恐慌性下跌危害大 中國房價大幅超調可能性小

沈明高/《廣州日報》/20081009 

　　在房地產市場發展過程中，泡沫似乎不可避免。自上世紀70年代至今，美國的樓市已經歷了三次泡沫。最近，英國《經濟學人》雜志預測，印度的房價將面臨30％-35％的調整。

　　從政府政策的角度來看，重要的不是維持目前的價格水平，即“救市”，而是防止恐慌性下跌引起的超調?？只判韵碌坏珪е路康禺a市場的大幅波動，也會拉動損害經濟的基本面。這主要可能表現在以下幾個方面：

　　第一，銀行不良貸款有可能躥升。目前，商業銀行的個人房地產貸款和開發商貸款大約在20％左右，其中中行和建行分別為27.7％和25.5％。在工行、建行、中行和交行四家上市的國有銀行中，26.5％的個人住房貸款和20.8％的開發商貸款發生在2007年以后。如果房價下跌超過30％，2007年以后發放的貸款出現不良的概率將會大幅上升。

　　第二，地方政府來自土地的收入將會大幅度下降?，F有資料表明，2007年全國土地出讓收入在1萬億元左右，相當于地方財政收入的25％，有些沿海城市高達40％。土地收入的減少無疑會影響地方政府的投資，或者地方政府擠占銀行貸款的可能性增加。

　　第三，與房地產相關行業的投資將會嚴重萎縮，不利于刺激內需。目前，房地產行業的投資約占城鎮固定資產投資的四分之一，考慮到房地產行業的鏈條較長，實際影響的投資規模會更大，投資的下滑將直接影響經濟的穩定增長。

　　不過，中國房價大幅超調的可能性比較小。

　　首先，與股票等純粹的投資品不同，對大多數購房者而言，住房的消費屬性多于投資屬性。中國的經濟發展水平還比較低，住房的消費需求還沒有完全釋放出來，特別是房價的過快上漲有效地打壓了這樣的需求，房價下跌會激活一部分的消費需求。

　　其次，目前中國投資渠道有限，住房作為一個相對保值的投資品，在通脹的環境下，對一部分投資者仍然會有吸引力。

　　第三，同樣重要的是，中國目前住房投資的杠桿率還很低，目前房價可能存在著泡沫，這樣的泡沫規模不會很大，樓市調整是去泡沫化的過程，除非有不可預見的因素放大樓市調整幅度，否則，調整將是一個回歸基本面的過程。

　　第四，中國經濟不至于大幅滑坡，為樓市提供必要的支撐。換言之，除非經濟基本面出現意料之外的惡化，否則房價不至于跌破剛性需求支撐的底部。

　　房地產泡沫破滅的標志有兩個：一個是價格大幅下跌，另外一個是房地產企業破產。從這個角度看，如果房地產市場會調整的話，現在只是剛剛開始。如果是快調，今年剩下的時間到明年上半年是關鍵；如果慢調，房價高位波動會持續幾年。

　　最終，樓市調整的幅度有多深取決于調整是主動地擠泡沫，還是被動地等待泡沫的破滅。