(劉笑一/《中國房地產報》/20070125)
“正在制定的《江蘇工業用地出讓最低價標準》將于本月底上報省政府審核批轉。”江蘇省國土廳土地利用管理處處長宋玉波近日向本報記者透露。據悉，新制定的江蘇標準擬將全省的工業用地價格平均提高三成，而對于蘇北地區價格則提高50%。
記者從1月13日于南京召開的“江蘇省國土資源工作會議”上獲悉，為遏制新增建設用地擴張沖動，江蘇省有關部門已明確2007年將全面落實國務院土地宏觀調控的各項政策。其中重要的一項，就是將全面推行工業用地公開競價制度，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。
從年初起，江蘇已要求全省工業用地出讓的公告必須在江蘇土地市場網上發布，各地操作人員必須對出讓公告發布、正在交易地塊及成交地塊信息進行及時更新維護。
宋玉波告訴記者，今年江蘇新增建設用地土地有償使用費在現行基礎上提高1倍，城鎮土地使用稅提高2倍，并嚴格限制減免范圍，并提升耕地占用稅標準。
據初步測算，上述稅費標準提高后，蘇南、蘇中、蘇北地區的用地成本每畝分別提高約3.5萬、3萬和1.9萬元。事實上，江蘇省近年來工業用地價格已有大幅度上升。比如離上海最近的昆山，目前一畝工業用地價格基本在80萬~100萬元以上，而5年前的行情只有現在的五分之一。但據《2006年江蘇省城市地價動態監測報告》，江蘇省工業地價格仍低于全國主要城市地價水平，兩者相差66元/平方米；與長江三角洲其他城市相比，工業地價相差更大，兩者相差竟達309元/平方米。
“江蘇綜合、商業和住宅用地的地價水平都高于全國主要城市，唯獨工業地價低于全國主要城市，很顯然江蘇工業地價與商業、住宅及綜合地價不匹配，工業用地地價明顯偏低。”江蘇省房地產經濟學會副會長徐益民認為。“究其原因，近年來江蘇大部分地區的招商引資是以土地作為優惠條件的，有些地方是用零地價甚至負地價來吸引投資者。”徐益民表示，“蘇南地區土地供應緊張，但工業用地的地價不斷降低，許多地塊以低于成本價出讓。”
作為外商直接投資(FDI)最為成功的樣本，蘇州付出的代價就很慘烈，地方政府在招商引資過程中過度地壓低了土地成本，原本為每畝20萬元的土地開發成本，為了引進外資卻壓至每畝15萬元。這逼得周邊的吳江、寧波地區也只好“割肉相爭”。據吳江市國土資源局內部人士透露，吳江的工業用地價格甚至壓到每畝5萬元的超低水平。在徐益民看來，針對工業出讓地價普遍偏低現象，最終只能通過工業用地“招拍掛”方式才能解決，工業地價得到理性回歸，工業用地虧本出讓的局面才能得到根本扭轉。他告訴記者，從區域競爭來看，“招拍掛”出讓工業用地可以使同一區域內的工業用地市場得到整合和統一，可以有效解決工業用地在同一區域內無序競爭的問題,可以使政府對工業用地的總量進行有效地控制。
“另一方面，投資商還能夠全面了解不同區域的土地供應總量和價格，選擇合適的投資地點，使一部分投資轉向土地資源相對充足的地方，降低投資商的投資成本，也保證了投資和土地利用結構趨于科學合理。”徐益民表示。
“沒有了協議出讓價格和市場價格之間落差所形成的巨大利潤空間，將有效抑制企業的圈地沖動。”宋玉波表示，地價提高使企業取得工業用地的成本大大增加，能夠促使企業對取得的土地精打細算，集約合理配置，提高工業用地效益。
宋玉波告訴記者，“這次江蘇將工業用地價格提高三成，并將實行‘招拍掛’，雖然增加了用地成本，但對實力企業而言能夠公平地拿到土地，拿地成本提高并不會影響招商引資。”
去年9月下旬江陰市已嘗試通過土地拍賣方式出讓工業用地。以江陰友邦交通設備有限公司用314萬元的總價款拿到的一塊近20畝土地為例，其價格就比以前的協議出讓剛好多出30%。
“但是該地塊地理位置優越，且企業可以馬上建設投產，從經濟賬上還是劃算的。”宋玉波說。
“不過，普通的制造業企業肯定承受不了地價上升。”一位總部設在揚州的日資工業企業負責人說，“工業土地的嚴控，同時也必將從另一方面促進產業升級。”
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2007/1/25 11:18:00