周劍初/《金融時報》/20090120
2009年我國經濟的運行，注定將呈現一種錯綜復雜的局面。
受國際金融危機和我國經濟深層次矛盾的影響，2009年我國的經濟增長不可能一帆風順，對于將要遇到的困難，我們應當做好各方面的準備。而另一方面，在各項強有力的政策作用下，經濟運行中的一些先行指標已經出現了回暖的跡象，我們完全有信心率先擺脫全球金融危機的不利影響，獨自闖出一片廣闊的天地。
如何走出金融危機的陰影？2009年，我國的行業經濟運行將會怎樣？弄清了這些問題，我們就能夠把握住經濟運行的先機，我們的信心也就有了可靠的來源。這里，我們選取了一些有代表性的行業，對這些行業未來的走勢加以分析，希望找出上述問題的答案。
1998年住房制度改革之后，我國房地產業經歷了"黃金十年"，雖然自2003年就開始進行宏觀調控，卻硬是持續繁榮至2008年上半年。在內外部經濟調整、宏觀調控、自身周期的綜合作用下，從2007年第四季度開始，房地產市場初現調整跡象，但一直僵持到2008年第三季度，全國房市才快速步入下行軌道。那么，2009年房地產市場的趨勢將會怎樣呢？記者與上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭進行了交流探討。
楊紅旭分析說，首先，我國房地產市場發展仍難以擺脫外界經濟環境的影響。由于國際金融風暴繼續肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區受災尤其嚴重。雖然國內經濟的基本面比主要發達國家要好一些，但國內經濟下行已成定局，股市、房市皆低迷，實體經濟亦萎靡不振，企業效益下滑，全國將在2009年為經濟增長"保八"而奮斗。因此，在內外宏觀經濟雙重負面影響下，2009年我國房地產市場必然也會同步下行。
決定房市走勢的另一個重要因素是國家救經濟、救房市的政策措施。應當說，去年10月份以來中央和地方政府救經濟、救房市的態度是鮮明的，力度還在不斷增加中，那么，是否意味著2009年房地產市場因此會觸底反彈，步入下一輪增長周期呢？楊紅旭認為，政策利好難以在2009年迅速轉化成市場回暖的實效。原因很簡單，絕大部分政策其效力顯現都需要一個過程，存在滯后期。任何一次調控，都需要經歷幾年，出臺的諸多政策才會收到顯著成效。比如，上次房地產緊縮型調控從2004年開始，直到2007年才見效。
從周期性規律來看，房市周期基本與經濟周期同步。他表示，改革開放以來，我國經濟經歷了三個周期，若按前兩次規律，2011年至2012年將有可能邁入新的增長期。另外，對比1998年和2008年中央兩次救經濟，可以發現二者面臨的外部環境和采取的措施有許多相似之處，但1998年GDP增速卻沒能守住8%的關口，降至7.8%，1999年進一步下滑至7.6%。由此可以推測，2009年GDP增長必然繼續下滑，能否保住8%，形勢并不樂觀；2010年經濟增長會有所回暖，但很難迅速進入下一輪增長期。由此，我們可以大致推測，本輪中央救經濟，雖然力度很大，但也很難在兩年內顯著提升經濟，2009年至2010年，我國經濟基本上會在低部調整。
由于房地產市場周期基本與宏觀經濟同步，有時會稍微提前一段時間，因此，楊紅旭認為，2009年中國房市仍然繼續下滑，市場底部極有可能出現在2010年，其后會維持1年至2年的小幅上行加盤整的態勢。當然，房市回暖的時間節點還跟政府救市的力度有關，如果2009年中央和各地政府持續加大救市力度，則不排除市場在2009年下半年見底的可能性，但總體來說，這種可能性較小。
從成交量上判斷，盡管部分城市已經出現成交量"超跌"現象，但我國住房需求的基本面沒有大的改變，一方面投資和投機需求大幅萎縮，而另一方面以首次置業和二次改善為目的的自住需求依然大量存在，正是這些需求將使2009年成交量維持在低位盤整的狀態，不可能在2008年下半年這樣的低位基礎上繼續大幅下跌。
不過，楊紅旭判斷價格走勢卻沒那么樂觀。目前，全國房價并未明顯下跌，2008年12月70個大中城市房屋價格指數同比增幅為-0.4%，說明房價水平僅僅是回到一年前。也正因如此，新年前國務院才在《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中引導開發商調整價格。他預計，2009年全國房價將保持下跌的總趨勢，2010年到底的可能性更大。以美國房價走勢為參考，美國標普公司的十大城市房價指數2006年6月達到最高點，其后開始回落，2008年10月環比下跌2.1%，同比下跌為19.1%，比2006年6月最高點下降24.86%。而目前我國70個大中城市房屋價格指數同比剛剛由正增長變為負增長，房價泡沫遠未完全消除。
考慮到以上因素，楊紅旭相信，2009年必然還會有新的救市政策出臺，并且房地產宏觀調控性質將在2009年發生質變。他說，從2004年至2008年上半年，屬于緊縮型調控，從2008年下半年開始，屬于對緊縮型調控松綁，這種放松行為估計到2009年上半年結束，從2009年下半將轉為擴張型調控，政策力度會更強更大。
楊紅旭預測，2009年可能出臺的調控政策會包括以下幾個方面。一是稅收環節，二手房交易環節的稅收還有減免空間，營業稅還能再降，個人所得稅可能暫免，契稅還可以更低，更歷害的可能是購房抵扣個人所得稅，歷史上部分城市曾執行過，上海1998年至2003年間執行效果就非常好。二是信貸環節，二套房貸政策肯定會繼續放松，國務院已把這項權力下放給商業銀行，而絕大部分自住貸款都是優質資產，出于競爭需要，商業銀行會從寬發放。對于開發貸款，也會適當放松。三是針對中低收入家庭購房實行貸款貼息，國外實行的較多，上海也曾有嘗試。四是購房入戶，部分城市已在嘗試。五是"70/90"政策可能放松，給開發商更大自由度。六是在土地出讓、管理、銷售方面，給予開發商優惠政策。
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2009/2/1 10:56:00