李睿/國家統計局城市司/ 20080407
2007年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比2006年高2.1個百分點；新建住宅同比上漲8.2%，二手住宅同比上漲7.4%，分別比2006年高1.8和2.1個百分點。房價的年年攀升，已影響到經濟社會的持續穩定發展和百姓生活，引起了黨和政府的極大關注。
一、房屋銷售價格總體變動特征
2007年全國70個大中城市房屋銷售價格繼續保持上漲趨勢，并呈現出全國普漲的局面。
分類別看，經濟適用房銷售價格上漲2.5%，漲幅比2006年低1.2個百分點；普通商品住宅銷售價格上漲8.6%，漲幅比2006年高2.7個百分點；高檔住宅銷售價格上漲9.2%，漲幅比2006年高1.5個百分點。新建商品住宅成為帶動房屋銷售價格總水平全年上漲的主要因素。
分地區看，與2006年相比，全國70個大中城市的新建住宅銷售價格均有不同程度的上漲，漲幅達到或超過7%的城市34個，占全部被調查城市的48.6%，其中漲幅在10%以上的城市有：北海17.6%，深圳13.9%，北京12.8%，烏魯木齊11.1%，寧波10.5%。二手住宅銷售價格同比漲幅達到或超過7%的城市13個，占被調查城市的18.6%，其中漲幅在10%以上的城市有：深圳16.7%，北京10.2%。漲幅較高的城市由原來集中在東部逐步向中、西部擴展，由原來主要是大城市向中、小城市延伸。
分月份看，房屋銷售價格同比指數一路上漲，全年維持在高位運行。2007年1月同比上漲5.6%，12月同比上漲10.5%，漲幅提高4.9個百分點，反映2007年我國房地產市場的異?；钴S局面。環比指數呈現出先升后降的態勢，增幅在2007年9月達到頂峰，10月開始漸趨下降。說明到2007年第四季度，房價上漲動力已不足，房地產市場進入調整期。
2007年各月新建住宅銷售價格的漲幅基本都高于房屋銷售價格總水平的漲幅，全年平均高0.6個百分點，反映新建住宅依然是房地產市場中供需矛盾的關鍵所在。此外，二手住宅的漲幅逐步與新建住宅的漲幅持平，全年平均上漲7.4%，漲幅比新建住宅低0.8個百分點。二手房市場在商品房供應有限的情況下也開始活躍起來。
另外，2007年全國70個大中城市土地交易價格同比上漲12.3%，漲幅比2006年高6.5個百分點，其中居住用地交易價格上漲13.7%，漲幅比2006年高7.7個百分點；房屋租賃價格同比上漲2.6%，漲幅比2006年高1.2個百分點。
二、房價上漲原因分析
20世紀90年代末，我國推行的住房制度改革使住房作為一種特殊商品進入市場，其價格由市場的供求關系決定，同時價格的高低反過來影響供求?？梢哉f，我國目前房價態勢是多種因素共同作用的結果，如建房成本增加、供應結構不合理、房地產市場監管不力等等，但歸根結底是我國經濟社會發展帶來的日益增長的住房需求與住房供給相對不足之間的矛盾造成的，其他因素只是在供不應求的大環境下對房價上漲起到推波助瀾的作用。
為此，我們著重從供求角度分析房價的上漲，力求把握影響我國房價上漲的主線。因為住房兼具商品和投資品兩種屬性，我們把住房需求可以劃分為自住房需求和投資、投機需求。作為商品，住房的價格由房地產市場住房的供求決定，反過來價格又影響供求，但住房同時屬于一種生活必需品，對中國大多數老百姓來說，“買房才能安家”，因此住房的價格彈性并不敏感。更重要的是，作為投資品，在投資品定價系統中，起根本作用的是風險收益理論，供求關系只是起輔助作用。這意味著在一定的風險收益條件下，需求可能是無限大的，供給的增加無法滿足狂熱的投資、投機需求，不會降低住房的價格?？紤]住房的這些特性，以及我國人口多、土地資源緊缺的情況，在一定的時期內住房供給的調整空間有限，可以認為決定住房價格的供求關系中，供給的影響相對較小，住房的需求對價格的變動起著決定作用。
我國近年來房價高漲的直接原因就是一定時期內在各種因素的誘導下自住房需求和投資、投機需求的集中爆發。具體表現為：
（一）我國經濟社會發展和人民收入增長產生推動房價的剛性需求
