谷秀軍 牛娟娟/《金融時報》/20080828
很顯然，當前的房地產行業正呈現出“微妙”的態勢。經過多年的改革與發展后，房地產行業深層次的矛盾逐漸顯現出來。其中，房地產行業的“資金鏈”問題，今年更是被炒得火熱。記者日前到山西省采訪，雖然山西省房地產行業相較于深圳、長三角、珠三角而言，并非在風口浪尖上，但記者在繁忙的煤都里也找到了些許答案。
“資金肯定是有些緊張”
據中國人民銀行太原中心支行7月9日發布的數據顯示，截至2008年5月末，山西省房地產貸款余額為226.25億元，較2007年同期減少18.96億元，其中房地產開發貸款余額75.82億元，較2007年同期減少6.71億元。
業內人士對此分析認為，目前，山西省的房地產市場觀望氣氛濃厚，同時，金融機構對信貸投放較為謹慎，使得房地產貸款余額有所下降。但從總體運行情況來看，山西省房地產貸款余額整體運行平穩，說明房地產金融宏觀調控的效應正逐步顯現。
“資金鏈斷了，我認為這個提法不確切。宏觀調控是結構性的調整，資金鏈不可能從整體上斷了，無非是一些中小房地產企業在一些項目上受到了影響。資金緊張的現象肯定是有的。”農行山西省分行房貸處副處長康巍告訴記者。
中保地產是山西土生土長的房地產企業，總經理趙增貴告訴記者：“影響當然是有的。我們公司目前正開發的一個19萬平方米的小區就沒有申請到開發貸款，當然，這并不能全歸咎于銀行，在如今的宏觀調控形勢下，各個環節、各個部門都卡得嚴。即使這個項目封頂后，也很難貸款買地做下一個樓盤，斷頓至少一年時間。”
建行晉中市住房城市建設支行行長賈中毅對房地產信貸情況可以說是了如指掌，他給記者細數了一下這幾年建行在房地產開發貸款上的情況。他說，在山西，2007年末，建行房地產開發貸款余額15.1820億元，比年初下降3623萬元；2008年6月末，余額為13.3294億元，比年初下降了1.8527億元；在2003年至2007年5年間，貸款余額新增除2006年為3.7881億元外，其余年度均為下降走勢。
賈中毅分析認為，從住房城市建設支行的實際來看，目前的主要問題有兩個，一是受國家宏觀調控政策及產業政策的影響，以及貸款規模約束，貸款新增乏力，貸款總量徘徊不前，投放呈逐年下降態勢；二是當前緊縮的信貸政策與旺盛的信貸需求存在矛盾。目前，儲備的待審批項目及待投放項目較多，經統計，今后兩年內有近30億元的需求，去年已審批尚未投放的有7350萬元，從2008年綜合經營計劃來看，今年總行并未給單獨下達計劃，這將導致今年的貸款投入只能從到期貸款及退出客戶中予以解決。
眾所周知，面對過熱且弊端凸顯的房地產行業，國家的宏觀調控政策不斷推出。首先，央行采取了緊縮的貨幣政策，連續提高存款準備金率，控制信貸資金的投入，防止市場資金流動性過剩等手段；加上嚴厲的房地產信貸調控措施，包括提高房地產開發項目資金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業用房項目支持以及不得向“圈地”、“囤地”的開發企業發放貸款等一系列措施，使開發企業從銀行獲取貸款十分困難。其次，國家出臺清算開發企業土地增值稅、土地出讓實行“招拍掛”，加上近兩年鋼材、水泥等建筑材料和市場勞動力成本的大幅上升，都使房地產開發企業的利潤降低，自籌資金中的利潤再投資減少。三是去年以來股市持續低迷，同時證監會也放緩了批準企業上市的步伐，特別是出臺了嚴禁房地產開發企業通過上市圈錢來買地，囤地的行為，使得開發企業股權融資困難。同時，銀監會叫停為企業發行債券作為擔保對房地產開發企業更是雪上加霜。四是嚴格的商品房預售制度和銀行數次提高貸款利率，提高購買第二套住房者的首付款等措施，使開發企業獲得的預售款大大減少。五是自去年以來受宏觀調控影響，房市普遍較為低迷，成交量萎縮，市場觀望氣息濃厚，開發企業資金回籠較少，資金無法按預期實現周轉。六是國家出臺了未出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書的規定，使開發企業再也無法拖欠土地出讓金。
雖然不斷出臺的政策使房地產企業資金鏈趨于緊張，但毫無疑問的是，這將使房地產行業逐步過渡到一個新的更加理性的運行期。
銀行業要優中選優
這次在山西采訪，記者深切感受到目前商業銀行對于房地產信貸不僅紛紛提高了門檻，而且更加小心謹慎。
康巍告訴記者，今年的信貸規模較往年有縮減，銀行也對企業提高了準入標準。以前，準入項目標準最低是3萬平方米，開發企業所有者權益是1000萬元人民幣?，F在提高到5萬平方米和5000萬元人民幣。因此，不少中小開發商或原積累不足的開發商，就很難達到這個條件。在現有的信貸規?？刂葡?，我們當然要優中選優，將有限的資源用到更好的企業上。此外，在投放標準上，我們要求企業必須四證齊全。針對實力不強的房地產企業，行里內部規定，資本金要求40%至50%，如果是百強企業可按國家規定的35%。
