政策執行力：房地產調控成敗的關鍵

蔣云峰/《中國國土資源報》/20071128

    據最新房地產市場交易信息數據，進入10月以來，一些城市出現了房價漲勢趨緩的跡象，深圳、廣州、重慶、成都等城市房地產市場的觀望情緒有所增強，而北京、上海也不同程度出現了價漲量縮的現象。這是房地產調控政策累積效應的體現，但要說中國樓市面臨拐點還為時過早。

    經過幾年的宏觀調控，中國經濟在高速發展的同時，增長方式和產業結構在逐漸得到調整。而房地產業在整體經濟發展中處于非常強勢的支柱產業地位，一方面，為滿足人民日益增長的物質文化需求提供了有力的保障，2006年底城鎮居民人均住房建筑面積超過27平方米，比2002年底的 22．8平方米增加了4平方米以上；在總量持續增長的同時，房地產行業也徹底脫離了福利分房，完成了市場化進程。另一方面，房地產行業拉動相關行業發展的同時，又為經濟建設提供了資金基礎，對經濟發展確實起到了重要的支持作用

    三大政策出臺：房地產市場價漲量縮

    但在發展的過程中，房地產業也出現三大問題，一是住房分配不均，廣大低收入家庭居住條件依然處于低水平，很大一部分中等收入家庭也承受著很大的買房壓力；二是在房地產產業各環節對金融行業依賴過強的狀況下，房價出現了非正常增長，對金融體系造成潛在風險；三是整體市場運行模式尚未理順，物流、資金流、信息流處于阻塞狀態，特別是土地資源在開發各個環節大量囤積，形成巨額的隱性浪費。針對這些問題，今年下半年，國家以及各部門加大市場調控力度，出臺多項政策，解決低收入家庭住房困難問題(國發 [2007]24號)，防范金融風險(銀發[2007]359號)，以及加強土地資源在房地產行業各個環節的管理，促進土地在開發過程中的正常流動，保障土地市場的有效供給(國土資源部39號令)。三方面政策陸續出臺后，與以往政策出臺后的反應一樣，短期內房地產市場出現了觀望，但不同的是市場出現了"量縮價漲"的狀況--有效供給和有效需求同時出現下降，造成量縮，但供給方明顯處于優勢，造成價漲。盡管價格高低或增長速度不是檢驗市場是否正常的依據，但價格機制是市場機制的核心，價格內部形成機制以及市場運行機制揭示了經濟運行是否存在缺陷。

    觀望背后：市場供不應求仍然嚴重

    分析這種短期狀況的背后，我們不難發現這樣一個因素--房地產市場供不應求仍然嚴重。從供應來看，2007年1-9月份，全國商品房竣工面積24436．62萬平方米，而商品房銷售面積 47369．71萬平方米，竣工面積遠遠低于銷售面積，一些中心城市，如北京，1-9月份商品房竣工面積 1353．21萬平方米，商品房銷售面積1405．64萬平方米，供應也明顯不足。從需求上看，今年國家對房地產市場的調控開始向需求轉移，鼓勵自住，控制投資，打擊投機，央行359號文正是這一精神的體現。對于作為家庭理財的一部分--合理配置的房地產投資，國家采取肯定的態度，黨的十七大也提出鼓勵居民財產性收入；國內外熱錢雖然是本次調控的重點，但由于它們后備資金充足，投機行為并不會受資金供給面太大的限制，而且它們也具備了很強的政策適應能力，能夠通過各種合法不合法的方式規避政策風險，所以需求方面并沒有得到實質性的抑制。這種"量縮價漲"非正常反應的背后，是原有的宏觀調控手段開始面臨新環境的挑戰，政策執行層面的可行性以及政策執行部門的執行力逐漸成為調控成功與否的關鍵。

