房地產調控應將剛性需求轉化為有效需求

中國寧波網/20080417
 

　　無論是發展中國家還是發達國家，其房價都會隨經濟發展而上揚，或階段性波動甚至震蕩。近兩年我國大部分城市房價暴漲以至“越調越漲”時,“買漲不買落”的心理在推波助瀾。但物極必反的哲理，也使得人們對樓市“泡沫”形成及其破裂產生隱憂。

　　去年底,金融調控措施帶來的市場縮量，促使人們開始了一場樓市是否存在“拐點”的討論。雖然討論在繼續，但市場表現足以證明房地產市場確有泡沫存在，而且加大了泡沫破裂的可能性，特別是心理預期的逆轉，將可能使泡沫破裂變為現實。“拐點”大可討論，但當務之急是在人們心理預期改變之前，如何實現房地產市場調控的“軟著陸”。

　　充分認識市場泡沫和人們心理預期

　　房地產市場既有消費性又有投資性，有點“泡沫”是正常的，人們通常將其分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。拋開專業的評估，從現階段房地產市場的種種不合理的現象甚至亂象，特別是人們心理預期對市場的拉動和可能的逆轉，不難看出目前樓市存在嚴重的泡沫，并已凸顯破裂的可能。

　　就全國而言，這一輪房價上漲已使得絕大部分城市房價收入比普遍超過國際公認的合理比例(1∶3～1∶6)，有的甚至達到了1∶20，遠遠超出了人們消費性需求的承受能力。租售比普遍達到1∶300以上，也超過國際公認的合理比例(1∶200～1∶300)，高的甚至達到1∶800，已經不具備正常投資價值。但房地產市場卻又異?；鸨?，這說明投機、炒作在房地產市場中已經起了相當大的作用，部分剛性需求包括提前購房人群，則屬于恐慌性購房而被挾迫其中。通過對許多城市購房人的調查發現，有一半甚至2/3是購買第二套以上的住房者,也證明了這一點；什么樣的企業都能進入房地產行業，什么樣的房子都不愁賣，房地產無需品牌甚至少有競爭。這種種“亂象”也反映了房地產市場在泡沫狀況下才會出現的情況。人們“買漲不買落”的心理在此起了推波助瀾的關鍵作用，當然，這種心理也包含了因流動性過剩、負利息因素可能拉高房價的理性理解，還包括對一些不當措施所起反面作用的解讀。簡單地說，目前是心理預期在支撐著住房消費。

　　從資金上看，無論是開發商的投資，還是購房人的購房款、銀行貸款，都普遍占到超高比重，對此無需具體統計，僅從下述事實即可見一斑。去年底，當國家宏觀調控政策要求銀行嚴控第二套房貸款時，盡管房貸雙方多有微詞，也有漏洞可鉆，但市場還是很快出現縮量，購房人信心開始動搖；當銀行抽緊“銀根”、嚴控對房地產業的貸款時，眾多的房地產企業資金鏈告急，部分實力弱、靠貸款支撐的小企業首先出現了松動，采取了降價或變相降價措施，甚至也影響到部分綜合實力較強的企業紛紛開始超前謀劃、“主動”降價。

　　從上述分析我們不難看到，心理預期和銀行貸款支撐著樓市的火爆，而且兩者相互影響、相互作用；當兩者情況有所逆轉時，其相互作用同樣將加劇房地產市場的逆轉。目前，原來樓市火爆的城市大都出現了市場縮量、“炒家”止步或尋找退路的現象，許多需要購房的人也在觀望。不論是否以此為轉折及“拐點”，前兩年漲價的預期已經退卻，人們對“物極必反”、“暴漲總有降價時”的預期似乎得到了驗證，最起碼大多數人已經形成“近期房價難以快速上漲”的預期。在這里“買漲不買落”的從眾心理和“群眾的眼睛是雪亮的”是可以得到協調和統一的?，F在掩飾“泡沫”、否認“拐點”等各種“忽悠”已難以鼓勵人們的漲價預期，房地產市場已處在開發商與購房人的博弈、僵持階段。 
 
