王杰/中城房網/20070614
在2007年三季度，為了遏制流動性泛濫，消除樓市與股市資產泡沫，央行將進一步加強貨幣政策調整，繼續收緊銀根。伴隨著銀根緊縮，伴隨著減排節能產業政策剛性的實施，三季度國內投資將出現減弱趨勢。
面臨越來越多的國際貿易摩擦，人民幣匯價走高不可避免，按照當前人民幣升值趨勢，估計在“十一”前后，人民幣匯率將升值達9%—10%，外需將隨著人民幣真實匯率內外結構的調整適度減弱，三季度，隨著國內投資與外需逐步雙降，國內經濟增長將出現一個平滑期。
2007年后期，國內2003年以來投資所形成的積聚產能開始釋放，在內需不足的經濟環境下，隨著國內關稅政策調整與國際貿易壁壘的增加，四季度國內經濟穩定運行基礎面臨嚴峻考驗，經濟持續增長缺乏基礎支撐：2007年5月10日，財政部對磷酸二銨和磷礦石加征出口關稅，5月23日又對142項商品調高或開證出口關稅， 6月1日，具有貿易壁壘性質的歐盟R法規生效。盡管國內財政部關稅政策的調整目的在于減少貿易順差，緩解我國流動性過剩、減輕貨幣政策壓力、降低人民幣升值預期，但同時也不可避免地帶來負效應，加劇國內產能過剩態勢，而歐盟R法規生效則影響并增加了國內家電紡織、服裝、鞋業、玩具、輕工、電子、汽車、制藥等行業的出口成本。在產能釋放、人民幣升值、關稅調整，貿易壁壘，宏觀政策調控等一系列因素的影響下，2007年四季度，國內經濟有可能呈現負增長態勢。
以上是國內經濟正常運行的基本趨勢，但不能排除其他因素的影響而偏離以上趨勢。偏離影響因素主要有：
一、證券市場的異常波動。自2005年股權分置改革以來，國內股市逐步走出低谷，并在2007年5月走向繁榮過度，虛擬資產價格泡沫已形成，在未來，如果受后續宏觀調控政策或者受國際游資套利行為引起的恐慌性殺跌，國內股市流動性將消失。股市市值劇跌將可能引發國內金融震蕩，國內經濟有可能提前轉入衰退。
二、自然災害引發惡性通脹：2007年后期，國內自然災害將較往年嚴重，如果因自然災害引致惡性通貨膨脹，物價的過度變動將可能會導致國內經濟出現硬著陸。
如果以上兩種影響因素通過國家經濟政策能夠得到避免或者減緩，2008年，受投資和外需雙降因素影響，經濟增長相對停滯，通脹壓力在經濟慣性下將繼續保持，國內經濟將會逐步轉入“滯脹”時期。
經濟滯脹，既影響到充分就業，也影響到居民收入增加，通脹壓力將在某種程度會改變人們支出的結構與支出的預期，人們對資產性支出的比例相對會縮小，這在一定程度上將會影響到購房需求。對于房地產企業和建筑企業及其他企業而言都會延長資金回籠期限并加大資金運行成本，降低企業收益，情況嚴重時可能會因資金鏈問題導致相關企業之間產生合作摩擦，進而釀成糾紛。
房地產企業面臨的法律風險
為了降低流動性泛濫和減輕通脹壓力，2007年后期，央行將繼續混合或交替使用貨幣政策價格工具與數量工具，并輔以相應的行政管制手段，這對于從事房地產建筑以及與房地產建筑行業有關的企業而言，融資生態環境的惡化，容易造成資金運作的法律問題。
銀根的抽緊使得部分在建項目融資困難，項目正常開發受到干擾，開發商在履約過程中的善意違約容易轉化為實際違約行為，開發企業與施工企業之間容易構成對峙，一方面，工程停工或者延遲復工意味著開發企業將要承擔更多的窩工、停工經濟損失，另一方面，施工進度受到影響，對于預售中的期房或者即將進入預售的期房而言，停工或者遲延復工都會造成銷售形象的損害，導致銷售不暢，或者失去較好的銷售時機，增大營銷成本，同時，對于已銷售的期房，停工或者遲延復工都會造成交付違約，增大開發企業的信用成本。在2007年初春，資金緊張的部分開發商不同程度地都遭遇到了承包商延期開工的待遇。
