《中國信息報》/20090218
調整：2008年房地產市場的基調
經歷了2006年、2007年持續高速的增長，2008年的房地產市場調整態勢明顯：房價漲幅逐漸回落，部分區域房價下跌明顯；消費者的購房預期發生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場交易陷入低迷，開發商資金回籠壓力加大，市場在調整中尋找方向。
國家發改委、國家統計局的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數：1月份上漲11.3%，2月份上漲10.9%，3月份上漲10.7%，4月份上漲10.1%，5月份上漲9.2%，6月份上漲8.2%，7月份上漲7.0%，8月份上漲5.3%，9月份上漲3.5%，10月份上漲1.6%，11月份上漲0.2%，12月份下降0.4%。從環比數據來看，同樣呈現逐步回落態勢。全國70個大中城市4個季度房價變化分別為環比上漲0.8%、環比上漲0.3%、環比下降0.1%、環比下降1.3%。8月份是房價下降的一個重要時點，從該月開始全國70個大中城市房價出現環比下跌，而且下降的城市數量不斷增加；12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格環比價格下降的城市有50個，二手住房銷售價格環比價格下降的城市有52個。
伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。從全國各地的情況來看，不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴重，同比降幅甚至超過50%。
與此同時，商品房空置面積大幅增加。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。
無論從同比、環比、成交量任何一個參數來看，2008年的房地產市場都結束了之前的單邊上漲態勢。衡量房地產市場的權威指標“國房景氣指數”，自2007年11月以來連續回落，到2008年10月下降到100以下，12月更是下降到96.46，表明目前我國的房地產行業步入調整期。這次調整始于2007年第四季度，由珠三角區域逐步向全國范圍蔓延。
在房價的調整過程中，消費者、房地產商均采取了不同的態度和行為來面對這種調整。從消費者方面來看，自2008年一季度新房貸政策正式實施，再加上從緊的貨幣政策和對后續政策出臺的預期，居民對購房采取謹慎態度，整個房地產市場觀望氣氛濃厚。央行2008年連續一、二、三季度的城鎮居民調查顯示，居民購房意愿持續低迷，未來3個月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下，并在第三季度達到1999年開始調查以來的最低水平13.3%，各大城市打算買房的居民占比全線下跌。1-12月，個人按揭貸款3573億元，下降29.7%，說明消費者的實際購房行為已經大幅下挫。
從房地產商方面來看，市場銷售不暢，房地產開發投資意愿下降，投資行為減少。2008年1-12月，全國完成房地產開發投資30580億元，同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個百分點。全國房地產開發企業完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發面積2.6億平方米，同比下降5.6%。
面對著房地產市場出現的調整，各種論點風生水起。比較有代表性的有王石的“拐點論”、任志強的“銀行先死說”、潘石屹的“百日劇變說”、趙曉的“買房愛國論”以及“房價見底說”、“救市說”、“不救市說”等等，激烈的觀點交鋒反映了房地產市場復雜的變化格局、利益格局以及調整難度。
中國房地產市場的這次調整是中央政府各種調控政策以及房地產行業自身調整綜合作用的結果，也是國際國內宏觀經濟形勢下的必然應對。2008年是國際和國內宏觀經濟走勢大幅變化的一年，特別是爆發于2007年夏天的美國次貸危機，進入2008年后不斷升級、擴散，并演變成金融危機，對我國經濟帶來了嚴重沖擊，我國的宏觀經濟政策隨之發生方向性變化，宏觀調控的首要任務從2008年初“兩防”調整為年中的“一保一控”，到12月明確為“保增長、擴內需、調結構”。作為固定資產投資的“大權重”行業，房地產業的起伏與宏觀經濟周期高度正相關，政策的調整、變化決定著房地產市場的調整力度和調整周期。
健康：2009年房地產市場的期望
“促進房地產市場健康發展”―――2009年1月6日，國務院新聞辦以此為主題召開了2009年第一場新聞發布會，充分反映了國家對于房地產市場的重視程度。發布會上，“啟動需求”成為關鍵詞。而就在此前半個月，2008年12月17日，溫家寶總理主持召開了國務院第40次常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。12月20日，國務院辦公廳印發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出了六方面的政策措施，目標只有一個―――促進房地產市場健康發展，服務“保增長”的大調控目標。
為實現這一目標，國家適時調整了有關房地產產業發展的信貸、貨幣、稅收等各項政策。
從2008年9月開始，央行在百日內5次下調基準利率，4次下調存款準備金率，緊縮性貨幣政策開始放松。2008年10月22日，中國人民銀行宣布，自2008年10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。主要內容是：將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。同時下調個人住房公積金貸款利率。
財政部和國家稅務總局聯合下發《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》，主要內容是：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
12月20日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其中規定：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
通過減免稅收與信貸優惠，政策不僅降低了個人房貸的門檻，同時降低了交易環節的稅負。這些措施有力地支持了自住型需求，對于保障和改善民生，擴大內需，具有不可低估的戰略意義。
在“一保”方針和“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的指導下，一系列擴大內需、促進增長的政策陸續推出。對于房地產行業，政府采取一手托市場，一手托保障的戰略，期望以此穩定這一關系國計民生的支柱產業，避免大起大落。2009年住房保障繼續大力推進，同時結合國家“4萬億元投資計劃”，把“加快建設保障性安居工程”作為重要投資領域。2008年11月12日，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，今后3年中央財政將投資9000億元，增加200多萬套廉租房、400多萬套經濟適用房，進行220萬戶的棚戶區改造。根據計劃，未來3年的保障性住房將占完工住宅面積約40%。政府增大保障性住房的投資力度對樓市形成了價格信號作用，大量中低價格的保障性住房預計將在今后二三年中陸續入市，這勢必“攤薄”住房的平均價格，房地產市場的格局將由此改觀。從中長期看，將有利于消化房地產泡沫，促進房地產市場的健康發展。
政府為房地產市場的健康保駕護航，開發商也要審時度勢，清醒地認識到政府的政策著力點在于“抓保障、穩市場、促消費”，而不是為高價房托市。高房價依然是目前阻礙市場健康發展的最大障礙。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產市場對于價格非常敏感，部分樓盤由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空?！蛾P于促進房地產市場健康發展的若干意見》中建議，房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。在這種情況下，理性的開發商理當順應潮流，合理調整價格，釋放需求。惟其如此才有交易量的恢復和上升，才有房地產市場健康發展之未來。
房地產市場既關系著宏觀經濟發展，也關系著人民群眾的切身利益，受到社會的廣泛關注。在持續了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，2009年的房地產市場走勢顯得更為關鍵。房價走勢不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調整期應是基本預期。在國際金融危機的沖擊下，中國必須擴大內需，才能確保經濟的穩定發展，在這種情況下中國需要旺盛發展的房地產市場；但從科學發展的高度看，中國更需要一個健康發展的房地產市場。這不僅是貫徹科學發展觀的要求，也應是業內企業研判走勢的基點。
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2009/2/23 16:28:00