商業地產的七大思考

田海沂/中國地產智庫網/20080305

    思考一：商業定位

　　商業定位很關鍵，是服務于本小區的，是輻射周邊的，還是服務于全市的。如果是服務于本小區的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務于全市的，那么差異化經營非常重要，一定要有特別吸引人的地方。

　　據了解：固定消費人口每年大致維持在一定水平上，當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業面積，這個比例也不會有太大的波動。實際上若要成功，還需要與現有的商業去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數一部分。所以發展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。

　　思考二：已出售的物業需要管理嗎？

　　現在，開發商的普遍心理是盡快將物業出手，至于出手之后，要不要進行商業物業的管理，有的開發商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在底商全部銷售之后，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。

　　正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。開發商不規劃商業業態，致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失。開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。

　　由于商業地產涉及到兩種業態、三個過程，關系到四方利益，事關重大，牽一發而動全身，所以，品牌開發商在出售商業地產后，也一定要做商業物業的規劃。商業與房地產開發是兩個不同的行業，案例的不成功，原因主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發，應該先招商，讓懂商業的人在開發前期加入進來，哪些地方該如何走線，該設計什么樣的結構等等，這樣項目比較容易獲得成功。

　　涉及了三個過程，第一個過程是開發商開發項目，是以億為單位來計算的，是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割后買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經營行為。三個過程中，涉及的人、事和責、權、利頗多，應該有一個強有力的組織者、協調者。

　　關系到四方利益，開發商、投資人、經營者，包括周邊居住的業主都有利益。所以，開發商應該積極承擔這一角色，對商業物業進行統一的管理。關于所有權與經營權的問題，專家給開發商支了個招：賣之前要與買家簽一個補充協議，限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。

　　思考三：二級市場亟待建立

　　目前，居民住宅的二、三級市場已經建立并逐步形成。但商鋪二級市場還沒有出現。到底商鋪二級市場有沒有發展空間？有關專家認為：“商鋪二級市場的發展空間非常大，主要基于以下幾點原因：

　　一、一般來說，同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的價格炒作空間，這個空間不是在一級市場實現的，必然要在二級市場實現。這就好比股票，不會在發行環節暴漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒作空間決定了要有發達的商鋪二級市場。

　　二、首次投資商鋪，帶來的問題是風險特別大，結果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急于要出手。

　　三、是不動產投資只是投資的一個方向，不動產的優勢在于高收益的同時風險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發生轉變，就會把原來的投資品種吐出來。”

　　看來，如果說一級市場是“晴雨表”的話，那么二級市場就是“溫度計”了，能更直接、更準確地反映商業地產的價值。

　　而上海金融業似乎更為敏銳，在嗅到了商業香味的同時，及早出手，于去年推出了二手商鋪貸款。建行上海分行推出的個人再交易商業用房貸款業務放寬了個人住房商業性貸款借款人最高貸款年齡限制和借款期限，規定最長不超過30年，年齡不超過70歲。

　　思考四：三級市場的開拓

　　商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業延伸出來的。比如，外省人、外國人投資商鋪后，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。

　　其實，包租市場在南方發展得已經非常成熟了，有專家估計，未來包租市場主要有兩個延展的領域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。

　　思考五：商業地產講求地段嗎？

　　眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是地段，三還是地段。那么商業地產也講求地段嗎？回答應當是肯定的，有實例為證。

　　以沃爾瑪進駐石景山為例，就是一失敗的商業地產案例。沃爾瑪當初選址的時候，套用了美國的觀點，認為有錢人是住在郊區的，周末會開車到超市大量采購。建成后，大量去沃爾瑪的卻不是原來預想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業地產在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。

　　思考六：商業業態體現商鋪價值

　　據悉，在有“商鋪之城”美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值并不是取決于業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大，求貴。

　　什么樣的業態是適合進底商的，什么樣的業態是適合進商場的，商場中一層擺什么，二層擺什么，這都是有商業規律的。想想幾大知名商場，它們的擺設有驚人的雷同，第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關鍵的是為什么會雷同？難道沒有人勇于打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業時曾經做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝?？梢?，遵循一定的商業規律，可以避免資源的浪費。

　　此外，商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方，一個是亞運村汽車交易市場，另一個是北方汽車交易市場?，F在卻出現了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費人群進行服務。

　　思考七：實現商業與房產的價值對接？

　　研究商業業態的規律、業態的變化，研究商業與房地產的結合，是目前擺在開發商面前、經紀公司面前最棘手的問題。

　　可以預見，未來經紀公司的遠大發展前景，就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司，站在地產與商業之間，為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程，告訴開發商應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，甚至建立并發布商鋪指數，幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接，充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。