對于高端樓盤或者開工面積較大或者大盤項目整體開發的企業而言，融資及信貸展期的安排是一個方面，銷售資金的回籠也是一個重要方面。銷售緩慢或者滯銷將可能導致開發企業面臨貸款到期償還問題。如果獲得展期，資金壓力將相對寬松，增加了解決安排后續違約危機的時間頭寸，有助于以談判方式化解工程款等欠款支付危機與房屋交付危機；而無法獲得展期的企業，則在面臨更高的資金成本的同時，可能會面臨諸多的法律問題：1、抵押權人債權實現；2、承包商優先權訴訟；3、材料設備供應商欠款追索；4、竣工工程交付拒絕；5、購房人索賠等等。
如果以上問題得不到妥善的合同安排，直接面對的最終結局將是法律訴訟。在過去的一年里，除了發生遭遇停工索賠的事件外，已經發生的工程交付與結算訴訟，都在竣工驗收后的三個月之內就發生了，這說明承包商比開發商更精明于計算資金成本。在所有已發生的案件中，由于開發商缺乏能夠貫通房地產建筑綜合知識能力專業律師的指導，簽約合同存在這樣或那樣的缺陷，履約過程中又未能夠及時利用有利時機，在跟蹤服務專業律師的指導下主動修正或補充完善合同，增強合同對風險損失的約束，最終都在訴訟中付出了沉重的經濟代價。
建筑企業面臨的法律風險
建筑商和開發商就像一對兄弟，但開發商更像是老大：在房地產與建筑市場中，開發商對建筑商的選擇享有決定權，沒有承諾和墊資保障，任何一個建筑商的事業都難以成長；作為回報，建筑商在開發商的利潤中分取到了合同約定的利潤，當然，開發商的慷慨總是與市場的一帆風順相關聯。
盡管房地產市場在國內是一個不完全的競爭市場，但市場的競爭仍然是存在的。競爭和資金的壓力對于開發商來講任何時候都可能是致命的，尤其在市場較為疲軟時期。建筑商作為產品的生產者，生產產品的過程就是向開發商不斷索取原料資金和報酬的過程，在市場堅挺時期，建筑商對開發商的支持堅定不移的，墊資承諾就是對開發商最大的支持。但是這一切都是建立在開發商信用基礎上的，一旦開發商資金緊缺，建筑商的態度將可能轉變，雖然背叛不常發生，但在法庭上“兄弟”反目司空見慣。理由很簡單，開發商資金斷鏈對于建筑商而言則是利潤侵蝕，停工、窩工都會侵蝕應得的合同利潤，虧損雖然不是一種常態，但情形嚴重時墊資的成本可能都難以收回。
對于建筑商，在市場漸次變化的2007年與2008年，承接項目或者簽約前應當充分考慮自身墊資的能力和開發商在遭遇市場與政策風險的支付能力，即便是信譽卓著的開發商。在房地產建筑市場中，開發商始終扮演著支付機器的角色，其信譽完全取決于當期項目的資金組織能力和給付能力，無論其過去積累有多大，開發作品設計的投資都會超過其自有資金數倍。因此，在承接項目前，從開發商作品市場定位到開發商融資環境，從市場風險到政策風險，從支付信譽到支付能力都應當列入預算經濟分析的范疇內，這些有益的經濟分析是建筑商原始對抗風險的關鍵。
在產品生產過程中，建筑商必須特別關注開發商的善意違約，在不間斷施工的情況下，工程款的遲延支付是以建筑商對建筑材料的賒賬為基礎的，過度的負債有可能造成利潤率的下降，因為相對于開發商而言，建筑商有可能在開發商財產被法院分配前先于開發商而成為建材材料供應商的被告，而開發商剩余財產的法律分配則是一個具有一定歷史時期的過程，訴訟短則兩三年，長則數年及至無期限，并且，債權不一定能夠實現。
