廣東省房協課題組/20080506
中小房企生存發展戰略
為了解目前廣東省中小房地產企業的發展狀況，廣東省房協課題組從2007年6月開始進行了2個多月的實際調查，分析當前省內中小房地產企業的發展狀況、面臨的困境和挑戰，提出政府應如何制定相應政策扶持中小房地產企業的發展，為其生存和發展提供建議。
中小企業作用不容忽視
中小企業是國民經濟中一支重要的力量，在世界各國的經濟發展中都起著戰略性作用，中國作為全球最大的發展中國家，中小企業的地位和作用更是突出。據國家工商部門統計，我國工商管理部門注冊的中小企業已超過1000多萬家，占全國企業總數的99.5％以上，其所創造的工業總產值和利稅分別占全國工業生產總值和利稅的60％和40％。目前，我國大約有1.1億勞動力在中小企業就業，占整個工業企業就業人數的73％以上。中小房地產企業作為中小企業的重要組成部分，在房地產行業中的地位和作用也是十分重要的。根據國家信息中心數據顯示，我國房地產開發企業1986年僅為1991家，到2004年已達3萬多家，增長非常驚人。但房地產企業平均資產規模較小，其中大型房地產企業不足1000家，僅占企業總數的5％左右，中小房地產企業數量眾多，占總數的95％左右。
2002年以來，我國出臺了一系列規范房地產業的政策和措施，對房地產市場及開發企業帶來較大的影響。隨著宏觀調控的深入，特別是資金少、品牌知名度低的中小房地產企業，面臨的挑戰和難題將更多。
廣東中小房企經營尚可，但面臨制約發展瓶頸
調查顯示，目前廣東中小房地產單個企業的年開發規模主要集中在1-9萬平方米之間（占86%），年開發規模1萬平方米以下的占14％。而目前廣東的大型房地產企業的開發規?；径荚?00萬平方米左右，即單個中小企業的平均開發規模僅占單個大型房地產企業平均開發規模的1%-5%。
調查的中小房地產企業每年銷售規模在1-4萬平方米的占54％，年銷售規模在5-9萬平方米的占27％，年銷售規模在1萬平方米以下的占19％，年銷售額在1-4億元的占42%，年銷售額在5-6億元的占8%，1億以下的占50％。
目前廣東中小房地產企業經營狀況還不算差，這主要得益于當前需求旺盛的房地產市場以及過去幾年企業所擁有的一定數量的土地儲備，但與大型房地產企業相比差距卻很大。從表1可明顯看出，中小房地產企業的年平均開發量、年平均銷售量、年平均銷售額僅分別為大型企業年平均值的1.89%、1.91%和1.32%，而從土地儲備指標看，中小房地產企業的平均儲備量僅為大型房地產企業的1.08%。
土地儲備不足
46%的中小房地產企業目前處于土地儲備不足、僅夠當前開發的狀況；有38%的中小房地產企業目前土地儲備基本充足，能夠滿足未來三年以上的開發；僅有8%的企業土地儲備充分，能夠滿足未來五年以上的開發；8%的房地產企業已沒有土地可開發。
中小房地產企業土地儲備不足，難以獲取土地是普遍現象，成為制約企業生存和發展的重要因素之一。
融資渠道單一
從2003年“121文件”開始，政府開始加大對房地產金融市場的調控力度，中小房地產企業面臨融資難的狀況。此次調查顯示，中小房地產企業的貸款總額占債務總額20%以下的占34％，貸款總額占債務總額在20%-40%的占28％，貸款總額占債務總額在40%-60%的占24％，貸款總額占債務總額在80%以上的占14％，即中小房地產企業貸款總額占債務總額在20%以上的所占比例高達66％。這些數據表明目前中小房地產企業融資渠單一，主要是通過銀行貸款。
少有區域拓展、產品單一
調查顯示，目前廣東省中小房地產企業開發區域主要還是以本地開發為主，77％的企業開發區域集中在本土開發，10％的企業外地開發量占開發總量的50％。僅有3%的企業是以異地開發為主。
目前廣東省中小房地產企業開發的產品主要以住宅房地產為主（占58%），其次為商業房地產（占21%）和寫字樓房地產（占15%），很少單獨進行土地開發和工業房地產的開發。
優勢：機制靈活、市場反應靈敏
中小房地產企業發展的優勢主要體現在以下幾方面：
第一，機制上的優勢。由于規模小，能根據市場的變化及時調整經營方向和企業戰略，對市場反應靈敏和應變能力強。由于投資項目的規模一般較小，因此投資周期相對較短，市場風險也相對較低。
第二，本土地域上的優勢。
第三，中低端產品開發的優勢。
第四，信息溝通流暢。
目前我國房地產發展狀況與香港上世紀70年代類似，房地產市場進入“春秋戰國”時期，大量房地產企業優勝劣汰大洗牌，中小房地產企業面臨的競爭壓力會越來越大，但仍然有其生存空間。
第一，城市化進程給中小房地產企業的生存和發展提供契機。1978至2002年，中國城鎮化水平由17.92%提高到39.1%，目前城鎮化發展進入了全面加速的階段。由于城鎮地方色彩濃厚，無論是從地域特點、居民消費習慣、民俗人情，還是產品成本構成、需求標準、價格空間和利潤，都決定了這些地方的市場容量小、消費水平低、利潤空間有限，那些財大氣粗的大型企業幾乎不會到這類城市開發，而這也正是中小房地產企業巨大的生存空間。