顯然，國家對房地產市場的宏觀調控使房地產行業發展前景微妙、資金鏈日趨緊張，從而使得商業銀行都采取了極其審慎的態度。
賈中毅有著與康巍差不多的想法。他認為，現在最重要的是要密切關注政策變化，加強調研監測，高度警惕房地產企業資金鏈斷裂的風險。在綜合分析的前提下，判斷信貸支持的房地產企業資金鏈情況，區分不同情況做出“積極支持”、“維系關系”，還是“果斷退出”的選擇。同時，還要嚴格實行封閉管理，保障存量項目貸款的資金安全。此外，還要嚴格貸款準入標準，明確市場目標，降低房地產企業違約風險。對于那些資質低、負債率高、成長性不明朗的企業一定要排除在外。要將有限的資源投向綜合實力強，經營業績好，在市場波動中抗風險能力強的優質房地產企業。
客戶選擇方面，賈中毅說，我們對房地產行業實行名單制管理，貸款投向重點是：優先支持資質等級高，信用良好，信用等級A（含）的客戶，綜合實力強的房地產企業；積極支持滿足中等收入家庭需要的普通商品住房項目；積極介入經濟適用住房、限價房等保障性住房項目，逐步增加保障房貸款占比。
中小房地產企業更需自身挖潛
雖然近年來房地產企業一直在探討多元化融資之路，但是過分依賴銀行資金的格局并沒有多少變化。據“2007房地產藍皮書”顯示，房地產企業的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款特征。那么，在當前形勢下房地產開發企業新的融資渠道又在哪里？
賈中毅告訴記者：“從資本市場方面看，一是上市融資、二是發行公司債、三是委托貸款。由于每家企業的實際情況不一樣，企業間分化也比較明顯?？傮w而言，開發商融資的難度是越來越大，但其自救的途徑還是非常多，除了債權融資，還有股權融資、信托和私募。不少公司通過項目合作，產權市場掛牌交易等方式實現股權融資。而在一些開發商看來，只要股權價格便宜一點，融資還是比較簡單，生存也比較容易。當然，對開發商而言，更為主動的自救途徑就是加速產品銷售速度。”
據記者觀察，從目前公司債獲準發行的房地產公司中，我們不難發現這其中多為萬科、保利地產、金地集團、中糧地產等一線房企，鮮有中小房企的身影。這主要是因為小型房企普遍存在信用級別差、凈資產額偏低、現金流不穩定等種種問題，因此，多數中小房企目前還難從公司債的發行中分得一杯羹。而這也意味著在這個“大魚吃小魚”的市場大潮中，這些中小房企將難逃被兼并重組的命運。
據業內人士透露，中小房地產企業在各個環節都可能遇到資金周轉不靈的情況，很多在資金上難以為繼的中小房地產企業靠賣項目或者引進戰略投資者來自保。
看來，資本市場只是大企業的樂園，對于大部分中小房地產企業，融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。
中保地產總經理趙增貴告訴記者：“目前我們只能依靠銀行融資。像我們這樣的中小企業由于內部管理水平等問題，很難達到上市的水平。”
對此有專家指出，不管中小房地產企業對銀行信貸如何依賴，也要想辦法割舍這種情感，否則，只能陷入更加被動的境地。中小房地產企業要走出困境，更重要的是內部挖潛，提高資金使用效率。
綠地集團太原置業有限公司在2006年10月登陸太原，正式開發的商品房項目只有半山國際花園一期項目。其財務經理龍俊輝告訴記者，在山西商品房開發貸款市場競爭并不算激烈，因而公司在申請、審批、發放半山國際花園一期貸款過程中，貸款未感受到宏觀調控的影響。雖然如此，我們公司仍然加大內部挖潛的工作，并有一些很實際的舉措。一是加大報批報建工作力度，盡力縮短報批報建時間。二是在確保項目品質的前提下，加快工程建設速度。三是加快銷售速度，盡量縮短銷售周期。希望通過以上措施加快項目的開發速度，縮短開發周期，從而加快資金周轉速度，降低資金占用成本，提高資金的使用效率。
記者帶著關于房地產行業“資金鏈”緊張的諸多問題來到山西。通過兩天的實地采訪似乎找到了一些答案。但更讓記者深有體會的是，目前無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續高漲，房地產的暴利時代已很難為繼，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸。
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2008/9/2 9:12:00