    住房保障：分層次分梯度解決

    目前各地新的經濟適用房、限價房政策剛開始頒布，就有很多投機者已經準備通過某種途徑購買，而很多城市出臺的新的保障性住房政策致使"夠條件的買不起，買得起不夠條件"，這使投機者看到了以往的投機方式仍然有效。保障性住房很難起到保障的作用。應該分層次分梯度解決低收入家庭住房困難問題，嚴厲打擊利用保障性住房謀利者。短期內建造足量的廉租房解決低收入居民的住房困難，而對買得起經濟適用房、限價房的購房者，可以根據目前擁有的住房條件，劃出層次，分階段解決，而不是采取排號等可以暗箱操作的分配方式；對于不符合廉租房、經濟適用房條件仍然居住此類房屋的，要及時清退；對于利用保障性住房不當謀利者，要嚴厲打擊；逐步擴大保障范圍，對于面臨高房價，確實無法通過市場途徑解決住房困難的中等收入者，也要給予保障，避免形成"夾心層"，使部分中收入家庭"因房致貧"，確保廉租房、經濟適用房功能的實現。

    金融風險防范：內部預防，分散風險

    要重視金融系統風險防范的政策執行問題。經過國家剝離不良資產、銀行上市等措施，中國的金融安全系數日益提高，但一些金融機構安全意識仍比較淡薄。不少銀行信貸員都準備明年銀根放松后，大干一場，在放貸的具體操作層面更是上有政策，下有對策。在四大資產管理公司為部分銀行的壞賬殫思竭慮的時候，潛在的壞賬又在積累中。目前世界經濟進入了信息社會，經濟危機逐漸從社會生產環節向非生產環節轉移，其中一個重要的途徑就是金融。日本、東南亞等出現的經濟危機無一不是以金融為中心，而美國的次貸危機更是殷鑒不遠，這說明對于任何國家，金融風險都隨時存在。央行應未雨綢繆，如可以通過內部運行模式，主動開展"危機演習"，如加大銀根收縮力度，延長銀根收縮時間，使問題在內部先暴露出來，制定嚴格的獎懲措施，對無視風險者嚴厲打擊，達到內部預防的目的。同時學習美國的經驗，對外發售金融衍生產品分散風險。

    土地供給：堅決收回閑置土地，加強土地信用管理

    房地產開發的根本在于土地，與土地供應形勢日益緊張、國家加大住宅用地供應不協調的是，閑置土地問題大量存在，土地有效供應不足。國土資源部39號令指出要加強閑置土地的管理，對供給無疑有積極的促進作用，但由于各種利益關系的制約，閑置土地的回收非常困難。此外，就是濫用土地信用問題，盡管39號令強調了"未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書"，實際上。一些企事業單位、開發商仍能以無證的土地作為抵押，這就使存量土地盤活更加困難，同時也增加了金融風險。十分珍惜利用和保護土地是我們國家的一項基本國策，閑置土地以及土地囤積對土地的浪費是毋庸置疑的，國家必須采取一些非常手段，如由多部門組成聯合執法小組，加大具體執行部門職權等，打破利益關系的阻礙，使政策真正執行到每一宗違規違法的土地；另外還要從各個環節割斷無證土地抵押的途徑，各商業銀行應自查自糾，對于無證土地抵押嚴格查處；嚴格要求抵押評估機構不能將無證土地視為交易市場土地進行評估；加強以地抵債等違規行為的懲處，避免地方政府以既成事實為由抵制土地市場調控。

    房價調控：是手段，不是目的

    調控房價是手段，而不是目的。近幾年房地產價格的增長，主要是房地產價值的一種體現，在中國經濟長期高速發展的背景下，可以理解為一種補漲，這種市場表現長期來看是必然的，也是必要的，沒有房價的增長，在經濟上會形成土地這一稀缺資源的浪費；作為戰略資源，以往主要是以政策來保護土地，而在市場經濟下，輔以價格機制保護將更有效。在滿足人們基本住房要求、金融體系安全的前提下，應該充分肯定地價和房價上漲的積極作用，使之更符合中國市場經濟的發展規律。盲目抑制地價和房價，不符合市場經濟的發展規律，是許多宏觀調控目標不能真正實施的根本原因。國務院24號文件出臺后，中國的房地產市場實際上被分割為兩個部分：保障性住房市場和非保障性住房市場，非保障性住房市場的運作應以市場機制為基礎，而保障性住房市場對于大部分地方政府都是很大的負擔，可以規定非保障性住房市場中的相當大比例的出讓金、稅費等用于保障性住房市場，二者形成一個良性的平衡機制--非保障性市場價格增長越快，則越大數量的資金供給保障性住房市場，越多的人的居住條件得到保障，反過來，越多人的居住條件得到保障，也會在一定程度上抑制非保障性市場價格不合理的增長，從而達到穩定市場的目的。