樓市調控的穗六條出臺，廣州房地產市場開始發生微妙的變化。新政出臺后，廣州一手住宅市場量價環比齊跌。在穗六條中，購房門檻被進一步提高?，F時，外來人員的置業難度越來越大，甚至不少本已經具備購買條件的人士隨著新政的落地失去了置業的資格。環境的改變也使得市場的走勢發生變化。在區域上擁有不限購優勢的增城、從化兩個區域成交開始大增。而在十區之內，更是興起了一股商業公寓購買潮。近期不僅公寓項目密集推貨，而這些產品也成為買家們搶購的目標。
從化增城收獲“穗六條”利好
11月各地樓市政策頻出，而廣州也在18日正式出臺限購從嚴令“穗六條”，整個月樓市可謂暗潮涌動。11月廣州新房成交量價保持了下半年以來的一個拉鋸后的平穩基調，漲跌幅均在10%左右浮動，但在中心區與近郊區以及單個區域上就出現了較大的波動。據搜房網數據監控中心提供的數據顯示，11月廣州新房網簽8167套，環比下跌12%，全市均價11599元/平方米，環比下跌11%。越秀僅成交19套，大跌77%，中心六區成交均價23930元/平方米，為全年次低。
中心區成交受創，近郊區也不輕松。近郊區雖然整體成交量價波動比中心區還小，但是基本由區域兩個極端拉扯而成。據搜房網數據監控中心提供的統計數據顯示，11月近郊六區新房網簽7109套，環比下跌11%，網簽均價9745元/平方米，環比下跌4%。其中花都、番禺、蘿崗三區成交量大幅下跌，跌幅分別為49%、30%和28%。
與其他區域成交價格雙下滑的態勢相比，增城、從化兩個區域則顯示出完全不同的強勁勢頭。據了解，在11月，從化當月成交827套，環比大漲88%，以一區之力拉平近郊區整體跌幅。記者發現，從化從11月首周開始，成交量每周都在上漲。
“此次的穗六條，關鍵是將外來人員的置業門檻提得更高了。擁有著不限購優勢的區域自然成為吸引這些人群置業的地方。”有業內人士分析認為，穗六條落地后，增城從化作為不限購區域，市場行情看漲的跡象越來越明顯。
按照穗六條的規定，將嚴格執行限購政策，抑制不合理住房需求，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房），即將非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從之前的1年調整為3年。樓市調控新政策的落地使得不少已經擁有購房資格的外來人員重新被拒在置業門檻之外。失去了買房資格迫使這部分人群只能選擇在增城、從化這兩個不限購的區域買房。
公寓產品成為追捧目標
除了增城、從化成交大漲之外，記者近日在市場發現，不在限購范圍之內的商業公寓產品市場熱度瞬間被提高。
“近兩周時間，到訪我們項目的客戶已超千組。”敏捷廣場的負責人向記者表示，在穗門條出臺后，商用公寓的行情是越來越高漲。以上述項目為例，由于屬于商業地產范圍，產品是商業用途，不在限購范圍之內，近日就有不少外地人士前來看房?，F時該項目仍未正式發售市場熱度就已經非常高。
而在11月份公寓項目眾多的番禺區，更是成為成交的重點區域。奧園集團旗下的奧園城市天地項目于11月23日正式開賣，推出首期LOFT公寓，為5號地塊21層高的5棟、6棟，戶型為為45—90平方米二至三房，層高4.5米。而這些產品開盤當天就已經受到買家大力追捧。記者發現，奧園城市天地的公寓產品開盤價并不低，達到了21000-25000元/平方米，折后毛坯均價也達到22000元/平方米。但這樣的價位仍然阻擋不了買家的激情。據開發商提供的營銷數據顯示，該項目公寓開盤當天截止中午12點半，就已經成交約570套，去化率超6成。記者在奧園城市天地公寓開售現場發現，前來認購的人非常多，除了地鐵盤吸引外，不限購成為買家們蜂擁而至最關鍵的因素。“原本只是想來看看，但新政使得我們根本買不了住宅，只能買公寓。”在現場，一位胡姓買家告訴記者，他由于沒有本地戶口，如果要在廣州買房，唯一的選擇也只有這種商住兩用的公寓產品。記者看到，僅在早上，就已經很多買家圍著臨時銷售中心，而據開發商提供的登記人數更是達到千人。
此外，近日開盤的另一個公寓項目“佳潤云凱雅寓”人氣也極為旺盛，更是成為公寓項目的“日光盤”。該項目位于廣州大道北同和地鐵站附近，由兩棟16層高公寓組成，共570套單位，戶型面積涵蓋41-105平方米單間至三房，帶精裝修。佳潤云凱雅寓11月24日開盤，貨量為209套，折后均價更是達到28000元/平方米帶裝修，北向單位價格相對較低，也達到26000元/平方米。570套單位僅在開盤當天就已經售罄。
“買家轉向商業已經成為趨勢。以往只是集中在投資客，而現在，很多外來人士都會將公寓作為主要的置業目標。”番禺某公寓樓盤的銷售總監向記者表示，“穗六條將原本的稅繳年限從1年提升至3年，這對于不少打算近期購房成家的外來人員來說是把買住宅商品房的路完全堵上了。”據他透露，近期前來看公寓產品的購房者中不小一部分就是工作年限不長，也沒有廣州戶口的外來年輕族群。據他分析，“穗六條”的出臺讓不少打算購房的朋友轉向觀望樓市，非本地戶籍購房要“提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明”被視為“穗六條”中最有殺傷力的規定。而公寓產品，由于其不限購不限貸、戶型小、總價低的優勢，不僅對投資群體有吸引力，同時還能滿足不少外來剛需置業群體的需求。
年末公寓推貨潮拉開序幕
商住兩用的公寓的市場行情高漲也充分激起了開發商年末推貨的信心。僅在近一個月，廣州各區就有大量的公寓項目入市，而且面積從大到小應有盡有。在今年年末，廣州興起了一股公寓產品的推貨熱潮。
據不完全統計，僅在上周周末（11月30日-12月1日）廣州十區二市就已經有6個樓盤推新，其中2個就是這種主推公寓產品的商業項目。而僅僅是公寓產品，就有超過1300套貨量入市。其在上周末，兩個推新的商業項目分別是珠江國際紡織城和敏捷御峰國際。其中，位于番禺華南板塊的敏捷御峰國際為全新盤，公寓最小面積為40平方米，最低總價僅51萬；位于海珠區的珠江國際紡織城上周六首次推出公寓，最小單位僅44平方米。
記者發現，在12月廣州各區仍然會有大量的公寓產品推出市場。包括蘿崗、番禺、南沙、增城等區域都將成為商住兩用公寓貨量密集的地區。值得關注的是，由于行情看漲情緒已經在升溫，這些公寓產品在定價上也水漲船高，不少近郊公寓樓盤的開盤價格甚至兩萬元以上。
南方日報記者 蔣勁勁
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2013/12/6 14:08:00