第二，需求的多樣化決定了中小企房地產企業存在的必要性。對房地產企業來說，提供差異化的房地產企業產品滿足市場上不同的購房需求是大勢所趨，而在這一點上，中小房地產企業更容易做到。
第三，我國目前的房地產市場還處在量的增長階段。 由全國工商聯住宅產業商會和數家房地產企業牽頭組織撰寫的《2004年中國房地產市場報告》，對房地產行業總量快速發展的勢頭持肯定態度。該報告稱，按照現有的經濟發展水平及我國城市化發展的總體要求，到2020年城鎮人口人均建筑面積將達到32.4平方米，這就要求城鎮住宅投資將必須保持兩位數的年增長率，2005-2020年累計新建面積將達到120億平方米。如此巨大的需求必然會給中小房地產企業帶來的生存和發展空間。
目前我國房地產開發企業已經突破5萬家，其中大部分都是中小房地產企業，中小房地產企業在國民經濟中具有重要的戰略地位和作用，主要體現在以下方面：
第一，中小房地產企業目前仍是房地產行業的主力軍。雖然我國房地產開發企業已經超過5萬家，而真正屬于大企業的并不多，90％以上的房地產企業屬于中小房地產企業。目前我國房地產市場的集中度還不算高，遠沒達到香港的水平，中小房地產企業還是我國房地產行業的主力軍。
第二，中小房地產企業的存在可以滿足不同消費者的需求。首先，大型房地產企業憑借其自身優勢把目標鎖定在高級寫字樓、商業用房、別墅及高檔住宅區等高利潤市場，而對于中低檔住宅等低回報市場則無暇顧及。其次，大型房地產企業的開發范圍主要集中在直轄市、省會城市等發達城市，幾乎很少涉及中小城市、區、縣，甚至鎮。中小房地產企業的存在填補了這一空白，滿足了不同層次、不同區域消費者的住房需求，形成了完整的房地產市場梯度消費層次體系。
第三，中小房地產企業的發展有利于打破大企業的壟斷，是市場自由競爭的有力推動者。中小房地產企業的存在，有利于促進市場各種形式的競爭，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區房地產市場上，大型房地產企業是價格的主導者，但眾多中小企業競爭者的存在，使得大型房地產企業不得不考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題，因而間接地抑制了房價的過快增長。
第四，中小房地產企業為我國城市化進程發揮著重要的作用。在未來城市化進程中，我國的城市化率要從現在的25％提高到50％，城市化的建設需要大量的住房來解決新增城市人口的住房問題。在城市化率較低的二、三線城市，縣或鎮的城市化進程中，中小房地產企業發揮著巨大的作用。
政策建議
中小房地產企業的生存與發展一方面需要政府在土地、金融等方面的大力支持，營造一個有利于其發展的良好外部環境；另一方面，中小房地產企業需要改善自身的經營能力和管理水平，制定長遠、明確的發展戰略。
●土地政策
為引導房地產市場不被大企業所壟斷，推進房地產市場朝著公平競爭、滿足多元化需要的方向發展，政府應在土地出讓方面制定一些有利于中小房地產企業發展的政策，讓中小房地產企業也能獲取開發用地，具體如下：
第一，政府部門應建立完善的土地供應信息發布和披露制度。調查中發現，除了廣州、深圳等地建立了土地供應信息發布和披露制度外，其他地區和城市在這方面還很不完善，導致房地產企業對土地市場供應的信息不甚清楚，對未來缺乏預期準備。因此，政府進行土地出讓時，應提前足夠時間對外公布擬出讓土地的詳細信息和控制指標。
第二，政府進行土地出讓時，首先盡量不要一次性大規模出讓開發地塊，不要讓一家開發商獨攬大規模地塊的使用權和開發權，因為這不僅使政府喪失了土地的增值收益，更將一批本地的中小企業排斥在外。因此在城市新區開發中，可將地塊進行適當分割，分別出讓給不同的開發企業，政府通過制定和實施嚴格的規劃使開發活動有序進行；其次，讓中小房地產企業參與舊城的開發。
第三，政府進行土地出讓招拍掛時，盡量不要人為設置將中小企業排斥在外的各種條件，如注冊資本、企業資質、經營品牌等。相反，為了扶持本地中小房地產企業的發展，政府應設置一些限制大型房地產企業過度拿地、囤積土地的相關條件和措施，如對土地儲備規模進行設限，在招拍掛文件中設置一個土地儲備規模指標，將超過設定指標的開發企業排除在外，這樣既可減少大型房地產企業的土地囤積，也給中小企業獲取土地提供相應的機會。
第四，政府部門應建立嚴厲的招拍掛監督機制，保證土地招拍掛的公開、公正、公平。
●金融政策