對于開發商的階段性善意違約，建筑商應當給予適度的容忍，但惡意違約除外。對待經常性的善意違約，建筑商應當與律師協商，定制一個驅動開發商及早付款的談判方案，按階段區分實施，尤其在市場狀態低迷時。這樣做可以在開發商遭遇其他享有優先權的重大債權人訴訟時把經濟損失降到最低。
材料設備供應商面臨的法律風險
材料設備供應商作為房地產建筑市場中的一個鏈條雖然并不起眼，但也是開發商利潤的分享者之一，其產品變現的途徑足夠說明這一點。
在這個領域，材料設備供應商比建筑商面臨著更加激烈的競爭，同業的傾扎使得其讓渡出更多的資金占用時間給開發商或者建筑商。作為買賣合同的一方，合作是必須的，讓渡也是競爭的必然。
與建筑商處境不同的是，應收款雖然遲滯但相對成本損耗較低，債權的實現相對的簡單。不過，建筑商遇到的有些問題同樣也會出現在材料設備供應商身上。對于材料設備供應商而言，如果債務人是開發商，簽約前遵循的規則可以參考建筑商簽約前的預算經濟分析規則。履約后遇到無理付款項的情形，尤其惡意違約，應及早起訴，別無他法。如果債務人是建筑商，則可以適度以談判的方式解決，輕易起訴建筑商就會喪失后續合作的機會。建筑商拖欠款項和開發商拖欠款項的風險相比較而言是較小的，開發商的債權人組合成份較為復雜，大部分享有不同層次的優先權，風險難以估價。
購房人面臨的法律風險
住上好的物業與投資增值的物業對于每一個購房作者而言都將是一件愉悅的事。然而高企的房價總是與資產價格泡沫相關聯：對于自住的購房者而言，過高的房價意味著收買了估值溢價的物品，額外支付了手中有限的剩余貨幣，透支了家政預算支出，對于凈收入較低的群體而言，則會加大家政的赤字；對于以增值為目的投資者而言，高房價意味著資產增值的利差空間縮小，同時有可能在將來為溢價的縮水承擔更多的風險損失。從長期來看，當然誰也不能排除房價在未來更加飛騰，市值增加算是對承擔風險的獎勵，幸運只有在房價的持續上漲中才成為幸運，沒有必要等待房價的跌落再作訂購的計劃：房地產產品永遠不可能在流水線上重復生產，稀缺構成的價值永遠增殖，除非有一天人類像鳥一樣在樹枝頭棲身而不需要物業時才有可能出現例外。
能夠將以貨幣兌換的物業正常接收是一個很重要的事件，哪怕多支付出一些等待的時間和銀行的利息，對于購房人，只要開發商資金沒有出現斷鏈，這種支出是必要的。需要注意的是大牌房地產企業違約的概率并不比無名的開發商更低，這一點可以在建筑商法律風險的分析中找到分析依據，這里就不必贅述了。當然，考量到大牌開發商產品性能的卓越，計算并分析出違約的可能性與概率后，優先購買其產品是不錯的選擇。
產權證作為不動產確權的唯一憑證，是任何一個購房者最為關切的。即便住進了新房，如果沒有產權登記，所有權將懸浮在債權階段，不能自動生成。假如未來出現了一個獲得權利的第三人或者相關債權人有合法的依據變賣該物業，入住并不構成抗辯的理由。所以驗房收房以后，按照買賣契約約定辦理產權證將是一件天大的事，遲延辦理可能會釀成意外后果。
