2006年沈陽市房地產市場綜述

  沈陽市統計局

2006年，我市房地產市場在貫徹國家宏觀調控政策的同時，積極調整住房供應結構，穩定住房價格，使房地產市場呈現開發規模合理，投資增勢平穩，商品房市場銷售活躍等良好穩定健康發展的態勢。

一、房地產開發的總體情況及運行特點

1、開發投資增勢平穩，增幅明顯回落

年初以來，在國家宏觀調控政策的正確引領下，我市房地產開發規模合理，漸趨理性，投資增勢平穩，增速逐步回落。一季度我市房地產開發投資累計增幅最高，為52.6 %，二季度增幅回落至37.5%，三季度增幅繼續回落為36.2%。2006年，全市房地產開發投資538.3億元，比上年增長30.2%，增幅比年初回落22.4個百分點，比同期全社會固定資產投資增幅低1.1個百分點；占全社會固定資產投資的比重為30.1%，與上年基本持平。

2、施工規模擴大，房屋竣工面積增多

2006年，我市商品房屋施工面積3456萬平方米，比上年增長11.4%。其中，商品住宅施工面積2661.5萬平方米，比上年增長9.2%；商業營業用房施工面積516.9萬平方米，比上年增長22.2%。在保持適當開發規模的同時，加快了工程建設速度，進一步縮短了建設工期，房屋竣工面積明顯增加。2006年，全市商品房屋竣工面積達1185.3萬平方米，比上年增長12.1%，其中商品住宅竣工面積達1015.3萬平方米，比上年增長9.5%；商業營業用房竣工面積128萬平方米，比上年增長42.3%。

3、投資結構逐步改善，經濟適用房投資高速增長。

在全部房地產開發投資中，商品住宅投資占主導地位，全年完成投資397.1億元，比上年增長28.4%，占房地產開發投資的73.8%。經濟適用房投資增長迅速，比重加大，完成投資31.2億元，比上年增長17倍，是我市歷史上對經濟適用房投資最多的一年，占商品住宅投資的比重為7.8%，比上年提高了7.2個百分點。而別墅、高檔公寓投資僅完成14.9億元，比上年下降34.5%。辦公樓和商業營業用房完成投資分別為20.7億元和75.0億元，比上年增長37.5%和16.4%，占房地產開發投資比重分別為3.8%和13.9%。

4、規?；_發成為主導，成片開發大項目超六成

2006年，我市房地產開發施工面積超10萬平方米的在建項目120個，施工面積達2137.3萬平方米，比上年增長37.1%，占全市施工面積的61.8 %，比上年提高了2.3個百分點。計劃總投資超十億元的項目48個，完成投資121.6億元，占全市房地產開發完成投資的22.6%。

5、市場需求旺盛，商品房銷售活躍

隨著全市經濟發展速度的加快，城市建設力度的加大，舊城區改造形成了規模購買力，以及伴隨著城鎮居民收入水平不斷提高所衍生出的對高品質產品巨大市場需求，都推動了商品房銷售的持續增加。2006年，我市商品房市場一直保持活躍的態勢，全市共銷售各類商品房1243.8萬平方米，比上年增長24.9%；實現銷售額419.9億元，比上年增長32.3%。其中，商品住宅銷售面積1150.6萬平方米，比上年增長23.6%；實現銷售額366.4億元，比上年增長30%。

6、住宅建設成效顯著，人均居住面積進一步提高

2006年，是“十一五”規劃實施的第一年，市委、市政府實施經濟快速發展戰略，城市建設力度繼續加大，“金廊”、“銀帶”、鐵西新區、渾南新區和沈北新區的開發建設日漸升溫，多層次的住宅開發使城鎮居民的居住條件進一步得到改善，人民生活水平進一步提高。截止2006年末，全市實有住宅面積達10455.33萬平方米，城鎮居民人均住房建筑面積由上年的23.36平方米提高到25.24平方米，是有史以來增加最多的一年。

7、金融調控初見成效，企業對銀行依賴度降低

為了貫徹落實國務院有關控制房地產信貸規模的文件精神，金融部門提高了對房地產企業的貸款門檻，促使房地產企業加強“內功”，采取以自籌資金和其他資金為主渠道的辦法來解決資金不足的問題。2006年，我市房地產開發企業自籌資金達318.2 億元，比上年增長31.5%，占全部到位資金的52.6%；定金及預收款129.7億元，比上年增長13.7%，占全部到位資金的21.4%；國內貸款48.8億元，比上年僅增長4.5 %，占全部到位資金的比重由上年的10.1%下降到8.1 %。

二、存在的主要問題

在我市房地產市場穩步發展的同時，也出現了一些值得關注的問題，應引起有關部門及房地產開發企業的高度重視。

1、經濟適用房投資比重偏低。在宏觀調控政策指引下，政府加大對經濟適用房建設的政策引導和房地產市場管理，使全市經濟適用房投資比重逐步增加，一方面對商品房價格的上升起到了積極的抑制作用，另一方面有利于加快解決中、低收入家庭住房問題。但也應該看到，我市經濟適用房建設投資僅為31.2億元，占商品住宅建設投資額的7.8%，其絕對額和所占比重仍然很低。

2、非住宅類商品房空置面積增加。截止12月末，全市辦公樓和商業營業用房空置面積分別為23.1萬平方米和93.1萬平方米，比上年增長1.1倍和39.0%。從空置時間看，空置一年以上的分別為15.6萬平方米和67.4萬平方米，比上年增長1.1倍和1.2倍?？罩妹娣e過多，一方面會造成社會資源的浪費，另一方面也會占壓資金，影響房地產開發企業的效益。

3、存量房與增量房銷售比例不協調。2006年，我市存量房銷售620.8萬平方米，同比增長7.4%。增量房與存量房的銷售比例由原來的1:1變為1：0.5。從政策上扶持存量房市場發展不但能夠達到穩定房價的目的，而且又能解決中低收入階層居住問題,形成存量房和增量房市場的良性互動,最終達到多方共贏的局面。

三、幾點建議

1、要適當控制開發規模，及時調整投資結構?？茖W確定房地產開發土地供應規模，適當控制房地產開發投資規模和增長速度，調整開發結構，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房，特別是經濟適用和廉租住房的市場供應，進一步滿足中低收入家庭的住房需求，增進房地產市場活力。

2、進一步拓寬融資渠道，積極籌措開發資金。研究建立住房抵押貸款證券化制度，解決銀行貸款減少后，房地產開發企業資金緊張的問題，緩解供求矛盾，防范由于貸款政策變化而引起的后續開發資金短缺的金融風險。

3、積極采取有效措施，控制空置面積的增長。有關部門和各房地產開發企業要高度重視，積極采取有效措施，特別是對空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，避免積重難返，促進房地產市場的健康發展。

4、完善信息發布制度，加強市場的正確引導。建立預警和信息發布系統，加強監測分析，建立完善房地產預警機制和信息發布系統，通過定期和不定期的信息發布，使開發商理性開發，購房者理性消費，引導房地產開發理性投資和居民理性購房，使市場供求平衡，避免房地產市場大起大落。