張卉卉/《錢江晚報》/20070817
8月6日，杭州市房產管理局向各房地產開發企業下發了《關于進一步加強商品房(預)銷售管理相關事宜的通知》，對限制開發商囤房推出了四大舉措。
今年5月以來，杭州樓市升溫速度很快。部分新開樓盤幾天內一售而空，市中心某些區域房價則在一個月內猛漲1000~2000元/平方米。眼看樓市如此火熱，不少開發商開始提高房屋售價，并捂盤惜售，制造房子緊俏的假象。這一通知的出臺，對正在風頭上的囤房風顯然是個有力打擊。但是，據記者調查，這些囤房措施雖然堵住了一些漏洞，但還有“漏網之魚”。一些購房者呼吁，要真正杜絕囤房，還有很長的路要走。
三種囤房現象正在樓市蔓延
現象一：達到預銷售條件，樓盤不開盤
今年的房價上漲熱潮讓杭州的開發商也感嘆“好日子來得太快”。一位9月份將推新房源的樓盤開發商告訴記者，現在的房價已經偏離了一貫的定價體系，連開發商也不知道定什么價才不會讓自己的房子賣低了。一些樓盤紛紛推遲開盤時間：反正賣得越遲房價越高，還不如等一等看看市況再說。
某知名房產論壇近日發布了一份由網友提供的有惜售嫌疑的樓盤名單。據記者調查，其中的確有相當一部分樓盤有囤房現象：城西申花路某高層樓盤，5月份房交會上已在大力推廣，戶型都已確定，據悉，現在工程進度已到正負零零(結構層出地面，達到預售條件)，可是，卻還沒有開盤；錢江新城核心區某樓盤，還有六幢，開盤日期一再推遲，銷售人員對開盤日期和預期價格都是一問三不知；九堡某樓盤，房交會的時候說7月底開盤，但是現在還遲遲沒有動靜。還有城北橋西某樓盤，房子已造到五六層，可是還是沒有開盤跡象。
去年宏觀調控時，一些樓盤為增加銷售賣點，紛紛改變銷售策略，將期房銷售轉為準現房銷售，在現場做好精裝修樣板區甚至景觀區才賣?？墒?，今年，市場轉熱，住宅需求量嚴重供不應求?，F在的不開盤，不是怕不好賣，而是怕賣低了。
業內人士分析，這一變相的囤房手段對制造樓市供不應求的假象作用是最大的。一個值得關注的現象是，5月份以來，杭州樓市需求一直很火爆，但可售房源卻一直很少。據杭州市透明售房網統計，截至本周一，杭州市區可售住宅房源只剩4100多套。是符合銷售條件的樓盤太少，還是開發商推出的可售房源太少？假如符合預售條件也可以不去領預售證，那么，樓市的實際供應量就是一個在某種程度上開發商可以掌控的數據。
現象二：領了預售證也不開盤
且不說符合預售條件可以不去領預售證，火爆樓市下，一些樓盤甚至領了證也不開盤。
喬司某樓盤，首批房源預售證申領后上網公示，公示時間寫明3天后開盤?？墒?，當購房者一窩蜂前去買房時，開發商看著人多，卻推遲了開盤時間。
還有城西某樓盤，一幢樓領了預售證?？墒?，售樓小姐卻告訴購房者，其中一部分房源沒開盤。
現象三：將預售房源抵押惜售
杭州樓市還出現某樓盤將大部分可售房源通過抵押轉為“限制房產”的現象。據知情開發商透露，將一部分房源抵押，既可以從銀行獲得一部分寶貴的流動資金，又可以達到惜售目的。并且只要償還銀行貸款，可以隨時解除抵押。一般來說，“合法”的限制房產是指超規劃面積的房源，而這種限制房產就是違規操作。
新政策下，哪些行為成“漏網之魚”
新政策對囤房打擊力度有多大？開發商對新出臺的政策又持怎樣的看法？
某開發商私下告訴記者，新政策出臺后，他細細研讀了這些政策，覺得很多政策都具有“重申”的意味，像“住宅房源領了預售證需一次性上網公開銷售”這一點，其實原來就是這樣規定的。只不過，由于執行不力，個別樓盤領了預售證后還有部分房源不售現象。這次重申，想必開發商也不敢再冒險了。