就當前房地產市場的規范程度而言，違法建筑以及相關手續及證照不全構成產權證無法辦理的現象已經非常稀有，有的只是遺留問題。當前產權證無法辦理的原因更多的是開發商資金匱乏或者占用契稅稅金或者拒付契稅稅金造成的：對于現房銷售呆滯的企業而言，沒有足夠的資金繳付契稅會造成產權證在合同規定的時間內無法辦理；對于分期開發的項目而言，由于所有資金投入了后期項目，為了展延或增加后續項目資金頭寸，開發商會暫時拒交或占用契稅稅金，在這種情況下，產權證的辦理時間可能會相對延長，當然，如果后續項目資金斷鏈，或者卷入全面的欠款訴訟，產權證的辦理也許會成為永久的懸念。此外，還有一種情況，開發商將已出售房地產的資金和盈利投資于其它非房地產項目，虧損后無法收回，這算是一種鮮有的例外。
金融機構面臨的法律風險
隨著金融體制市場化改革，金融機構的風險經營能力明顯增強，風險控制能力在不斷優化，各大金融機構大都建立了與自身經營體制相適應的信貸風險評估系統與風險控制系統。
近年來，從某種程度上講，金融機構與開發商的合作達到了爐火純青的地步，雙方的默契是最大的共贏：合作使得金融機構的負債獲得了最大收益，合作也使得開發商在巨量負債的風險中獲得了其他行業難以兌現的財富。值得關注的是，市場的一帆風順使得已銀行業的信貸風險評估系統與風險控制系統變得形同虛設，雖然也有個別貸款跌入不良貸款池中，但總體的收益可以使個別損失忽略不計。
然而，也就是個別貸款損失，暴露出了銀行信貸風險系統的漏洞：就放貸而言，貸款人對借款人的信貸審查流于形式；對于借款人的信貸資金運用，貸款人也很難做到適時、適事監控，信任代償了一切，開發企業的會計報表也成了盡職分析的負擔，即便這些帶表格的稿紙內容并未失真。信貸員的責任只有在貸款無法收回時才被明確。
也有個別貸款損失并不是以上原因造成的，而是來源于借款人與貸款人之間信息的不完全對稱。事實上，任何借款人都會有保留地虛構自身的信用，這些虛構信用往往在申請貸款的材料中被放大，抵押品的遠期貼現價值有時也被溢價高估。在貸款發放后，資金經過流動逐步在信貸員的視界消失，而回流資金則在開發商的隱蔽操作下變得非常缺乏透明，這是由房地產回籠資金銷售現金流成份較大特性決定的。貸款期限屆滿或展期屆滿不能歸時，風險損失則構成了信貸員和相關責任人的最終擔心。構成這一風險漏洞的原因在于：銀行高管以及信貸業務人員所熟悉的是銀行的業務，并不熟悉相對人開發商的資金運作程式，業務之間的區隔使得銀行工作人員被動地接收著債務人發送的不透明信息，無法甄別其真假，有時，開發商賺走了巨額現金流，卻將滯銷的房產甩給銀行。在信息失真的情況下，錯誤的判斷和主觀的信任構成了信貸的風險。
房地產開發項目貸款雖然有土地使用權或者在建項目作為抵押，但房地產開發項目抵押標的物特具的流動性往往降低了其抵押權實現的價值，容易構成損失，購房人與抵押權人之間的權利次序，承包人優先權與抵押權人之間的權利次序以及其他權利沖突往往造成信貸的漏損。
2007年以后，房地產市場的風險正在加大，對于金融機構而言，無論開發商的信用風險來于市場，來源于政策，還是來源于開發商經營管理自身，都應當引起金融機構的高度重視，強化管理，增強信息來源，熟悉開發商資金運作魔法，加強風險動態監控是減輕不良貸款的廉價途徑。否則，就會釀成金融資產的呆壞賬，并走向漫長的訴訟道路。
商業地產面臨的法律風險
伴隨著城市化進程，房地產對城市商業的繁榮起到了催化作用，但也應當看到，與商業繁榮向共生的是，商業批發與零售業的競爭更加激烈，利潤的厚薄完全取決于銷售流量的大小 。
在城市土地資源匱乏的商業競爭時代，商業房地產的價值取決于其城市坐標位置。對于大部分開發商而言，商業地產的開發意味著攫取豐厚利潤的機會。
