此，前周成交前十名的住宅樓盤中，就有7個項目是外環以外的樓盤，另有3個項目位于房價較低的北部中外環。

    滯銷樓盤轉為熱銷

    經過6月底和7月份的高成交之后，外環周邊積壓的優質房源也銷售殆盡。近兩個星期以來，劍川、吳涇、泗涇、徐涇、外高橋等地區原先滯銷的樓盤，開始大批熱賣起來。這使得網上房地產的可售住宅面積從年初的1200多萬平方米，下降到如今的673.23萬平方米（8月9日數據）。如果供需比嚴重失衡的現狀沒有及時得到改善，預計不用多久，次優房源也將會被銷售一空，到時市場上還有多少房源可售？

    市中心豪宅銷量高

    與次優房源從滯銷轉為熱銷相對應的是，原先供應稀缺的市中心豪宅也出現了幾近爭購的局面。上周首次面市的市區高檔樓盤，御翠豪庭推出了60套房源，套均面積244.44平方米，報價高達35000元/平方米，比該案所處古北板塊同期住宅23271元/平方米均價高出11729元/平方米。然而，這個平均套總價高達856萬的天價豪宅，8月4日開盤后的兩天內，就幾乎被爭購一空，推出的60套房源只剩下了3套可售。與此同時，翠湖天地御苑本周也以52423元/平方米的均價售出了20套3595平方米，遠中風華園以34338元/平方米的均價售出7套1070平方米，上海晶園也售出了3棟。

    薛建雄認為，在新房供應進一步緊張的情況下，市場對樓市的熱情依然空前高漲，這對即將到來的“金九銀十”樓市形成了巨大壓力。