近幾天，深圳建行內部發出消息稱，從明年1月1日起，將取消陰陽合同，各銀行在辦理個人住房貸款業務時，要以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值，作為基數來確定貸款額度。
一時激起千層浪，實際上，這并非是建行的規定，而是按照中央三部委9月份下發的一個文件《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》(以下簡稱通知)要求。這意味著，如果全國各地取消陰陽合同，購房者要么承擔高稅費，要么少貸款，購房初始成本都會增加。
陰陽合同將被取締
據記者了解，住建部、人民銀行、銀監會在9月份曾發布過上述通知，其中第5點明確要求暢通信息查詢渠道。各地應建立信息互通查詢機制，房產管理部門向相關銀行業金融機構提供新建商品房、二手房網簽備案合同及住房套數等信息的實時查詢服務，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。銀行業金融機構在辦理個人住房按揭貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。
目前，深圳成交的二手房都是陰陽合同。在一套二手房產的交易中，通常有三份合同：一份是買賣雙方真實的交易價；第二份是交給銀行的合同，價格通常等于或高于實際交易價，用于從銀行貸出更多的現金；第三份則是房產交易中心的網簽合同，用于繳稅費，通常是政府規定的最低價格，可以少交稅費。
比如買賣雙方真實成交價是500萬元，而國土局的評估價只有350萬，客戶為了少交稅，在國土局網簽過戶時，合同上就會寫成交價是350萬來交稅，但另一方面，500萬的房子，買家首付如果只準備了三成150萬元，需要貸款七成350萬元，那就需要銀行的評估價超過500萬元以上才行，因此買家交給銀行的買賣合同至少是500萬元以上。
據家家順的一位置業顧問告訴記者，深圳很多房子以前都可以做高評高貸，比如讓銀行找評估公司把這500萬元評估到600萬元，那從銀行就可以貸出420萬元，那交給銀行的購房合同上，寫的就是600萬元的成交價，跟在國土局350萬元的合同不一樣，這就是所謂的陰陽合同。
建行內部開會傳遞的消息還透露，將調整銀行貸款審批受理流程，“先提供確定房產價值的網簽買賣合同后才報送銀行申請貸款。”另外，還強調，“對于網簽買賣合同確定的價格低于銀行申請貸款的房產價格的，產權登記部門將不予以登記且將相關貸款資料返回監管部門追究責任”。 “提示”指出，“明年1月1日起二手樓不允許有陰陽合同了”。
而現在深圳市的交易流程則是相反的，簽訂買賣合同后買家給定金，然后辦理首期款資金監管，銀行審批買家的貸款，在出具貸款承諾書后，再生成網簽備案合同。
有銀行人士告訴記者，不止是建行，有多家銀行或已收到相關通知，比如工行、中行、花旗、浦發銀行。預計從明年開始，為了廢除陰陽合同，所有銀行都要執行。
深圳建行方面也公開對媒體回復稱，“近期我行內部學習總行轉發的《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》文件，相關規定的執行內容及時間以深圳市相關部門公告為準。深圳市相關細則未發布，細則明確后才能調整流程。我行將從方便客戶的角度調整流程，銀行內部流程調整對客戶影響不大。”
截至目前，深圳市規劃國土委尚未發布實施細則，但對外強調了三部委發布《通知》的內容。
二手房購房成本增加
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，北京從2009年開始，就已取消了陰陽合同，當時也是從防范貸款風險出發，防止房子被高評估后，從銀行套取高額貸款。
但由于文件細則未出，市場對“以網簽備案合同價和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度”的理解有所偏差，其中的“房屋評估價”到底是指政府的評估價，還是指銀行的評估價，尚未明確。因為若以政府評估價作為貸款依據，對購房者來說，無疑會直接增多幾成首付款。
在廣東房地產專業律師周爭鋒看來，這里的網簽備案合同價，指的是買賣雙方提交的網簽合同備案價，而房屋評估價則是指銀行貸款評估價，絕對不會是不動產登記中心的計稅評估價。
而這也是目前全國已取消陰陽合同的城市，所執行的規則。據北京、天津、廣州、上海的購房者向記者反映，當地早已沒了陰陽合同，只能在國土局的網簽價格和銀行的評估價格中間選一個價格，也就是要么多貸款多繳稅，要么少交稅少貸款。
比如買賣雙方的實際成交價是800萬元，買方手頭只準備了三成首付即240萬元，想從銀行貸款七成560萬元，那他去國土局網簽的價格也必須是800萬元，因此買家就必須按800萬元的成交價來交稅。而過去，國土局的評估價可能只有500萬元，這樣一來，就需要多交300萬元差值對應的稅款。
如果想少交稅，比如想按國土局的最低網簽價格500萬元來交稅，那買方到銀行就只能貸出500萬元的七成350萬元來。而實際成交價是800萬元，就相當于首付要出450萬元，比原來240萬元多了210萬元的首付款。
總之，對購房者而言，如果取消陰陽合同，要么增加稅費，要么減少貸款增加首付款，不論哪樣，購房初始成本都會增加。
“按照三部委的要求，估計明年各大城市都會執行，對買房者來說增加了二手房市場的交易成本，成交量可能受到影響。”張大偉說，尤其是對于深圳這樣的高杠桿城市，影響將更大。
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2017/12/4 15:00:00