賀清海 馬慶如/《證券時報》/ 20061209
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產產品從開發建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產產品價值，滿足社會對房地產產品需求的重要經濟活動。房地產的開發與經營與其他商品的開發、經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多樣等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產開發與經營活動中，開發商的資金狀況和抗風險能力，起著至關重要的作用，所以房地產貸款擔保也應運而生。
一、行業特征：房地產物業的特性決定了房地產開發企業具有以下特點：
?、儋Y金投入大：為開發一個房地產項目，房地產開發企業需要投入大量的資金。項目的開發成本通常包括：前期費用（規劃、設計、可行性論證等費用）、土地出讓金、拆遷費、土地平整費、施工費、材料費、地產代理費、廣告費等。而在其所有成本結構中，土地成本是開發商最重要的成本，通常占其開發總投資的30－40％甚至更高。②經營周期長：房地產屬于特殊商品，從事房地產項目的開發需要不斷地投入并經過很長一段時間后才有產出，期間需要經過土地購買、房產設計、項目審批、工程招投標、土建施工、工程驗收、營銷宣傳、房產交易等環節，其中土建施工所需時間較長。③ 配套要求多：一個完整的房地產項目并不僅是主體工程及內外裝修的完工，在交付使用前，還需完成相關配套，即所謂“七通一平”（通上下水、通電、通氣、通信、通郵、通路、地面平整等）。④財務波動大：由于房地產項目經營周期長，資金逐步投入一次收回或分步收回，便使得房地產開發企業的財務狀況波動較大。有的年份銷售額很大，盈利較多；有的年份則可能沒有銷售收入，只有支出，帳面呈現虧損。⑤市場風險大：房地產開發企業對所開發的項目在目標對象和出售價格上有一個基本的定位和預期。由于房地產項目經營周期長，并由于國民經濟發展和房地產市場的不確定性，房地產企業面臨著較大的市場風險。
二、擔保原則：
?、?關于企業資質，選擇三級資質以上的房地產開發企業進行合作；具有法律風險的房地產一般不于接受。⑵關于項目類型，著重選擇住宅項目，其它房地產項目應予審慎；對于住宅項目，側重普通商品房，原則上不予考慮高級公寓或別墅；⑶關于貸款金額，原則上不得高于項目投資總額的65％，同時，房地產開發企業的自有資金不得低于項目投資總額的35％；⑷關于擔保方式，要求開發項目所占用的土地作抵押，并要求土地上所附著的建筑物一并抵押；⑸關于還款方式，要求房地產開發企業在貸款行辦理一定規模的按揭業務，以此有效解決房地產開發企業的房產營銷和售房款回籠問題，貸款期間，房地產公司資金全程封閉式管理，可以使貸款行有效控制售樓資金，保證售樓資金首先歸還銀行貸款。
三、操作程序 ：
操作流程如下所示：受理→保前調查→審批→貸款發放→保后管理
受理：我司在受理房地產開發類貸款申請時，還應要求擔保申請人提供下列材料：①經過有權部門年檢的企業法人營業執照或事業法人登記證；②建設行政主管部門核準的房地產開發企業資質證書或承擔貸款項目開發建設的批準文件；③申請貸款項目的有關材料，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件、項目《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《拆遷許可證》、《建設工程開工許可證》、《國有土地使用證》。如已獲得《商品房銷（預）售許可證》等文件，也應同時向我司提供；④項目開發建設自有資金落實的證明文件、資料；⑤項目租售方案及有效的收益分配協議；⑥如貸款項目收益不足以償還銀行貸款本息，還應提供經有權部門批準的可用于還款的其它資金來源證明；⑦如借款人接受其它單位委托進行房地產開發建設，還應提供與業主單位正式簽訂的房地產開發建設工程合同；⑧以招投標方式獲得項目開發權的，還需提供招投標及相關文件；⑨公司高級管理人員的背景、經營業績、生產管理能力；⑩申請政策性房地產開發類貸款的借款人，還應提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書，并保證其真實性。
保前調查：①調查房地產開發企業的開發能力：包括資質等級調查、資金實力和以往業績調查、行業地位及企業定位的調查、財務狀況調查、信用記錄調查等等；②調查建筑企業的施工能力；③調查房地產項目的條件：包括項目類型、項目手續、土地來源、資金來源、項目設計及周邊物業狀況、銷售方式等等。
審批：〈一〉業務部門提交《項目調查評價報告書》、《擔保項目審批表》報告內容包括：企業狀況、財務狀況、項目可行性報告、資產轉換周期、還款來源、還款記錄、經營業績、現金流量分析等。將《項目調查評價報告書》、部門總經理同意擔保的項目填寫《擔保項目審批表》及相關資料一起送風險管理部復核。對于不同意報批的項目要及時以書面形式通知客戶。
〈二〉風險控制部進行審核：①對擔保申請人提供資料進行復審，確保所有資料真實、有效、完整；②對擔保申請人的償債能力及最近二年的信用狀況進行審核；③對擔保申請人的風險度測評結果進行審核；④對反擔保措施的合法性與可靠性進行審核；⑤對擔保申請人的項目、行業、品牌、信譽等產生的無形資產評價審核；⑥對擔保申請人的經營管理能力、獲利能力、履約能力和發展潛力進行分析和審核；⑦對擔保項目的風險防范與監督檢查提出具體意見；⑧對企業擔保申請人進行現金流量分析、財務分析；⑨對企業、個人擔保申請人進行綜合評分；⑩ 對是否同意擔保、擔保金額、擔保期限出具審核意見，出具《項目審核報告書》，一般在二個工作日內完成；風險管理部總監收到審核人員完成的《項目審核報告書》后，應在《擔保項目審批表》上出具審核意見。
貸款發放：房地產公司達到銀行和擔保公司的貸款要求后，①簽訂合同：與業務部門一起，按不同業務種類和貸款銀行、擔保申請人、反擔保人簽訂《借款合同》、《委托保證合同》、《抵押反擔保合同》、《質押反擔保合同》、《信用反但保合同》、《抵押聲明書》、《個人貸款反擔保協議書》等合同；②客戶交納擔保費；由財務部按公司規定收取擔保費；③由法律部、風控部監督檢查，業務部門協助客戶辦理相關法律登記手續、反擔保手續；④客戶在貸款銀行支款，擔保生效。
保后管理：房地產開發類貸款擔保項目具有期限較長、額度較大、資金不在同一時間段使用等特點，銀行與我司都要求在有效監控情況下，監督客戶?？顚Ｓ?，按照工程進度支款用于項目建設。主要包括保后監管、預警信號及處理、資產風險分類、檔案管理和貸款本息全部歸還。
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2008/9/25 9:39:00