明知妻子不知情 買房不屬善意取得
王女士和樊先生經人介紹相識，于2005年在北京結婚?；楹?，樊先生掏了首付款，購買了一套別墅，房屋產權也登記在樊先生的名下?；楹蟛痪?，王女士遠赴澳大利亞求學。
2010年春節，王女士回國探親。大年初二一早，王女士想帶老公回娘家，樊先生卻一改往日的溫存，嚴肅地對王女士說：“我們離婚吧。”
王女士一個人失魂落魄地回到娘家，并將樊先生提出離婚一事告訴了父母。父母提醒女兒先去房屋交易管理部門查詢這套房子是不是已經被轉讓。
王女士經過查詢發現，房子真的被丈夫偷偷賣了，而且，就在丈夫提出離婚前一個月，房子已經變更到丈夫的發小張輝名下。網簽備案顯示，房屋買賣合同中的轉讓價格是200萬元，而這套房子購買時就花了400萬元，現價應該已經超過600萬元。顯然有貓膩兒！
王女士絕望了，尋找律師制定訴訟策略，起訴丈夫及其發小張輝，要求法院確認二人簽訂的《房屋買賣合同》無效。
庭審時，王女士提交了結婚婚禮錄像和照片，用以證明張輝作為朋友，參加了婚禮，明明知道她與樊先生是夫妻關系，這筆買賣存在惡意。而且，雙方的網簽價格只有200萬元，能夠看出是惡意串通，以明顯的低價買賣夫妻共同財產。因此，張輝不是善意買受人，房屋買賣合同應被確認無效。
而張輝則表示，他買房時向樊先生詢問了房產所有權狀況，樊先生明確表示房子是個人婚前財產。而且，他買房實際花了600萬元，有樊先生打的收條和雙方簽訂的陰陽合同為證，網簽價低只是為了避稅。他以合理對價買了房子，也過了戶，應該得到法律支持。
(文中當事人為化名)
律師剖析
善意取得必須滿足三個條件
丈夫偷偷賣了夫妻的共同房產，就是不合法的，怎么還會有善意取得一說？
趙鴻江律師介紹說，善于取得制度是指無權處分人將其占有的他人的動產或者不動產轉讓給第三人的，如第三人取得該物時系出于善意，則第三人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
也就是說，即便夫妻一方隱瞞真相，偷偷處置了夫妻共同財產，只要買房人是善意取得的，就不能推翻交易。受損害的一方只能找自己的配偶索要損失。這一制度是法律對所有權保護和交易便捷兩種價值的利益進行權衡之后作出的抉擇。
趙律師說，根據《物權法》和《合同法》的相關規定，適用善意取得制度需要同時符合三個要件：第一、受讓人受讓該動產或者不動產時是善意的；第二、以合理的價格轉讓；第三、轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
明知婚姻狀況沒審查存在惡意
趙鴻江律師從這三個要件上，逐一對樊先生、張輝的交易行為進行了分析。
首先，張輝在取得財產時是否屬于善意？
趙律師分析說，張輝明知王女士與樊先生是夫妻關系，未盡到必要的審查義務，因此其在取得財產時是存在惡意的。
根據王女士提交的婚禮錄像等證據，可以看出張輝參加了婚禮，明知樊先生已婚。根據普通人的法律常識，張輝應該注意到涉案房屋有可能屬于王女士和樊先生共同所有，樊先生出售房屋的行為很可能屬于無權處分。
正常情況下，買房人應當對房主夫妻的《結婚證》和《房屋所有權證》進行審查，對比證件取得的先后時間，來確定房屋的所有權性質。但是張輝沒有進行審查，沒有盡到一個善意第三人的必要的合理注意義務，就買下了房子?？梢哉f，張輝存在明顯的過失。
因此，即使按張輝所說，是樊先生承諾房屋屬于其個人財產，他才買了房子，但也很難說張輝在取得房產時是善意的。據此，可以推斷張輝買房時是存在惡意的，不符合善意取得的第一個要件。
違法陰陽合同也能當作證據
第二，張輝買房產的價格是否合理？他和樊先生簽訂的陰陽合同該如何認定呢？
趙鴻江律師說，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則一般是做低房屋成交價格，交給房地產交易中心過戶備案。買賣雙方簽訂陰陽合同主要是規避交易過程中的稅費，是損害國家稅收利益的行為，按照《合同法》的相關規定，惡意串通，損害國家利益的，合同無效。
但是實踐中，為了維護交易秩序的安全和穩定，法院一般不因此確定房屋買賣合同無效，而是確認該合同有法律效力。至于當事人簽訂陰陽合同以逃避稅費的違法行為，則由行政機關對買賣雙方予以行政處罰，并要求其補繳稅款。
因此，就此案而言，雖然“陽合同”中房屋的成交價格明顯低于市場價格，屬于不合理的低價，但是“陰合同”中房屋成交價格則接近于市場價，而且已經實際履行，因此法院不能據此認定該房屋買賣合同無效?？梢哉f，張輝的受讓行為符合善意取得制度中合理轉讓價格這第二個要件。
不符合善意取得 買房合同無效
此外，房屋所有權已經過戶到張輝名下，買賣合同實際履行，這也符合善意取得制度的第三個構成要件。
雖然張輝滿足了合理價格和所有權登記兩個條件，但是善意取得的三個構成要件必須同時具備，缺一不可。張輝不符合善意取得這一個條件，因而還是不能取得房屋所有權。
趙律師分析說，如果樊先生將房子轉讓給一個沒有利害關系的第三人，第三人確實不知道該房屋屬于夫妻共同財產；或者樊先生在出賣房屋時明確承諾該房屋屬于個人財產，第三人支付了房屋對價，且已經完成過戶登記的，第三人就可以依據善意取得制度取得房屋所有權，王女士雖然明顯受到了侵害，卻無權要求第三人返還房屋，只能向樊先生請求賠償損失，或者在離婚訴訟中，要求多分財產。
趙律師提示說，在買賣房屋時，作為買受人的一方，應當盡可能地審查房屋的所有權狀況，是否屬于夫妻共同財產，是否屬于出賣人無權處分的財產，否則不能適用善意取得制度，很可能錢房兩空。
此案經過法院審理后確認，張輝明知其所購買的房屋屬于樊先生與王女士夫妻共同財產，在未經王女士同意的情況下受讓該房產，存在惡意，不能適用善意取得制度，因此，法院最終判決確認《房屋買賣合同》無效。
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2013/12/23 15:03:00