不同的區位，商業地產的開發具有不同的價值取向，相應地形成了不同的商業開發模式，歸總概括，商業地產的開發有四種開發模式；一、自營性商業地產開發。這種項目開發的主體一般由商業的投資者構成有相應的商業經營資歷；二、零售型商業地產開發。此種模式的開發主體為開發商，開發的商業房產以單元鋪面或者分割鋪面房為主，主要用于零售或分割出租；三、出租型商業地產開發。開發商將商業房產開發完成后，通過招商引進投資商，進行租賃或合作經營；四、MALL式商業地產開發。這種模式的開發主體一般為商貿企業或者房地產投資商，開發項目規模較大，開發的商業地產既用于自營，也有零售，大部分則用于招商出租。
以上幾種商業地產開發模式，各有特色：自營型商業地產開發，屬于自建項目，投資者擁有豐富的商業經營資源，項目建成后以其商業經營收益歸還建設融資，資金緊張時可部分出售，項目運作風險一般較小，但項目地理位置定位錯誤的除外。零售性商業地產開發，一般問題較多，鋪面房的銷售完全取決于周圍商圈的成熟程度與繁華程度，臨街鋪面較易銷售，非臨街部分則需要較長銷售周期，過長的銷售周期往往造成廉價的以租代售或空置的局面，如果周圍商業旺氣不足或流動性較差，則容易導致散戶投資者無法提升商業氣氛，對于開發商而言，無法獲得最大收益，物業既賣不上好價位，也租不出好收益。出租型商業地產一般具有較大規模的面積，對于開發商而言，招商是關鍵，工程竣工與招商完成應當同步，否則會造成資產的閑置，時間越長，招商越難，即便落位于熱氣騰騰商圈，也容易成為商圈中的冰點。MALL式商業地產開發規模龐大，非一般項目投資者能夠啟動運行得了，對于缺乏大型商業管理運作精英團隊的投資者而言，開發這樣的項目，龐大的融資風險超載姑且不論，僅就商業的整體啟動而言，就是一個天大的困局。
在對部分大型商業地產的服務過程中，筆者就發現很多地產商對于商業地產的運作方法和模式非常陌生，總是陷入這樣或者那樣的困境中，情況輕微的造成房產閑置資源浪費，收益率極低，情況嚴重的則有可能構成不必要的法律麻煩，尤其是大型商業地產的租賃合作運作。在商業競爭加劇，商業利潤菲薄的時代，投資商經營的失敗構成了地產商的損失，租金收益抵不上資產的折舊。
在商業地產的運作過程中，無論產權式運作，還是租賃式運作，抑或是合作運作，其運作內涵十分冗雜，范圍不僅涵蓋財務、稅收、金融、預算、改造、管理、營銷、法律等等內容，并且需要將財務、稅收、金融、預算、改造、管理、營銷等風險內容加以集合分析，最終通過法律總成為合同，形成約束風險運作的框架。這是一項繁雜而審慎的工作，需要律師的業務貫穿于各環節，對于一般律師而言是無法勝任的，因為這項工作需要律師具有廣博的綜合業務知識、細致的經濟分析技能以及資源整合的組織技能。
結束語
通過以上對房地產建筑市場經濟與法律風險的分析，不難得出以下結論：在房地產經營過程中，如果將房地建筑市場的法律服務僅僅理解為依照法律條款草擬或審查一份格式的合同，那就會造成對風險的放縱，因為合同對風險的約束是建立在預期收益與經濟風險分析基礎上的。沒有經濟風險分析內涵形成的法律文件條款是空洞的，缺乏約束經濟風險的合同不過是一張蓋了章簽了字的無用廢紙，即便其條款合乎法律規定，其放縱的風險仍將與實際損失的擴大相一致，當經營風險與信用風險出現時。
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2008/8/18 9:51:00