    在前階段房價上漲較快的一二線城市或者說絕大部分城市，即使是開發商也已失去了“近期樓市在現有的價格上會重新火爆”的預期。而企業的逐利性將使他們不再像鐵板一塊，就像購房人也不可能鐵板一塊、三年不購房一樣。率先松動、降價兌現的開發商將有較大獲利空間，特別是在可能突破的價位之前獲利空間更大；還有部分企業在“銀根”抽緊受到資金鏈影響時，則不得已而為之。其間也不排除有良知、有遠見的開發企業恢復到合理的利潤水平上，定價(降價)賣房。這幾年經營城市、負債經營的“理念”，推動了各地土地的提前兌現，普遍供地較多，許多開發商有較多的存量土地，現在打入房價的地價已經比當初高出許多甚至數倍，有很大的降價空間，只有前不久預期漲價而高價拿地的開發商才沒有降價空間。

　　在市場博弈、僵持階段，房價已經出現的松動，使得人們的心理預期開始下滑，“拐點”一詞的出現加劇了這一逆轉。如沒有反向因素出現，或者說即使沒有新的調控措施出臺，這種預期也都將“發酵”放大。經濟學家盧卡斯認為：“公眾對未來良好的預期容易轉化為現實的需求，從而進入消費決策”，反之亦然。人們對房地產市場已開始逆轉的預期將可能導致“泡沫”破裂，其后果的嚴重性是可以設想又難以想象的。房地產業資金密集、產業關聯度高，是我國絕大部分城市和地區的支柱性產業，同時又是一個受人們預期影響大的產業，且房地產市場與金融市場也已密不可分。一旦受到致命打擊就會與其他產業及金融市場惡性互動，使房價“探底”、樓市爆冷，多年一蹶不振，相關產業鏈也將受到致命打擊，產能形成過剩。有的企業本身就是受房地產業巨額利潤吸引，從其他行業抽調資金進入的，資金鏈的斷裂同樣影響到它原有的產業。而資產縮水，銀行大量的壞賬、爛賬形成的金融危機更難以想象。即使能夠避免形成金融危機或經濟衰退，產能過剩造成的停工、失業及地方財政收入減少，對已經形成的預算規模和負債等造成的影響也會產生很多的社會問題。

　　實現“軟著陸”的關鍵是引入剛性需求

　　不論對上述強調的“泡沫”及其破滅的危險是否認同，國家對過熱的樓市、房價的過快增長已進行的宏觀調控，都是一個不爭的事實。而調控的結果一定有“軟著陸”和“硬著陸”之分，“硬著陸”就是投機性的需求被全部擠掉，樓市就一定會出現“爆冷”，原有的剛性需求在“買漲不買落”的心理下退出市場，這與泡沫破裂無異。如果像調控“投資過熱”那樣壓縮規模，情況將會更糟，事實上也做不到。實際上，對住房的剛性需求肯定超過目前的市場供應能力，關鍵問題是這部分需求沒有變成有效需求。只有將這部分剛性需求轉化為有效需求，才是真正的“軟著陸”——市場不蕭條、不萎縮，投機套現被有效需求擠代。目前虛高的房價、業已存在的“泡沫”，將隨著社會經濟發展、人們收入水平提高及房地產市場健康穩定的發展而化解。

　　將剛性需求變為有效需求，主要就是要讓占人口絕對比重、需要住房的中等收入家庭買得起房。主要措施就是溫家寶總理在新加坡考察住房保障時提出的“經濟適用房應當大多數面向中產階級”，但必須創新現有的經濟房模式，借鑒“教育券”理論，變“補磚頭”為“補人頭”，由政府參照現有經濟適用房的定價政策，確定一定面積、房價標準的商品房，由購房人從市場上自主選擇，政府補貼配套資金，形成共有產權。房地產市場不僅不會因為該措施而萎縮，也不會因為引入需求而拉高房價，并能穩定調節中低端市場房價。

　　盡管實施這一措施需要時間和過程，但在樓市面臨巨大調整變化時，只要我們下定決心，這種充分利用現有房地產市場及其規律的措施是很容易實施的，而且政府將剛性需求轉化為有效需求后，這一決策本身就能起到穩定市場預期、防止市場逆轉的作用。

　　需要特別指出的是，目前采取的宏觀調控措施必須充分認識到可能對市場預期產生的逆轉及其后果，避免成為在沒有有效需求時“壓垮駱駝的最后一根稻草”。那種認為一味壓到“拐點”，就能使房價理性回歸、市場從此將健康發展的說法，只會是“善良的愿望”。無論什么樣的“拐點”，只有在市場不萎縮、有效需求支撐下呈現，才會有利于社會經濟的穩定與發展。