中小房地產企業融資渠道單一、融資成本高、缺乏有效的擔保形式難以獲得金融的支持等是制約其生存和發展的另一個重要因素。當前國有商業銀行正處于轉型期，在特殊的環境下，為防止新的信貸風險，實行“集中管理，集約經營”，從而減少了基層支行的授權授信額度，增加了申報環節，延長了貸款審批時間；同時由于商業銀行總體上缺乏獨立的風險定價能力，因此在中小企業貸款方面選擇的策略是簡單地退出市場。中長期貸款居高不下和中小企業融資難反映了金融創新體制和監管體制存在的缺陷。因此政府應給予中小房地產企業融資上的支持和幫助。
第一，政府應發展基層金融機構，建立多元化銀行貸款機構。以美國為例，其中小企業30％至40％的資金是由基層金融機構提供的，如信用社、儲蓄協會、社區銀行。建立發展基層銀行和社區銀行是解決中小房地產企業融資難的有效途徑。
第二，政府應整合銀行、擔保機構等資源，拓寬中小房地產企業融資渠道。例如北京市發改委與交通銀行北京分行為支持中小企業發展簽署合作協議，雙方就扶持中小企業發展建立戰略合作關系。充分發揮政府引導、協調、扶持和服務的職能，整合銀行、擔保機構等資源，拓寬中小企業融資渠道。
企業發展戰略建議
1、差異化發展戰略
第一，產品差異化；第二，市場差異化；第三，營銷差異化。
2、區域發展戰略
珠三角、長三角和環渤海地區是發展最快、競爭最激烈、利潤也最豐厚的市場；中西部地區的省會級城市基本屬于第二層次的房地產市場，處于快速成長期；三線城市的房地產市場尚處于發展初期，地價相當便宜，資金需求量小。中小房企要想在市場上生存和發展，必須集中自身的資源、避開強大的對手、立足二三線城市進行精耕細作，創造其獨特的競爭優勢，然后厚積薄發，快速崛起。中小房地產無疑屬于區域化的，由于中國的特殊國情，中小房地產開發商在當地已經形成相對優勢，應該立足于當地，與當地經濟發展相結合，確定區域化戰略。
3、聯盟發展戰略
從產權角度看，可分為合資、股權參與和契約式合作三種。其中股權參與是指持有合作伙伴少量股份，目的在于維系和確保雙方的合作關系。從產業鏈的角度看，可以劃分為橫向聯盟、縱向聯盟、混合聯盟三種。橫向聯盟是指在產業鏈中承擔相同環節的企業，即互為競爭對手的企業間的聯盟?？v向聯盟是在產業鏈中上、中、下游企業間的聯盟，是一種互補型的合作關系。
中小房地產企業戰略聯盟可采用以下幾種方式：
第一是與中小房地產企業聯合投資組成較大的房地產投資公司，打造具有競爭力的大企業。
第二是與中小房地產企業聯合拿地，一旦地拿下后再根據土地的投資需求情況組建項目公司。
第三是與大企業聯合，小企業拿地大企業投資，或幫助大企業完成部分開發任務。中小企業與大企業競爭結成聯盟是十分必要的，其實大企業也離不開與一些專業公司聯盟，因此企業聯盟將是一個有效而且會發展迅速的趨勢。
4、專業化發展戰略
讓企業聚焦于核心業務，僅涉及單一的或有限的產業鏈或產品的業務組合，剝離與房地產毫無關系又沒有競爭力的業務。最好選擇將自身不具優勢的業務外包給專業公司完成。比如小區的規劃設計、園林綠化、物業管理等方面，利用公司外部最優秀的專業化資源，從而降低成本，提高經營效率。
5、融資戰略
根據自己的實踐情況創新融資模式。目前至少有以下幾種渠道可供嘗試：
第一，信托項目融資。信托是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行163只信托融資產品，融資額175.8億元，信托資金的份量遠不足以支撐行業的發展。之所以大受青睞，主要是其在串接多種金融工具方面獨具優勢：1）可以引入海外基金；2）充實國內的產業投資信托基金；3）以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司；4）可以在適當的時候將項目公司包裝上市；5）可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。
第二，聯姻海外資本。例如，復地與荷蘭國際合資開發上海松江新城住宅項目，順馳牽手摩根士丹利組建的項目公司，天鴻與瑞信合資開發北京農展館附近的項目，萬科也與GIC(新加坡政府投資公司)、HI(國際專業房地產投資銀行)等境外實力雄厚的投資機構合作。
第三，進行股權融資。通過出讓部分股權來獲取資金，并實現優勢互補。
第四，典當融資。典當以快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產換取企業急需的后續發展資金。典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。以上海為例，在華聯、恒隆等典當行，各企業都在融資。恒隆典當行日前接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額達到2000萬元。“土地典當”的方式也受到許多城市開發商的追捧。
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2008/5/15 9:17:00