個人掏95%，企業掏5%，養老院的房子實現共有。買了養老院的房子，還能擁有50年產權，未來可出租、轉讓……
日前，北京唯一集中式居家養老社區試點項目——朝陽區的恭和家園正式竣工并投入運行。這樣的房子入市，將會怎樣沖擊樓市？
樓市迎巨變：產權養老新模式上線
日前，由北京市民政局和住建委共同試點推出的共有產權養老項目投入運營。這也是全國首個共有產權的養老項目。首批認購143套，已選擇入住的老年人30%以上來自東城區和西城區。
養老社區共365套房屋，多為一居室，建筑面積在79-95平米不等。在寸土寸金的北京，均價為每平米4.5萬元左右，低于周邊二手房價格。作為社會福利設施用地，養老社區里配備醫療衛生服務、老年餐廳等公共服務設施，住房也有很多方便老年人生活起居的人性化設計。
與入住普通養老院不同的是，養老企業與購房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份額。另外整個養老項目的百分之四十是公共服務部分，產權屬于養老服務企業。
買了“養老院”的房子，還能拿產權證，50年產權。對于持有的共有產權份額，經建設單位書面同意后，能出租、能轉讓，子女也可以繼承。
在入住方面，養老居室有嚴格限制，至少有一位是60周歲以上老人。
入住后，每套養老居室每月需繳納3000元服務費，老人將享受公共空間使用、醫護人員24小時響應等基礎服務。至于購買人，應具有北京市戶籍，或連續5年(含)以上在京繳納社會保險/個稅。
對一些老人來說，住在這里可滿足飼養寵物的需求，更重要的是能在養老房的產權上掌握主動權。這種新的養老模式讓老年人居家養老的同時享受到機構專業化服務，實現魚與熊掌的“兼得”。然而，作為一種新生事物，它的成功與否還需時間驗證。
破冰之舉 尚需完善
渤海證券分析師表示，我國養老行業面臨的問題是行業基礎薄弱、人才缺口巨大、企業能力滯后于政策導向、公民缺乏養老認知和準備。很多老年人不愿去養老機構，對于上市公司來說，重資產建立養老機構或做服務提供商并不賺錢。
據調查，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人入住養老服務機構集中養老。從現實來看，“居家養老”似乎更契合中國人的觀念。
此次共有產權養老試點，堪稱國內養老產業的突破之舉。
北京市民政局副局長李紅兵認為，這樣的養老項目使得企業可以擺脫收回重資本的內在壓力，更專注專業服務，實現老年人自己在世有資產，離世有遺產這樣一個基本需求。
不過，由于共有產權養老試點項目是一個新生事物，在是否能用公積金、能否享受養老補貼等方面的政策還需要進一步的明確和完善。
北京一位老人認為，這個共有產權養老項目的房價確實略低于周邊的商品房價格，但房子是由子女貸款購買的，由于根據現有規定養老項目不能使用公積金貸款，他覺得還是有一定經濟壓力。
另外每戶每個月不管是否實際居住，都要繳納3000元的服務費，這個收費老人覺得有點高。
比如說急救設備等，平時一般用不上，但每月都要交3000塊錢。另外，入住的老人雖然是自己購買的房子，但是也都是60歲以上的老年人，據目前規定不能享受北京市的床位補貼。
共有產權房真的來了！房價要跌？
事實上，共有產權養老項目屬于共有產權房的一種。自今年4月7日，北京市批準了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》后，共有產權房建設相繼落地實施。除北京共有產權養老項目外，南京市房產局稱，近期南京籌集了1499套共有產權房房源可供市民集中選房?？磥?，共有產權房真的來了！
顧名思義，共有產權住房，是由政府提供政策支持，建設單位開發建設，銷售價參照(或略低于)同期、同地段、同品質普通商品住房價格，限定使用和處分權利(即在轉讓、出售、抵押等環節上也會有嚴格限制)，實行購房人與政府、住房協會或其它社會非盈利機構按出資份額共同享有產權的政策性商品住房。
舉個例子，假如以一套價值500萬的房產為例，按照普通自有產權的商品住房方式來購買，那么就意味著要至少支付150萬的現金，再貸款350萬，這對于很多家庭是無力承受的。
但是假如是共有產權，政府和個人都是50%，這就意味著個人只需要支付75萬的首付，再貸款175萬就能住進這500萬的房產，還可以使用學位、落戶等。后面等家庭的收入增長，可以再將政府手中的產權以當時的周邊商品房的價格回購。
很顯然這樣的做法能很大程度上解決剛需型購房者想要自己的房子，使用學位、落戶等需求，雖然說不是完全擁有完整的房子，但是政府畢竟不需要使用房子，所以不存在被房東趕來趕去、漲房租的情況。要注意的是，共有產權房對購房人工作、戶口，收入、家庭構成、年齡、工作性質等都有嚴格要求，并非人人都有資格購買。
為此，有部分人士認為，房價能夠上漲，歸根結底還在于大量剛需的存在支撐了炒房的預期，以及貨幣的支撐。共有產權房的推出，進一步剝離了房屋的金融屬性，只要落實得力，房價就缺乏上漲的動力，房價則會下跌。
北京市住建委曾表示，“共有產權房”有利于抑制住房投資投機性需求，進一步平抑房地產價格，促進房地產業平穩健康發展。
也就是說，共有產權房旨在通過多主體供應、多渠道保障滿足符合要求的剛性購房者，而政策的落腳點在于“穩”字。要房價大跌或許是不可能了！
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2017/12/22 16:51:00