南京：中低價房擴容 申購門檻有望降低

(劉笑一/《中國房地產報》/20070329)   

   “原計劃開工建設蓮花村、華宏C地塊等片區中低價商品房面積20萬平方米，竣工7萬平方米以上，但現在這一方案有了調整。”日前，南京市建委開發處處長曹學軍在接受記者采訪時透露，今年南京中低價商品房開工面積將擴大到35萬平方米以上。

    曹學軍還透露，“目前南京市有關部門已經開始著手考慮對申購條件進行放寬，主要是針對下崗人員和家庭貧困人員。” 上述消息對于南京市渴望置業的中低收入家庭而言，可謂是一大利好。

    據悉，南京今年擬開工的中低價商品房分布主要集中于河西蓮花村、下關華宏C地塊、仙鶴門地塊和下關幕府山一帶，價格將控制在3800元/平方米以內，不高于區域平均商品住宅價格的80%。這一限價標準與南京目前幾個中低價商品房項目中指導價最高的雨花臺區宋家洼項目核定限價標準相同。

    根據《南京市“十一五”住房建設規劃綱要》，2006年~2007年南京中低價商品房的項目為：抬兵河東、抬兵河北、泰山鎮、盤山鎮、幕府佳園、耐特地塊、百水佳園、仙鶴門、雙和園、宋家洼、蓮花村，共11處。目前全市共完成了百水佳園、雙和園、幕府佳園等三個中低價商品房項目的建設，規劃建筑總面積為200萬平方米。

中低價房怪相

    南京中低價房擴容，醞釀降低申購門檻，這些措施除了呼應中央增強住房保障的精神外，還存在另一層背景——破解中低價房的尷尬處境。

    記者在南京各房產中介處的調查中發現，一邊是申購門檻高，不少市民望而卻步；一邊則是拿到房子的人吆喝高價出售中低價房。以河西的“雙和園”為例，這個去年3月份才交付部分房源的專供困難群體的中低價商品房樓盤，目前竟已有不少房源入市銷售。

    相關資料顯示，南京的中低價商品房申購資格為：2003年1月1日后批準拆遷的江南八區范圍，獲得住宅補償款尚未提現、購房；補償款金額在10~20萬元之間；本市常住人口；拆遷范圍內統一戶籍家庭成員，人均年收入在上一年度全市平均收入標準以下；除拆遷范圍以外，在本市無其他住房。

    南京“網上房地產”數據顯示，目前雙和園樓盤的成交均價在3298元/平方米，而中介的掛牌均價則在4600元/平方米左右，漲價幅度高達46％?？梢娺@類中低價商品房轉手的利潤相當驚人。

    “因為土地和建材價格走高及其他市場因素的影響，中低價商品房供應價格將比往年略有上浮，但與周邊普通住宅商品房相比，中低價商品房每平方米比周邊商品房將至少便宜1000元以上。”曹學軍表示。

    南京一家大型地產中介公司的一位經紀人則透露，“現在很多申購中低價商品房的人手頭都有多套住宅，未入住、未辦產權證，甚至未交付就售出或轉讓房子的情況時有發生。此外交付后對外出租的中低價房也不在少數。”

    與經濟適用房不同的是，在南京轉手中低價商品房并不需要持有滿5年。如果在5年內出售，房主只需要繳納5.5%的營業稅。這就為少數購房者通過各種渠道獲得中低價房，然后再轉手漁利創造了空間。“不排除有進行炒房的。”南京市建委有關人士也坦言，介于經濟適用房和普通商品房之間的南京中低價商品房，似乎正在進入一種尷尬狀態。

    可見沿用至今的申購辦法，顯然目前已不適用于現在的中低價商品房申購。

降低申購門檻

    面對中低價房的尷尬處境，南京市有關部門已經開始著手考慮對申購條件進行放寬。然而令業內人士有所擔憂的是，一旦降低中低價房的申購門檻，可能會對中低價房集中區域內的鄰近商品房市場形成沖擊。

    “正因如此，政府部門才遲遲沒有正式降低申購中低價房的門檻，中低價房的境地其實有點進退兩難。”南京一位不愿具名的業內人士說。

    此外，也有業內人士認為中低價房入市存在合理性，因為相當一部分出售中低價房的業主，是因為中低價房地處偏遠，周圍配套不成熟，居住環境不理想，而出售中低價房之后，可以考慮再購買其相中的住房。

    “這其實也反映出中低價房建設過于集中導致的問題。”這位業內人士表示，中低價房集中分布在幕府佳園、白水家園、雙和園等四五個區域，各區的拆遷戶只能搬到這幾個地方，因此他們寧愿出售中低價房再回原地購房。

    事實上，南京市相關部門也認識到中低價房集中建設的弊端。南京市去年出臺的政策規定，南京將逐步取消中低價商品房成片建設的模式，改用大型普通商品房小區配套建設的新辦法。

    今后南京在掛牌出讓老城以外、5萬平方米以上規模小區建設用地時，將有選擇地附加中低價商品房的配建條件，即小區建設中必須包含約10%的中低價商品房。