劉曉云/《中國房地產報》/20070808
在政策高壓和輿論旋渦里，狂奔了10個多月的深圳樓價，終于出現拐點跡象。7月下旬，深圳二手房市場率先松動，二手房交易面積出現了今年的首次大面積下滑。在控制經濟過熱與調控壓力加強的雙重預期下，深圳樓市終于有了喘息的機會。然而，房價超出人們想象的上漲，以及投資客的進進出出，也給深圳樓市留下“一地雞毛”。
“與6月上旬相比，7月上旬的二手房成交宗數和成交面積下滑超過三成，下滑原因不是個別房型或個別區域的成交出現異常所致，而是市場整體交易開始趨冷。”中原深港研究中心總監張偉說。
受此影響，深圳一手房價格也開始回調。7月16日至22日，深圳全市商品住宅成交均價比前一周每平方米下跌1234元，跌幅達8.63%。
二級市場量價萎縮
本報記者在半年前曾調查華僑城片區二手房的價格，當時一家中介回復說“業主要120萬實收，一口價。”該中介表示盤源不多，欲購從速，而且價格一天不同一天。但就在上周，記者突然接到該中介來電詢問意向，表示現在有較多盤源在手，價格也有得商量。
從先前的“一口價”到如今的“有得商量”，深圳樓市正在發生微妙的變化。
記者隨后前往華僑城片區的幾處底鋪，世聯行的一位二手房經紀人員告訴記者，這段時間放盤的人的確多了，但 是交易量卻在下降。以前一天可成交10套，現在只能成交四五套，業主也有些心急，認為現在出臺的政策對二手房市場而言均是利空消息，因此都急于出手，有不少業主還主動降低了交易總價。
中天置業的一位李姓負責人亦透露曾有業主焦急地致電于他，表示“現在行情不妙啊，我那兩套房你趕緊給我出手吧，價格稍微低一點沒關系，能賣則賣吧，不能再拖了。”
據中原深港研究中心提供的數據顯示，7月上旬，二手房的交易速度明顯放緩。寶安和龍崗兩區成交量萎縮達五成，南山交易量萎縮近四成，羅湖、福田、鹽田也有接近兩成的降幅。“二手房交易已明顯出現萎縮。”張偉說，目前市場已開始露出頹勢。
與7月份形成鮮明對比的是，今年上半年，深圳二手房的交易量同比去年上升了45%，是一手交易量的1.6倍，二手房價也迅速上漲。經歷了3~6月連續四個月的火爆行情后，到6月底達到頂點。在近期深圳密集出爐的政策壓力下，二手房市場率先出現明顯的下行跡象。
從香港來的王先生手上還有3套房子，近日也非常著急地要求中介盡快出手，“房價這么高，肯定很危險了，如果是最后一個接盤者，那就會像股市一樣被套，風險太大了。”
“現在都在清盤離場，我哪還敢留房子在手上，虧一點也賣。”在深圳市場獲利頗豐的張小姐的心理在現今投資客中頗有代表性。
從深圳脫身出來的炒家開始頻頻現身二三線城市，重慶、長沙已出現成規模的深圳看房團。
政策預期成屋頂效應
臨近8月，市場對于政府強力調控的預期不斷強烈，房價運行進入敏感階段，投資客開始選擇主動逃頂。
張偉表示，“現在深圳房價已進入高風險區，政策面趨緊，讓投資客急于拋盤。”據其分析，二手房價格評估體系即將出臺、二手土地增值稅將開征以及傳言中的物業稅等一系列政策，都給市場造成了巨大壓力。
不僅是二手房市場，深圳對一手房市場的整治行動也已全面啟動。限外令、限價令等系列政策的出臺，都使投資客望而生畏。
而最令投資客擔心的莫過于8月1日后將對商品房轉讓開征個人所得稅。一位市場人士分析，此次征收個人所得稅將以房屋評估價為基準。如購買一套評估價為100萬元的房屋，將額外增加11萬元稅費。
這種擔憂在7月25日深圳市二手房示范合同新聞發布會后進一步加劇。美聯物業有關負責人表示，新版二手房合同會在一定程度上杜絕“陰陽合同”的產生，預計未來兩個月內市場上二手房成交量將出現萎縮，最高可能下滑20%。
新房價格將受沖擊
深圳典型住宅指數辦公室研究人員認為，寶安低價位樓盤的熱銷是深圳整體樓價下跌的主要原因，但不排除二手房降溫對一手房造成的影響。
“一二手房是相互影響的，是一個聯動的關系，如果二手房投資客都在清盤甩貨，那體現在一手房市場也會出現一定程度的交易停滯或價格下跌。”該研究人員如是說。
“二手房價格的下跌會影響到新房的定價預期，所以，新房的價格也將因此有所下降。”英聯不動產顧問有限公司董事長郭建波說。
因為二手房和新房的聯動關系，二手房的降價，是否意味著新房價格也即將開始掉頭向下？記者近日為此進行多方調查，雖然這一趨勢和具體數據并沒有得到權威的證實，但市場上的確已經出現了房價下跌的信息。
據深圳市國土資源和房產管理局網站公示系統統計，7月16日至22日，深圳全市商品住宅成交均價為13060元/平方米，比前一周的14294元/平方米下跌了1234元/平方米，跌幅8.63%。
不過郭建波認為，現在談拐點來臨有點為時尚早，目前深圳二手房放盤量增加而成交量卻在下跌，價格走低已經成為定局，在今后一年內價格平均下跌二成是完全可能的，但這個下跌的過程是波動式的，即整體趨勢是下跌，但短時間內又可能會有反彈。
閱讀：
6180
次
2007/8/8 9:17:00