住房消費模式的轉變決定房價的未來

黃石松/《第一財經日報》/20080213

居民住宅消費模式發生根本性改變之日，就是房價出現拐點之時。當前，我國房地產宏觀調控和產業發展模式轉型依然任重道遠。我們滿懷信心期待著適合中國國情的房地產市場體系的建立，合理、適度的住房消費理念的樹立，穩定的房地產價格形成機制的成熟

最近一段時間，關于房價的論爭再度形成熱點，去年10月以來，深圳、上海、北京等地均不同程度出現了高檔住宅"價跌量減"的現象。那么，房價的拐點是不是已經來臨？

毫無疑問，政府部門連續數年采取的一系列對房地產市場的調控政策，正在逐步并且還將進一步改變住房市場的供需狀況，進而對房價產生影響。然而，筆者認為，過多地對"當前房價是否形成拐點"進行討論并無多大的意義，我們真正要解決的是：如何建立適合中國國情的房地產市場體系，形成長期穩定的房地產價格形成機制。在科學、合理、健康的房地產市場體系沒有形成之前，房地產市場價格形成機制始終是不穩定和錯位的，居民對住房消費的預期始終是模糊和易變的，房價始終是令人難以琢磨的。

房市的決定性因素沒有改變

應該說，近年來，特別是2007年以來，各地加大中低價格中小戶型住宅的供給，對住房市場的供求關系發生了實質性的影響。住宅市場的結構性矛盾得到了初步緩解，市場結構改善對房價的抑制作用也在逐步顯現。但是，真正影響和決定房地產市場的根本性因素是不是就改變了呢？回答是否定的。

首先，我國城市住房供給模式還未發生根本變化。在計劃經濟條件下，住房由政府統一規劃、統一建設、統一分配；1997年國務院提出要建立多渠道住房供給體系，但由于過分強調住房的市場化、商品化，住房供給以商品房開發為主渠道。2006年以來，國務院明確提出要加大中低價位中小戶型住房的建設；2007年8月，國務院主持召開了全國住宅工作會議，提出要"加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系"，這對如何建立適合我國國情的多渠道住房供給體系有了清晰的統一的政策指導。

然而，在固定資產投資總量偏大、增長速度偏快、市場存在明顯的流動性過剩的客觀現實下，要保持國民經濟的全面、協調、可持續的健康發展，不可能靠擴大住房的供給總量來解決住房供需中的矛盾，而只能在總量控制的前提下，調節供給結構，加大保障性住房的建設，優先滿足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求，進而解決中低收入家庭購房的社會矛盾，但從整體上并不能減緩住房市場的供需矛盾。

其次，中國經濟的持續增長趨勢沒有改變，居民收入持續的增長態勢沒有改變，因此，除非居民對住房的消費模式發生根本性改變，否則，我國居民對住房需求的增長趨勢不會發生改變，需求總量也將持續增長。事實上，在我國房地產業轉型過程中，由于多方面的復雜原因，業已形成了一種背離國情的居民住房消費理念和錯位的住宅消費模式。

當前的住房消費觀念

近年來經濟快速發展，居民收入穩步提高，金融和貨幣政策環境寬松，人民幣升值和外資大量流入房地產，居民個人投資理財渠道單一，房價連年上漲，形成了社會普遍認同的住房消費觀念，即：1.買房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值；2.房地產投資有暴利，搞什么不如搞房地產；3.租房不如買房；4.遲買不如早買；5.買小不如買大。這就是中國近年來住房消費的根本特征。正是在這一消費模式的作用下，住宅消費空前旺盛。

事實上，目前我國大部分地區住房自有率偏高，超過了應有的經濟水平和經濟發展階段。2005年末，北京市房屋自有率達到75%左右，而世界上發達國家住房自有率一般保持在60%~70%之間。

超前消費進一步導致了需求的膨脹，引起價格的上漲，而價格的上漲和房地產信貸的支持又刺激了投資性需求的膨脹，形成"財富效應"，形成"遲買不如早買"、"買小不如買大"的消費預期，并加劇了住房購買市場和租賃市場的價值關系背離，造成"租房不如買房"的現實。這又進一步加劇了住房需求膨脹，形成進一步的房價上漲，同時積聚了金融風險。

消費模式在悄然改變

當然，不可否認，經過長達數年的宏觀調控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發生改變，這個過程正在經歷一個量變逐步到質變的過程，主要體現在：

一、持續多年的房價快速上漲和市場格局的變化，正使"租房不如買房、遲買不如早買、買小不如買大"的觀念動搖。

隨著房價的快速上漲，已經完成了從低估到價值發現的全過程，局部地區房價的泡沫已經出現：（1）人們對房屋在轉讓后的差價和財富效應的信心在動搖，觀望氣氛濃厚；（2）房價在快速上漲的同時，房租并沒有相應同比例增長，人們開始意識到"買房不如租房"；（3）證券市場近兩年的財富效應，加上投資產品和渠道的多元化，使一部分投資性購房需求逐漸被替代；（4）隨著首付比例的提高，對第二套住宅借款審批更加嚴格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉購房貸款月供的情況下，一部分穩健的投資者將放棄買房投資的念頭。

二、城市公共交通的網絡化，教育、醫療、體育等公共資源配置的均衡化，將打破住房市場區域性壟斷的格局，進而深刻地影響房地產市場的供求。

在科學發展觀的指導下，地方政府開始關注環境、交通、醫療、教育等民生問題的解決，加大了財政支持的力度，制約居民買房的傳統因素，比如交通時間、交通成本、就醫、上學等正在發生深刻的變化，居民購房的選擇空間將更加廣闊。

三、住房保障制度的逐步完善，社會保障制度配套改革的平穩推進，正在潛移默化地改變著居民傳統的住房消費觀念。

從"養兒防老"到"養房防老"，中國人的傳統觀念是"娶妻生子、置業買房"，隨著住房保障的逐步完善、社會保障制度的建立，這一觀念正受到挑戰；如果沒有了后顧之憂，干嗎還要"辛辛苦苦一輩子，到死掙到一套新房子"，一些年輕人說：租房吧，留著錢去旅游。居民住房消費模式向多元化發展的傾向正在形成。

筆者認為，居民住宅消費模式發生根本性改變之日，就是房價出現拐點之時。當前，我國房地產宏觀調控和產業發展模式轉型依然任重道遠。我們滿懷信心期待著適合中國國情的房地產市場體系的建立，合理、適度的住房消費理念的樹立，穩定的房地產價格形成機制的成熟。