改革開放30年，我國取得了舉世矚目的經濟成就，積累了巨大的社會財富。2000年到2006年，我國GDP由99，215億元增長到210，871億元，扣除物價因素，年均增長9.8%，據初步核算，2007年我國GDP已達246，619億元，比2006年增長11.4%。根據國際經驗，當一個國家人均GDP達到3000美元時，房地產市場較為活躍。2006年我國人均GDP已超過2000美元，而一些大中城市幾年前就已經突破3000美元。2007年我國農村居民人均純收入4140元，扣除價格上漲因素，比上年實際增長9.5%；城鎮居民人均可支配收入13，786元，實際增長12.2%。城鎮居民家庭恩格爾系數已降至36.3%。城鄉居民本外幣儲蓄存款余額高達176，213億元。收入增長和大量的儲蓄存款為我國居民改善居住條件、將購房意愿轉化成購房行為提供了經濟支持。同時隨著經濟社會的不斷發展，我國城市化進程日益加快，2007年我國城鎮人口已達59，379萬人，占總人口的44.9%。這些新增的城鎮人口必然帶來對城鎮住房的實在需求。
（二）經濟周期中的短期利好因素引起推動房價的彈性投資、投機需求
我國城市房價的變動離不開中國乃至世界經濟發展的大環境。近年來，隨著中國經濟的持續快速發展，尤其是長期外貿順差使得外匯儲備增加，外匯儲備增加又導致基礎貨幣過剩。同時伴隨人民幣升值預期以及對奧運經濟前景的看好，對中國資產的升值產生樂觀的心理預期，國外熱錢大量涌入，市場出現資金流動性過剩問題。在投資渠道有限的情況下，房地產市場成為追求穩定投資者的理想場所，引來大量的投資、投機需求，推動房屋價格一路高漲。
（三）金融稅收政策對住房需求的影響
近年來，央行相對寬松的信貸政策為廣大普通民眾住房需求的實現提供了資金保障。2000年我國個人住房消費貸款余額為3000億元左右，到2006年末，個人住房消費貸款余額已達到2萬億元，增長幅度高達5.6倍。2007年，房地產開發投資本年資金來源中個人按揭貸款4877億元，比上年增長88.4%。2007年5月30日，財政部上調印花稅率為3%，引起股市的震動，成交量與日萎縮，大量資本進入相對穩妥的房地產市場，導致2007年第三季度房地產市場的異?；鸨?，全國房價迅速上揚。中國人民銀行、銀監會2007年9月27日發布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。這是國家開始遏制投資、投機性住房需求的強烈信號，房地產出現濃厚的觀望氣氛，直接導致了2007年第四季度全國70個大中城市環比漲幅的回落。
三、政策建議
房地產業與百姓的基本生活息息相關，又關系到整個國民經濟的景氣狀況。為了促進其健康發展，國家應該制定一系列完善的調控政策。從房地產的供求關系角度出發，在確保住房供給的基礎上，應將政策的著力點放在對住房需求的調控上，尤其要區分自住房需求和投資、投機需求。
（一）完善國家住房保障制度，加大廉租房和雙限房的供給，以緩解房地產市場的剛性需求
國家住房保障制度的意義不僅在于保護社會低收入群體的利益，而且通過增加廉租房和雙限房的建設，調整住房供給結構，可以在有限土地資源的條件下，提高房屋總量的供給，有效降低房地產市場對商品房的需求，起到房價降溫的作用。
（二）發揮金融、稅收等政策的調控作用，控制不合理的住房需求
房地產業的發展和住房建設，必須充分考慮我國人口多、土地少的基本國情和建設資源節約型社會的要求，合理引導住房消費，有效遏制投資、投機需求。通過有針對性地調整房地產貸款利率和首付款比例，控制住房消費信貸規模，使得自住房需求根據自身的經濟條件分階段、分步驟解決，避免需求的集中釋放；利用稅收手段，如地稅、空房稅、物業稅和營業稅等，同時可以考慮實行差別性的稅收政策控制異地買房，穩定部分熱點城市的房地產市場，大幅提高住房投資、投機的成本，使得房地產市場不被視為投資或財產保值的重要領域。
（三）拓寬投資渠道
在流動性過剩的投資時代，應該意識到“宜疏不宜堵”，只有拓寬投資渠道，推出其他各種各樣收益更高的理財產品，并鼓勵實業投資，為其創造良好的投資環境，使得投資者可以有多種投資選擇，這樣才能從根本上解決某個行業領域的投資過熱問題。
閱讀：
8462
次
2008/5/19 9:53:00