文教區某樓盤總經理助理研讀了這份文件后認為，關于限制房源抵押的規定和自留房的規定在以往政策中并沒出現，是這次新政中最為受人關注的亮點。
市場不好時，開發商不會動抵押房子的腦筋，銀行也不樂意受理此類業務。杭州某銀行相關負責人告訴記者，他們就是在去年底今年初樓市轉好時才推出在建工程抵押這一新業務的。
記得去年底杭州市中心某酒店式公寓開盤時就采用了限制14層以下房源的做法。當然，那時這么做是為了給銷售率制造個好看的成績，而現在則是為了將房子限制起來不銷售。
今年以來特別是近3個月，房子特別好賣，一些開發商都有“房子賣早了反而賺錢少”的感覺，所以抵押房子成為惜售的手段之一。從新政第二大條看，通過抵押房子來惜售的幾種手段被堵住了。
新政明確規定：“對辦理商品房(預)銷售審批手續后作期房預售的不得辦理在建工程抵押”，這意味著預售房源不得抵押；新政還對現房抵押作了限制。它規定，作現房銷售的房源，在未申請權屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續；新政對未預售房源也限制抵押：“未申報商品房(預)銷售審批手續的商品房項目，不得辦理在建工程抵押”。
其實最后這一點“殺傷力”最大。如果一個樓盤有五幢房子，一幢樓已領了預售許可證，剩下4幢樓也不得抵押。而這一點可能是以往政策的最大空白點。
雖說新政打擊了囤房行為，可是，一位開發商卻說，還是有一些囤房現象成為新政下的“漏網之魚”。
比如說，新政只規定，已領預售證的房源必須上網銷售，但也允許一個樓盤以單體即幢為單位申報預售資格。比如說，一個樓盤有5幢樓達到預售條件，但開發商可以一幢一幢申報。這也就是常說的擠牙膏式的推盤法。
再比如，新政只規定列入開發計劃的房源必須上網銷售，但沒限定何時上網銷售，這樣，有些樓盤即使已符合申領預售證的條件也可以不去領證，堂而皇之地“惜售”。
有位開發商就說，既然領了證的房源要銷售，那我索性就不去領證。反正新政對預售房源和現房銷售房源都“盯”得特別緊，但介于兩者之間的房源也就是沒領預售證的期房還是處于空白地帶。
四大舉措：劍指“囤房”
一、為確保列入房地產開發計劃的商品房項目上市銷售，及時提供房地產市場有效供給，開發企業在申請商品房(預)銷售審批手續時按以下規定辦理：
1、對房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房(預)銷售審批時所有房源應一次性全部上網對外公開銷售。
2、對房屋用途為“辦公”、“商業”等公建用途的商品房在申請商品房(預)銷售審批手續時可以按期房預售和現房銷售分別申報。
3、開發企業申報的現房銷售房源在完成權屬初始登記的同時轉為現房公開上網對外銷售。
二、對辦理商品房(預)銷售審批手續后作期房預售的不得辦理在建工程抵押；作現房銷售的房源，在未申請權屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續；對未申報商品房(預)銷售審批手續的商品房項目，不得辦理在建工程抵押；對完成權屬初始登記后的商品房項目不再辦理現房抵押手續。
三、對2004年1月1日至今各房地產開發企業申報的自留房進行集中清理，對符合現房銷售條件的均應轉為現售房源對外公開銷售。
四、對列入房地產開發計劃的商品房項目應全部申報辦理商品房(預)銷售審批手續，實行公開上網銷售。對未申報商品房(預)銷售審批手續的商品房項目，在申請權屬初始登記之前需申報辦理商品房(預)銷售審批手續。
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2007/8/17 8:53:00